1).미친 전세가격,정부는 책임없나

주택 전세가격 상승세가 꺾일 줄 모르고 계속되고 있다.

한국감정원의 주택가격동향 조사결과 지난 9월 전국의 전세가격은 0.4% 오른 것으로 나타났다. 한달 전보다 0.1%포인트 더 올랐다.

올들어 지난 9월까지 누계로는 3.72%가 올랐다.

지난 2014년 1년 동안의 전세가격 상승률(3.4%)을 9달만에 넘어섰다..

지난 9월 전세가격이 특히 많이 오른 것은 수도권과 서울지역 아파트로, 수도권이 0.84%, 서울은 1.02% 올랐다.

서울과 수도권 아파트가 전세가격 상승세를 주도하고 있는 셈이다.

이처럼 전세가격이 계속 오르는 바람에 전세가격이 매매가격에서 차지하는 비율은 전체 주택에서는 65.7%로 한달 전과 같지만 아파트에서는 73.1%로 0.2% 포인트 올랐다.

지역에 따라서는 8, 90%를 넘어 매매가격에 육박하는 곳도 속출하고 있는 실정이다.

◇ 전세가격 6년 4개월간 47% 올라...최장 상승기간, 최대 상승폭

전세가격이 치솟고 있는 것은 어제, 오늘의 일이 아니다

한국은행이 지난 7월 발표한 인플레이션보고서를 보면 전세가격은 지난 2009년 3월부터 76개월, 6년 4개월 동안 지속적으로 올랐고 그 상승폭은 47%에 이른 것으로 나타났다.

이는 사상 최장의 상승기간과 최대의 상승폭이다.

전세가격은 한국은행의 인플레이션 보고서 발표 이후에도 계속 오르고 있고 서울 재건축 이주 수요 등으로 앞으로도 당분간 상승세가 이어질 것으로 전망된다.

집없는 서민들의 고통과 설움은 클 수 밖에 없다.

폭등한 전세금에 맞추기 위해 무리하게 빚을 내거나 살던 집에서 쫓겨나는 사례가 속출하고 있다. 가히 전세대란이라고 부를 수 있는 상황이다.

◇ "집값 올라가지 않을 것이란 생각 확산...월세로 빠르게 전환"

전세가격이 계속 치솟고 있는 것은 일반적으로 시장에서 가격이 오르는 것과 마찬가지로 전세시장에서 수요에 비해 공급이 부족하기 때문이다.

그 주된 요인으로는 무엇보다 주택 임대차시장구조의 변화를 꼽을 수 있다.

초저금리 기조 아래서 주택매매가격이 앞으로 오를 가능성이 별로 없다는 생각이 확산돼 많은 전세물량이 월세로 돌려지고 있다.

이태경 토지정의시민연대 사무처장은 "전세제도는 집값이 올라갈 것이라는 기대 때문에 존재할 수 있다. 전세가 일종의 레버리지다. 현금을 많이 내지 않고도 집을 살 수 있다. 집값이 올라가지 않을 것이라는 생각이 확산되고 금리가 낮다 보니까 전세가 아무런 메리트가 없게 돼 월세로 빠르게 전환되고 있다"고 분석했다.

현재 시장에서는 주택을 보유해 나중에 집값이 오르면 한 몫 보겠다는 투기심리는 거의 사라진 것으로 보인다. 대신 은행 금리 이상으로 월세라도 챙기고 보자는 심리가 팽배해 있다는 것이 중개업소 관계자들의 말이다.

(자료사진)

◇"공공임대주택 공급 제대로 이뤄지지 않아 전세가격 급등"

이런 주택 임대차 시장의 구조적인 변화 외에도 임대주택 공급에도 문제가 있다.

전강수 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 교수는 "오랫동안 저소득 서민층을 위한 공공임대주택공급이 제대로 이뤄지지 않은 것도 전세가격이 급등한 근본 원인 가운데 하나"라고 강조했다.

