부동산하루
외국인 관광객 1500만 시대… 서울시, 호텔 용적률 800%→1040% 확대
2025.11.21
잠실 김세빈 공인중개사무소
서울시가 시내 68개 지역을 ‘관광숙박 특화 구역’으로 지정해 이 구역 내에 호텔(3성급 이상)을 지으면 용적률을 200% 넘게 올려주기로 했다. 현재 서울의 일반상업지역 용적률 제한이 800%인데 이를 1040%까지 올린다. 명동, 테헤란로, 여의도, 신촌 등 주요 지역뿐 아니라 사당, 공릉, 석관, 수유, 전농, 천호, 건대, 연신내 등 서울 24개 자치구 2178만6704.3㎡(약 659만478평)가 포함된다. 축구장 1028개에 달하는 면적이다.
서울시는 연내 도시건축공동위원회를 열고 이런 내용을 확정할 계획이다. 외국인 관광객 증가 등에 따라 이들이 묵을 숙박시설을 늘려야 한다는 요구가 커지면서 과감한 인센티브를 제공하려는 것으로 풀이된다.
21일 개발 업계와 서울시에 따르면 서울시는 이런 내용의 ‘도시관리계획(명동관광특구 등 68개 지구단위계획 결정(변경)안’을 최종 심의하고 있다. 68개 지역은 24개 자치구에 퍼져 있다. 이 중 중구 명동, 테헤란로, 여의도, 용산 등 9개 지역은 관광숙박 특화구역으로 지정해 기한 제한 없이 용적률 혜택을 제공한다. 또 양재중심지구, 천호지구, 건대입구역지구, 연신내 등 59개 지역은 결정 고시일로부터 3년까지 건축허가를 신청하는 경우 한시 적용해 용적률 혜택을 제공한다.
자치구별로 특화 구역을 보면 종로구가 세종로, 익선, 종로2·3·4·5가, 율곡로 등 11개소가 포함돼 가장 많다. 중구도 명동, 북창, 소공, 남대문시장 등 6곳이 포함됐고 영등포구·동대문구·강서구·관악구(각 4곳)도 다수 포함됐다.
면적별로는 중구 봉래동과 용산구 한강로 일대 ‘용산’구역이 346만7822㎡(약 104만9016평)로 가장 넓었고, 여의도 금융중심 구역(112만586㎡), 테헤란로(95만9160㎡), 잠실광역중심제1지구(85만8791㎡), 영등포지역 부도심권(79만2010㎡)도 구역 면적이 넓었다.
또 ▲금천구심(74만7098㎡) ▲동대문역사문화공원주변(66만9072㎡) ▲천호지구(65만5437㎡) ▲서초로(59만9620㎡) ▲봉천지역중심(57만3347㎡) ▲신촌지구일대(54만8255㎡) ▲신림지구중심(53만4795㎡) ▲장안평일대(52만3805㎡) ▲정동 일대(50만8446.3㎡) 등 9개 구역도 면적이 50만㎡가 넘었다.
이현정 서울시 도시관리정책팀장은 “외국인의 방문이 늘고 있어 숙소 등 인프라 공급을 확대하기 위한 정책이다”라며 “숙박비 때문에 외곽에 호텔을 잡는 관광객이 많아 도심 외 지역에도 인센티브를 제공해 외국 관광객의 선택지를 넓히도록 유도하는 것”이라고 말했다.
그래픽=정서희
용적률 인센티브를 받기 위해선 3성급 이상 호텔을 지어야 한다. 또 호텔의 객실 비율(전체 연면적에 대한 객실 사용 바닥면적의 합)이 80%를 넘어야 한다.
김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “서울이 세계적 도시가 되고 있어 숙박시설 등을 제대로 갖추지 못하면 자칫 에어비앤비 등의 형태로 주거시설이 숙박시설로 대체될 가능성이 있다”며 “이에 대한 예방으로 적극적인 행정을 펴는 것은 긍정적이다”라고 말했다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “K컬처의 확산으로 외국인 관광객을 감당하지 못할 수준이 되면서 이런 정책을 추진하는 것이며 앞으로도 수요에 맞춰 숙박시설 공급을 위한 정책적 노력이 필요할 것”이라고 했다.
