12월 19일 18대 대통령 선거를 통해 박근혜 대통령이 탄생하여 향후 5년간 우리나라의 미래를 이끌게 되었다. 우리 사회 여러 분야에서 박 당선자가 선거운동 기간 중 밝힌 국정 운영에 대한 방향과 전망이 이어지고 있는 가운데 우리 사회의 가장 어려운 과제 가운데 하나인 부동산·주택시장 정책개요를 개괄하여 향후 주택시장의 전개를 전망하고자 한다.

 

 

1. 박근혜 대통령 당선자의 부동산·주택 관련 공약개요
 

박근혜 대통령 당선자의 부동산·주택정책 관련 공약은 ‘주택시장 정상화’를 통한 ‘주택거래 활성화’와 ‘저소득층에 주택바우처 제공’과 ‘행복주택 20만 호 건설’을 추진하여 ‘주거복지기반의 조성’을 두 개의 축으로 하고 있는데 특히 저소득층의 주거복지에 초점을 맞추고 있다. 박 당선자는 지난 9월 23일 ‘집 걱정 없는 세상 종합대책‘이라는 타이틀을 달아 자신의 정책구상을 종합적으로 밝혔다.

 

우선 ‘행복 주택‘ 건설계획은 토지매입 비용이 거의 들지 않는 철도부지의 상층을 활용하여 저렴한 주거 공간을 확보한 뒤, 국민주택기금 14조 7000억 원을 투입해 임대주택을 짓겠다는 구상이다. 저소득의 주거불안이 심각한 수도권의 각 역사와 철도차량기지의 철로 위 상층부에 인공대지(deck)를 조성하여 건축비 부담을 크게 낮춘 뒤 서울 및 수도권 지역 55개소에 주택 20만 가구를 건설하는 것이다. 토지비 절감으로 건축비 부담이 줄어들기 때문에 임대료의 인하가 가능하여 "서울의 경우 전용 18평형 임대주택을 보증금 2100만 원, 월 임차료 37만 2000원 정도로 입주시킬 수 있다"는 것이다.

 

전·월세 시장안정을 위해서는 ‘목돈 안 드는 전세 제도‘를 도입하여 세입자가 집주인에게 내야 하는 보증금을 집주인이 금융기관에서 대출받아 충당하는 대신, 세입자는 이자를 부담함으로써 세입자의 목돈 부담을 줄이는 방안을 내어놓았다. 세입자들은 담보 여력이 없기 때문에 대출이자율이 높은 제2금융권에서 대출받을 수밖에 없는 문제점을 해소하기 위해 집주인이 1금융권에서 직접 대출받음으로써 이자 비용을 줄일 수 있다는 것이다. 대신 집주인에게는 전세보증금의 이자 상당액 연 4%에 대한 과세면제, 전세보증금 대출 이자 납입에 대한 소득공제 등의 혜택을 부여한다는 것이다. 이 제도는 일정금액(수도권 3억 원, 지방 2억 원) 이하의 주택을 임차하려는 연소득 5000만 원 이하의 소득계층에 적용되며, 이를 위해 연간 5조 원 규모의 대출이 지원되어 전세보증금 1억 원 기준으로 연간 5만 가구에게 혜택을 줄 수 있다는 것이다. 이와 함께 임대료를 제대로 지불할 수 없는 저소득층에게는 재정에서 임대료를 대납해주는 ‘주택바우처(housing voucher)’ 제를 도입하겠다는 것이다.

 

하우스푸어 대책도 제시했다. 주택 담보대출 등의 원리금 상환 금액이 가족 전체가 벌어들이는 모든 소득에서 차지하는 비율 DSR(Debt Service Ratio : 소득 대비 원리금 상환율)이 60%를 넘는 가구가 즉, 하우스푸어가 56만 9천 가구이며, 이들이 안고 있는 대출금이 총 149조 5000억 원에 달한다. DSR이 60%를 넘는 하우스푸어 가구는 수도권에 집중되어 33만 9000가구에 달하며, 가구주가 40·50대인 비중이 전체의 62%를 차지하고 있다.

 

하우스푸어 가운데 자산보다 부채가 더 많은 가구 즉, 주택담보대출 금액이 부동산 평가액의 60%와 금융자산의 합계를 상회하는 `고위험군`은 10만 1000여 명으로 이들은 모두 47조 5000억 원의 대출을 안고 있다. 이들 하우스푸어 문제에 대해서 박 당선자는 ‘지분매각제도‘를 도입하여 해결한다는 것이다. ‘지분매각제도‘란 주택 소유자가 자기 집의 지분 일부를 캠코 등 공공기관에 매각한 뒤 그 매각대금으로 금융기관에 대출금을 갚을 수 있도록 하는 제도다. 대신 주택 소유자는 공공기관에 지분매입금의 약 6%에 해당하는 수수료를 내면서 집에 계속 거주하게 된다. 정부가 일부 재정을 투입해서 하우스푸어 문제를 적극 해결하기 위해서 하우스푸어 소유의 주택 지분을 사들이고 하우스푸어는 지분을 사들인 공공기관에 월세를 내면서 살다가 사정이 좋아지면 매각한 지분을 다시 사들이는 방식이다.

 

이러한 저소득층의 주거안정대책과 함께 주택시장 정상화를 통한 대책도 제시하고 있다. 박 당선자는 부동산 가격이 과거처럼 뛸 가능성은 없을 것으로 보고 민간과 공공이 활발하게 투자를 늘려 주택공급을 확대하고 이를 위해 민간주택의 분양가상한제를 폐지하겠다고 약속했다. 박 당선자는 부동산․주택 거래 활성화 대책을 추진할 것인데 이러한 맥락에서 2012년 말 만료되는 취득세 감면 기간이 연장되어 내년 다시 시행될 것이 유력하다. 그동안 정부, 여당이 추진해 다주택자 양도세 중과 폐지 등의 법안도 국회를 통과할 가능성이 커졌는데 이러한 공약이 제대로 지켜진다면 주택시장의 거래 침체는 크게 해소될 것으로 예상된다.