전강수 교수는 "공공임대주택공급을 계속 확충했어야 했는데 이명박 정부 때는 반 토막 냈고 현 정부 들어서도 사정은 별로 나아지지 않았다. 매매가격을 올려서 전세수요를 그쪽으로 돌려보려고 하는데 한계가 있다. 임대주택 공급이 오랫동안 제대로 안돼서 발생한 임대주택공급 부족이 존재하는 상황에다 전세가 사라지는 쪽으로의 시장구조 변화가 겹쳐서 전세가격이 폭등하고 있는 것이다. 공공임대주택 비중이 크지는 않지만 순조롭게 공급돼 왔으면 전세대란은 상당히 완화됐을 것"이라고 말했다.

실제로 통계청의 e-나라지표를 보면, 민간까지 포함한 공공임대주택 건설실적은 지난 2007년 14만 6천 채로 정점을 찍은 이후 MB정부 마지막 해인 2012년 7만 3천 채까지 떨어졌다.

현 정부 들어서는 소폭 오름세로 돌아서 지난 2014년에는 8만 채 선에 턱걸이한 상태이다.

◇장기 공공임대주택비중 5.5%...OECD평균의 절반에도 못미쳐

우리나라의 공공임대주택은 유럽의 선진국에 비해 턱없이 모자라는 수준이다.

이를 여실히 볼 수 있는 지표가 10년 이상 장기 공공임대주택수이다.

지난 2014년말 현재 우리나라의 장기 공공임대주택은 107만채로, 전체 주택의 5.5% 수준이다. 경제협력개발기구(OECD) 가입국 평균(11.5%)의 절반에도 미치지 못한다.
네덜란드는 35%, 영국은 19.25, 프랑스는 17%에 이른다.

유럽 선진국에 비해 턱없이 낮은 수준인데도 불구하고 우리나라가 공공임대주택을 확충하려는 노력을 기울이지 않은 것은 저소득 서민층을 위한다는 구호가 립 서비스에 지나지 않는다는 것을 보여준다.

◇"월세전환 예측 가능한 것... 정부 미리 대비했었어야"

임대주택공급과 관련해서는 정부에 대해 더 강한 비판도 제기된다.

전세가격 상승이 지난 2009년 3월부터 시작돼 가장 긴 기간에 걸쳐서 이뤄지고 있었고 임대차시장의 구조가 바뀌고 있다는 것도 어제 오늘의 일이 아니기 때문이다.

어찌보면 현재와 같은 전세값 폭등과 전세난은 정부로서는 충분히 예견할 수 있는 상황이었다고 할 수 있다.

이태경 사무처장은 "최근 주택시장의 변화는 예측 불가능한 것이 아니었다. 집값이 올라갈 것 같지 않다는 컨센서스가 시장참여자들 사이에서 확산되면 전세가 당연히 월세로 전환된다는 것은 예측 가능한 것이었다. 그것을 예견하고 정부가 동원할 수 있는 공공임대주택의 물량을 늘리는 것으로 대비했었어야 했다. 그렇게 했더라면 시장에 충격을 덜 주면서 전세난에 대비할 수 있는 버퍼가 확보될 수 있었는데 그렇게 안했다"고 목소리를 높였다.

정부가 정책의 우선순위를 주택매매시장이 아닌 임대차시장의 안정에 두고 공공임대주택 공급확충 등의 근본대책을 보다 일찍부터 강구했더라면 하는 아쉬움이 남는 대목이다.

◇"전세대출이 전세값 올리는 것은 구성의 오류"

전세가격을 치솟게 한 또 다른 요인은 전세자금대출 지원이다.

국민과 신한 등 6대 은행의 전세자금 대출 잔액은 지난 8월 현재 18조 4925억원으로 2010년 말에 비해 9배 넘게 늘었다.

