조합설립 동의율 ‘2분1’로 완화…추진위단계 사업장 혜택
기반시설 기부채납시 공공부지 대신 현금납부 가능

아파트 재건축을 추진하기 위한 조합 설립요건이 크게 완화된다. 재건축 사업을 할 때 의무적으로 내야 하는 공공용지 기부채납을 현금으로 대신 낼 수 있도록 해 사업부지 확보도 쉬워진다.

정부는 2일 ‘서민 중산층 주거안정강화 방안’을 통해 이같은 내용의 ‘정비사업(재건축 재개발) 규제합리화’ 방안을 내놓았다.

▶조합 설립 쉬워지고, 사업성 개선= 정부는 먼저 재건축 사업을 위한 ‘조합’ 설립을 위해 필요한 주민 동의율을 대폭 낮추기로 했다. 지금까진 동별 구분소유자 동의율이 ‘3분의2’를 넘어야 했으나 앞으론 ‘2분의1’만 동의하면 조합설립이 가능하다. 이는 상가 등이 있는 일부 동에서 상가 소유자가 반대해 사업 추진이 어려운 곳이 많다는 점을 고려했다. 



건설업계는 전국의 재건축 재개발 추진위 단계 사업장에서 사업을 본격 추진하는 계기가 될 것으로 보고 있다. 현재 정비사업 단계에서 추진위 설립단계는 410곳(재개발 251개 사업장, 재건축 165개 사업장)이나 된다.

또 정비사업 관련 모든 동의는 동의서를 제출한 후 30일이 경과하면 철회하지 못하도록 제한하기로 했다.

국토부 관계자는 “그동안 높은 동의요건, 잦은 의사 철회 등으로 인해 사업추진에 어려움을 겪고 있는 점을 개선하기 위해 정비사업 동의요건을 완화하기로 했다”고 설명했다.

정비사업의 지정권한을 기존 특 광역시장 및 도지사(인구 50만이상 대도시 포함)에서 시장ㆍ군수로 이양해 사업에 속도를 낼 수 있도록 했다. 시장ㆍ군수가 정비사업을 지정하면 정비구역 지정 소요기간이 6개월 이상 단축될 것으로 정부는 보고 있다.

정비사업이 진행되는 지역의 땅을 공공용지로 내놓는 기반시설 기부채납 방식도 합리적으로 바뀐다. 주변 상황을 고려할 때 이미 기반시설이 충분해 추가공급 필요성이 낮거나, 정비사업의 수익성을 높이기 위해 사업부지를 확보할 필요가 있을 경우 지자체가 조합 등의 의견을 수렴해 ‘현금납부’로 대체할 수 있도록 했다. 



현금납부 부과·관리주체, 현금납부 상한(총 기부채납금액의 일정비율 이하), 산정방식 등은 지자체 협의를 거쳐 하위법령에 반영할 계획이다.

준주거ㆍ상업지역에서 정비사업을 할 때 연면적의 일정 비율 범위에서 최근 새로운 주거수단으로 각광받는 ‘오피스텔‘을 지을 수 있도록 허용하기로 했다. 현재 준주거ㆍ상업지역에서 추진 중인 재개발재건축 사업 현황은 290개 규모로 사업성을 높이는데 크게 기여할 것으로 보인다.

용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급 부담도 줄여주기로 했다. 지금까지 정부는 조합에 용적률 인센티브를 준 후 일정비율(50~75%)을 활용해 임대주택을 짓도록 해 인수하는 방식으로 임대주택을 공급했다. 이때 건축비만 보상하고 대지가격은 무상으로 인수해 정비사업의 수익성이 저하된다는 불만을 샀다. 정부는 이에따라 앞으로는 대지가격을 감정평가액의 일정비율을 보상해 정비사업을 부담을 완화해 주기로 했다.

▶투명한 사업추진위해 CEO조합장, 검인동의서 제도 도입= 정부는 이번에 정비사업에 활력을 주기 위한 규제완화책과 함께 투명성을 확보하기 위한 방안도 내놓았다.

우선 ‘CEO 조합장(전문 조합관리인)제도’를 도입하기로 했다. 법률, 회계, 도시계획 등 자격증을 소지하고 있거나 건설사 등 관련기관에 종사한 외부 전문가가 조합 운영에 적극 참여토록 유도하겠다는 것. 이들은 추진위원장, 조합장, 조합이사, 감사 등의 직위로 직접 사업에 참여해 조합운영의 전문성을 높일 수 있도록 할 계획이다.

추진위 구성이나 조합설립 관련 동의서는 기초지자체의 검인을 받은 후 사용토록 하는 ‘검인(檢印) 동의서’ 제도도 도입한다.조합설립 등을 위해 동의서를 받는 과정에서 동의서 위변조, 백지동의서 사용 등 각종 불법행위로 인한 분쟁을 막기 위해서다. 지자체는 추정 분담금, 예상 공사비 등이 기재된 동의서에 관인날인 및 연번을 부여해 사용하도록 할 계획이다. 검인되지 않은 동의서는 동의율 산정에서 제외한다.