 

그러나 이러한 박근혜 당선자의 야심만만한 공약에도 불구하고 주택시장의 극심한 침체 국면을 생각한다면 다소 부족한 것으로 보인다.

 

 

2. 부동산·주택시장의 침체 상황

 

2012년이 저물어 가는데 주택시장은 이제까지 경험하지 못했던 침체 국면을 벗어나지 못하고 있다. 예년에 비해 주택의 거래가 사라져 거래량이 예년의 절반 이하로 줄어들고, 사고 팔리는 물건도 급매물 위주로 거래되면서 주택가격이 하락을 부추기고 있다. 반면 집값이 하락하는 국면이 계속되자 주택을 구입을 기피하고 계속 전세로 살려는 경향이 확산되면서 전세가는 천정부지로 치솟아 주택가격의 70∼80%대에 이른 지역이 적지 않다. 이로 인해 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집값을 초과하는 소위 ‘깡통주택’이 속출하고 있다.

 

주택가격이 하락하자 주택을 사지 않고 전세를 유지하려는 수요가 증가하면서 전세가는 계속 강세를 보이면서 2009년 2월 이후 3년 반 이상 상승세를 보이고 있다. 올해 전세시장은 3년간 이어진 전셋값 상승률이 다소 누그러져 전국 평균 2.16% 상승했다. 지역별로는 서울·수도권 1.71%, 신도시 0.62%, 광역시 2.51%, 지방 3.92% 상승했다.

 

전세가가 오르는 가운데도 여전히 집은 팔리지 않아서 미분양이 계속 증가하여 9월 현재 작년 말 수준을 넘어섰고, 전국적으로 7만 1,500세대에 이르고 있다. 취득세율이 1%로 낮아져 있고, 정부의 5·10, 9·10 시장 활성화 대책에도 불구하고 미분양이 오히려 증가하고 있는 것이다.  

 

미분양 주택이 줄어들 줄 모르자 자금경색에 직면한 주택건설업체는 2013년 사업 계획조차 수립하지 못하고 있는 상황이다. 결국, 새롭게 출범할 박근혜 정부는 출범 시점부터 바닥 모를 침체국면을 헤어나지 못하고 있는 부동산·주택시장을 회생시켜야 한다는 과제를 안고 있는 것이다.

 

 

3. 결론 및 제언

주택시장 활성화를 위한 대책 마련이 시급한 상황에서 박 당선자가 약속한 ‘분양가상한제’ 철폐와 국회 의결과정에서 발목이 잡혀 있는 ‘양도세중과제도’ 법안의 통과가 시급하다. 특히 양도세 중과 제도는 구매력이 있더라도 주택을 소유한 사람이 주택을 또다시 구입하지 못하게 하는 취지의 제도이기 때문에 가뜩이나 거래가 침체되고, 전세가가 상승하는 주택시장 상황에서 거래를 침체시키고 전세난을 가중시키고 있기 때문에 폐지가 바람직하다. 그러나 야당 측이 부자 감세라고 비판하며 반대하여 폐지법안이 국회를 통과하지 못하고 있다. 일부 정치권은 주택시장의 정상화와 이를 위한 규제철폐는 주택가격의 상승을 초래해서 서민의 주거 불안정을 초래한다는 일방적인 생각을 벗어나지 못하고 있는 것으로 보여 박근혜 당선자는 이를 설득하기 위해 노력해야 할 것이다.

 

전세가격의 지속적인 상승과 매매가 대비 전세가 비율이 80% 대에 이르는 주택이 꾸준히 늘어나는데도 불구하고 주택거래가 위축되고 매매가격이 하락하는 현상은 지난 수년간 주택시장의 침체 결과 나타난 ‘시장불안 심리와 정부의 과도한 규제’가 원인이다. 또한, 2013년 거시경제가 ‘전약후강(前弱後强)’ 기조로 예상되어 주택·부동산 경기는 거시경제의 회복 속도보다 더 더딜 것이다. 즉, 주택시장에서 단기간에 분위기를 반전시킬 뚜렷한 대안의 마련이 생각보다 쉽지는 않다는 것이다.

 

국정운영의 수반으로서 서민의 주거안정 달성은 매우 중요하다. 이와 함께 우리 사회의 중추인 중산층의 안정과 육성도 함께 중요하다. 즉, 박 당선자를 지지해준 50, 60대와 같이 스스로 주택문제를 해결할 수 있는 계층의 육성과 보호를 위해 주택거래의 활성화와 내 집 마련 의욕을 불러일으켜 재정이 투입되어야 하는 사회보장 수요를 최소화하는 한편 필요한 사회보장제도 운용에 필요한 조세원을 확보한다는 근본적인 국가 운영상의 철학과 경제적 시각에 따라 부동산 시장의 활성화와 안정과 그 근본이 되는 부동산 시장의 규제 철폐와 활성화를 담은 구체적인 정책대안의 제시가 필요하다. 이러한 배경에서 새롭게 출범하는 박근혜 정부는 주택시장의 정상화를 바라는 여론을 바탕으로 부동산·주택 거래 활성화를 가로막고 있는 금융이나 세제 관련 규제를 하루속히 철폐하여 주택시장의 회복을 앞당길 토대를 하루 속히 마련해야 할 것이다.