전세값 폭등에 따른 세입자들의 어려움을 덜기 위해 한도를 확대해 준 데 따른 것이지만 이것이 전세가격을 올리는 요인이 되고 있다. 
2).전세시대 막을 내리나

전세가격 폭등과 전세대란의 기폭제는 월세화로 전세물량이 줄어드는 것이었다. 그러면 과연 전세는 이 땅에서 사라지게 되는 것일까.

전세는 우리나라의 독특한 주택임대 방식이라고 볼 수 있다. 남미의 볼리비아에서 이와 비슷한 '안티끄레띠꼬(anticrético)'가 시행되고 있는 것으로 조사되고 있지만 성격은 좀 다르다.

※볼리비아의 안티끄레띠꼬(Anticretico) : 우리나라의 전세와 비슷한 개념이다. 전체가구의 5% 내외가 안티끄레띠꼬 계약을 맺은 임대주택에 거주하고 있다. 통상 계약기간은 2년이며 입주 시 전세금(Lump sum money)을 집주인에게 지불하고 계약종료 시 집을 비워주면서 동일한 금액을 반환받아서 나온다. 우리의 전세와 다소 다른 점은 우리나라에서는 세입자가 거주하는 댓가로 임대료를 지불하는 개념이지만, 볼리비아에서는 집주인이 세입자에게 집을 맡기고 돈을 빌리는 소위 대출(Loan) 방법의 일종으로 인식한다는 점이다.

◇ "전세, 흠잡을 데 거의 없는, 굉장히 좋은 제도지만…"

우리나라에서 전세의 기원은 조선시대까지 거슬러 올라가 찾는 경우도 있지만 공식적인 첫 기록은 1910년 조선총독부가 만든 '관습조사보고서'에서 발견된다.

이 보고서는 "전세란 조선에서 가장 일반적으로 행해지고 있는 가옥 임대차 방법이다. 차주가 일정한 금액(가옥가격의 반액 내지 7~8할)을 소유자에게 기탁하면 별도의 차임을 지불하지 않고 반환 시 기탁금을 돌려받는다"고 기록하고 있다.

일제강점기 개항 이후 도시로 이동하는 농촌 인구가 급증하면서 전세가 확대된 것으로 보인다. 이후 전세는 오늘날까지 우리나라 주택임대차제도의 전형이 됐다고 할 수 있다.

전세에 대해서 '후진국형 사금융시스템'에 가깝다는 비판도 있지만 장점이 더 많이 부각된다.

서종대 한국감정원장은 "전세는 깡통전세 때만 빼면 굉장히 좋은 제도다. 흠잡을 데가 거의 없다. 집을 살만한 돈을 가지지 못한 사람이 전세금을 끼고 집을 장만할 수 있다. 전세를 사는 사람도 전세금에 열심히 모은 돈을 보태서 내 집을 장만하게 되는 꿈을 꿀 수 있다. 전세가 주거계층 이동의 사다리를 만들어줬다고 할 수 있다. 또 전세를 통해 임대주택 공급도 안정적일 수 있다. 전세제도는 장점이 아주 많다"고 말했다.

아파트 분양 모델하우스 (사진=자료사진)

◇"전세, 존립 조건 다 무너져…월세화는 거대한 흐름"

이렇듯 우리 근대 역사의 한 페이지를 장식했고 장점이 많은 전세지만 현재 추세로 봐서는 거의 생명을 다하는 쪽으로 가고 있다는데 대해 대부분의 전문가들이 동의한다.



◇”월세화 재촉해서는 안돼, 속도 조절해야”

월세화로의 변화는 정부나 어느 일 개인이나 단체가 만들어낸 것이 아니다. 시장이 먼저 알아서 자연스럽게 월세화로 변해간 것이라고 할 수 있다. 다만 현재 전세가 임대주택의 절반 가까이를 차지하고 있고 대부분의 전세입자들이 전세를 선호하기 때문에 대부분의 전세가 월세화되기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다. 

3).백약이 무효인가?