국토부 관계자는 “검인 동의서 제도는 지자체에서 사전에 필수 기재사항 및 첨부서류 구비여부 등 형식적인 필요사항을 확인토록 하는 것”이라며 “일부 새로운 규제라는 지적이 있지만 최소한의 검인철자를 통해 원활한 사업추진에 기여할 것”이라고 말했다.

장기지연 사업장에는 공공기관 참여를 확대한다. 조합비리, 추진위 비대위간 분쟁 등으로 장기간 사업이 지연되어 조합원 과반수가 요청할 경우, 시군구청장이 공공기관을 정비사업 전문관리업체(감정원)나 사업대행자(LHSH 등)로 선정할 수 있다.

정부는 이와 관련 시행령·시행규칙은 연내 개정완료하고 법 개정사항은 9월 국회에 제출할 계획이다.

국토부 관계자는 “정비사업에 대한 규제를 합리화하고 투명성을 높여 사업을 활성화하도록 적극 지원할 것”이라며 “도심 내 주거환경 개선 및 주택공급 촉진할 것”이라고 말했다. 

국토부는 SK그룹이 기부한 1000억원과 정부재정을 활용해, 기존의 주거복지혼합동을 개선해 2017년까지 총16개 단지 1300호의 ‘공공실버주택’을 공급할 계획이라고 밝혔다. 



주거복지혼합동은 독거노인 등이 주거지내에서 복지서비스를 이용할 수 있도록 영구임대 아파트내 지어지는 복합건축물이다. 1~2층은 복지시설 3층이상은 주거시설로 활용되고 있다.

국토부는 주거복지혼합동 건설단가를 올려 주거동에는 무장애시설, 응급비상벨 등을, 복지동에는 물리치료실 24시간 케어시설, 텃밭 등을 설치할 예정이다.

또 복지동 운영비를 동별로 연3억원 정도 지원해 사회복지사, 간호사 등이 상주하게 할 계획이다.

국토부는 또 고령층 전세임대를 신설해 시세의 30% 수준으로 연간2000호의 전세임대를 공급할 계획이다.

고령자에 대한 전월세 보증금 대출(버팀목 대출)도 확대 지원된다.

주택도시기금의 버팀목대출의 경우 잔금대출만 가능해, 임차인이 계약금을 납입한 경우에만 지원가능해, 보유자산이 적고, 시중 대출을 받기 어려운 저소득 고령층은 임대차 계약금 마련이 어려워 LH 공공임대 입주에 애로가 있었다는 것이 국토부의 설명이다.

하지만 앞으로는 한국토지주택공사(LH) 공공임대주택에 입주할 경우 잔금외에 계약금(총 계약금의 70%)까지 대출 가능해진다.

국토부는 이와 함께, 노후 건축물을 활용해 공공임대주택으로 공급하고, 대학생들 대상으로 한 공급 행복주택 공급을 늘리기로 했다. 

정부가 노후 단독주택을 재건축해 공공임대주택으로 활용하는 ‘집주인 리모델링 임대시범사업’이 추진한다. 집주인이 주택도시기금으로부터 저리로 융자를 받아 노후주택을 재건축, 리모델링하고 이를 시세보다 싼 값에 임대하는 방식이다.

국토교통부는 2일 이같은 내용이 담긴 ‘서민, 중산층 주거안정강화 방안’을 발표했다.

국토부는 내년 시범사업으로 노후 주택 150가구 개량해, 1000호 정도를 공급할 예정이다. 집주인은 주택도시기금으로부터 1.5% 저리에 호당 최대 2억원의 개량자금을 지원 받을 수 있다. 



대신 집주인은 시세의 50~80%의 임대료로 공급해야 하며, 임대기간은 집주인의 선택에 따라 최소 8년에서 최장 20년으로 정해진다.

독거노인과 대학생 등 1인가구가 우선 입주 대상자로 선정된다. 공사기간 동안 주변시세 수준의 월임대료도 세입자, 집주인에게 지급된다.

국토부의 가정에 따르면, 수도권의 시가 4.8억원 기준의 연면적 99m²을 1층 단독주택을, 연면적 158m²의 2층 8가구의 주택으로 재건축(리모델링) 할 경우 6가구(집주인 1~2가구 제외)를 공급할 수 있다.

공사비가 1억9200만원이 든다고 보면 집주인은 이 금액을 국민주택기금으로 임대기간 동안 1.5%의 고정금리로 대출받을 수 있고, 시세(40만원)의 70% 수준인 28만원으로 임대를 놔야 한다. 국토부의 시뮬레이션 결과에 따르면 이 경우, 수익률은 2.85%~2.8%에 이를 것으로 보고 있다.

국토부 관계자는 “노후건축 리모델링은 집주인에게는 임대소득을, 노후주택재정비를, 저소득층에는 싼값에 임대료로 방을 빌릴 수 있는 일거삼득의 효과를 얻을 수 있다”고 했다.