한편, 지난해 서울을 찾은 외국인 관광객수는 1212만명이고 올해는 1500만명을 넘을 것으로 예상된다. 이는 사상 최대치가 될 전망이다. 종전 최고치는 2019년 1390만명이다. 감사원은 지난 10월 1일 공개한 문화체육관광부 감사결과에서 2026년 서울의 외국인관광객수를 1911만명이 될 것으로 가정한 결과 관광호텔 객실 수가 부족할 것으로 전망했다.
서울시는 연내 도시건축공동위원회를 열고 이런 내용을 확정할 계획이다. 외국인 관광객 증가 등에 따라 이들이 묵을 숙박시설을 늘려야 한다는 요구가 커지면서 과감한 인센티브를 제공하려는 것으로 풀이된다.
21일 개발 업계와 서울시에 따르면 서울시는 이런 내용의 ‘도시관리계획(명동관광특구 등 68개 지구단위계획 결정(변경)안’을 최종 심의하고 있다. 68개 지역은 24개 자치구에 퍼져 있다. 이 중 중구 명동, 테헤란로, 여의도, 용산 등 9개 지역은 관광숙박 특화구역으로 지정해 기한 제한 없이 용적률 혜택을 제공한다. 또 양재중심지구, 천호지구, 건대입구역지구, 연신내 등 59개 지역은 결정 고시일로부터 3년까지 건축허가를 신청하는 경우 한시 적용해 용적률 혜택을 제공한다.
자치구별로 특화 구역을 보면 종로구가 세종로, 익선, 종로2·3·4·5가, 율곡로 등 11개소가 포함돼 가장 많다. 중구도 명동, 북창, 소공, 남대문시장 등 6곳이 포함됐고 영등포구·동대문구·강서구·관악구(각 4곳)도 다수 포함됐다.
면적별로는 중구 봉래동과 용산구 한강로 일대 ‘용산’구역이 346만7822㎡(약 104만9016평)로 가장 넓었고, 여의도 금융중심 구역(112만586㎡), 테헤란로(95만9160㎡), 잠실광역중심제1지구(85만8791㎡), 영등포지역 부도심권(79만2010㎡)도 구역 면적이 넓었다.
또 ▲금천구심(74만7098㎡) ▲동대문역사문화공원주변(66만9072㎡) ▲천호지구(65만5437㎡) ▲서초로(59만9620㎡) ▲봉천지역중심(57만3347㎡) ▲신촌지구일대(54만8255㎡) ▲신림지구중심(53만4795㎡) ▲장안평일대(52만3805㎡) ▲정동 일대(50만8446.3㎡) 등 9개 구역도 면적이 50만㎡가 넘었다.
이현정 서울시 도시관리정책팀장은 “외국인의 방문이 늘고 있어 숙소 등 인프라 공급을 확대하기 위한 정책이다”라며 “숙박비 때문에 외곽에 호텔을 잡는 관광객이 많아 도심 외 지역에도 인센티브를 제공해 외국 관광객의 선택지를 넓히도록 유도하는 것”이라고 말했다.
용적률 인센티브를 받기 위해선 3성급 이상 호텔을 지어야 한다. 또 호텔의 객실 비율(전체 연면적에 대한 객실 사용 바닥면적의 합)이 80%를 넘어야 한다.
김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “서울이 세계적 도시가 되고 있어 숙박시설 등을 제대로 갖추지 못하면 자칫 에어비앤비 등의 형태로 주거시설이 숙박시설로 대체될 가능성이 있다”며 “이에 대한 예방으로 적극적인 행정을 펴는 것은 긍정적이다”라고 말했다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “K컬처의 확산으로 외국인 관광객을 감당하지 못할 수준이 되면서 이런 정책을 추진하는 것이며 앞으로도 수요에 맞춰 숙박시설 공급을 위한 정책적 노력이 필요할 것”이라고 했다.
한편, 지난해 서울을 찾은 외국인 관광객수는 1212만명이고 올해는 1500만명을 넘을 것으로 예상된다. 이는 사상 최대치가 될 전망이다. 종전 최고치는 2019년 1390만명이다. 감사원은 지난 10월 1일 공개한 문화체육관광부 감사결과에서 2026년 서울의 외국인관광객수를 1911만명이 될 것으로 가정한 결과 관광호텔 객실 수가 부족할 것으로 전망했다.