 전세가격 폭등으로 전세 세입자들의 고통은 매우 심하다. 이들이 선택할 수 있는 카드는 서너가지다.

울며 겨자먹기로 빚내서 집을 사거나 아니면 주인 요구대로 전세금을 올려주거나 일부를 월세로 돌려 반월세나 준전세로 갈 수도 있다. 이런 방법은 모아놓은 돈이 있거나 빚을 감당할만한 소득이 있을 때 가능하다.

형편이 안되는 전세 세입자는 살던 지역에서 쫓겨나 전세값이 싼 변두리로 쫓겨가야 한다. 이것은 350만에 이르는 모든 전세 세입가구(국토교통부의 2014년도 주거실태조사, 352만가구)가 직면하고 있는 문제이다.

◇”시장 프레임이 바뀌고 있어…백약이 무효”

문제는 이를 해결할 수 있는 확실한 처방이 보이지 않는다는 점이다. 물론 정부 차원에서 할 수 있는 가장 근본적인 대책은 임대주택공급, 특히 저소득 서민층을 위해 부족한 공공임대주택공급을 늘리는 것이라고 대부분의 전문가들은 한 목소리로 말한다.

하지만 주택은 공장에서 바로 찍어 시장에 내놓을 수 있는 공산품이 아니기 때문에 지금이라도 확충을 서둘러야겠지만 당장 발등에 떨어진 전세난을 위한 대책으로는 한계가 있다.

문제가 이렇게 어려워진 것은 월세화로 인한 임대차시장의 구조적인 변화에서 기인한 것이기 때문이다. 초저금리 기조 아래서 과거처럼 집값 상승에 대한 기대가 별로 없는 상황이다. 월세로 돌리는 집주인이 많아서 전세물량은 점차 줄어들게 되는 반면 전세수요는 여전해 전세가격은 계속 오를 가능성이 높은 실정이다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 “지금은 시장의 프레임이 바뀌고 있기 때문에 백약이 무효”라고까지 말한다.

그럼에도 전세대란으로 인해 집없는 서민들에게 미치는 충격을 최소화하기 위한 대책은 서둘러 마련해야 한다.

대책 마련과 관련해서는 월세화가 임대차시장의 구조를 바꾸는 큰 흐름이라고 한다면 그 흐름을 거스르지 않는 차원에서 강구하는 것이 전제돼야 한다. 자칫 흐름을 거슬러 전세를 다시 살리고 존속시키기 위한 것이 될 수도 있기 때문이다.

다만 월세화가 급격히 이뤄질 경우 그 충격이 크기 때문에 속도를 조절해 늦추도록 하는 것은 필요할 것이다.

(사진=스마트이미지 제공)

◇임대료 상한제 : “부작용 크다” vs “극약처방 필요”

전세난에 대한 대책으로 가장 많이 거론되는 것은 임대료에 상한을 둬 가격을 규제하자는 것이다. 물건가격이 급등했을 때 가격을 강제로 규제하는 방안은 문제 해결하기에 가장 손쉬운 방법인 것처럼 보이지만 부작용이 더 클 수도 있다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “지금까지 많은 가격통제의 결과를 보면 공급자의 가격을 통제하면 공급이 줄어든다는 것이다. 이것은 불변의 진리에 가깝다. 전세난도 왜 생겼는지에 대한 본질적인 의문을 갖기 시작하면 인위적인 처방이 얼마나 위험한 것인지를 알 수 있다. 공급자가 전세 공급하는 것이 더 이상 이익이 되지 않는다고 해서 전세를 공급하지 않는 것이다. 전세를 공급하지 않아서 전세난이 생긴 것인데 가격을 통제하면 공급이 더 줄어들게 된다”고 설명했다.

이창무 한양대 도시계획학과 교수는 “임대료 상한제에서 가장 우려되는 부분은 도입해도 시장에서 작동할지 의문이다. 전월세 시장이 갖고 있는 독특한 특성 때문이다. 전세가격 상한을 두면 임대인은 전세금을 돌려주고 월세 비중을 높이는 선택을 하게 해서 월세화를 가속화시키게 된다. 임대료 상한제를 실시하면 여러 부작용이 많을 것”이라고 지적했다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장도 “임대료 상한제가 이론적으로는 그럴싸한 아이디어지만 실질적으로 얻을 수 있는 효과는 별로 없을 것이다. 집주인 자신이 들어와 살겠다고 하면 세입자는 나가야 된다. 임대료 상한제를 실시해도 전세가 싸지지 않을 것”이라고 말했다.

그럼에도 불구하고 현 단계에서 가격규제는 불가피하다는 목소리도 있다. 일단 급한 불부터 끄고 보자는 것이다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 “지금은 집주인이 부르는 대로 전세값을 정할 수 있다. 임대료 상한제가 없다면 전세가격이 오르는 것에 대한 대책이 없다. 정부는 세입자와 집주인 양쪽을 다 봐야 하지만 약자인 임차인 입장을 더 감안하는 것이 바람직하다”고 말했다.

이태경 토지정의시민연대 사무처장은 “가격을 규제하면 오히려 가격이 폭등할 수 있다고는 하지만 급한 상황에서 당장은 극약 처방을 해야 한다고 본다. 일단은 임대료 상한제로 상승률에 캡을 씌우고 계약갱신청구권을 임차인에게 주는 것이 필요하다고 본다”고 강조했다.

임대료 상한제를 놓고 전문가들 사이에서도 이렇게 서로 의견이 다른 것은 우리나라 주택 임대차시장이 갖고 있는 복잡한 구조 때문이다. 다른 나라에서는 찾아보기 힘든 전세가 있고 보증부 월세(준전세, 반전세, 준월세), 월세 등 종류가 많다.

※보증부월세 : 세입자가 보증금과 함께 매달 임대료를 내는 것을 말한다. 월 임대료가 없는 ‘순수 전세’와 보증금이 없는 ‘순수 월세’ 사이에 존재한다. 통상적으로 보증금이 전세가격의 60%를 넘으면 준전세(‘반전세’), 10~60% 사이면 준월세, 10% 이하면 월세로 구분할 수 있다.

이 가운데 어느 한쪽에 대해 가격통제에 들어가면 마치 풍선의 한쪽을 누를 때처럼 다른 쪽을 부풀릴 가능성이 크다. 그렇게 되면 가격통제를 안하는 것만 못하고 세입자들의 고통이 더 커지는 상황으로 비약할 수도 있을 것이다.

만약 극약 처방으로 가격통제를 꼭 실시해야 한다면 한시적으로만 적용하고 임대료 전반에 대해 동시에 어느 한쪽으로 기울지 않도록 철저히 준비해 실시할 필요가 있다고 본다.

◇전월세 전환율 낮추고 적용범위 확대해야

전월세 전환율을 낮추는 것도 전세난을 어느 정도 완화하는 방법이 될 수 있다.

※전월세 전환율 : 주택임대차보호법 상의 ‘월차임 전환시 산정률’로, 전세의 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 전환되는 전세금에 이 비율을 곱하면 월세가 산출된다. 법에 따르면 그 비율은 한국은행 기준금리의 4배나 10% 가운데 낮은 것으로 한다고 돼있다. 현행 기준금리가 1.5%이기 때문에 법상 전월세 전환율은 6%인 셈이다.

정부도 6%에서 5%로 낮추는 방안을 적극 검토하고 있다. 하지만 법상 전월세 전환율은 계약기간 내에 전세를 월세로 돌리는 가구에만 적용되는 것이기 때문에 효과에 한계가 있다.

법상 전월세 전환율은 계약기간이 끝난 뒤 재계약하는 주택에는 적용되지 않는다는 것이 대법원의 판례(1993.12.7 판례)다.