부동산하루
서초·강남·송파 아파트 값, 최고점 대비 88~97% 수준
2015.07.14
잠실 김세빈 공인중개사무소
최근 몇 년 천정부지로 치솟은 아파트 전셋값은 아파트 값도 밀어 올렸다. 정부의 잇따른 규제 완화와 주택 정책 변화도 아파트 값 상승의 원동력이 됐다.
대표적인 정책 변화 및 규제 완화는 대규모 공공택지 개발 폐기와 지난해 말 국회를 통과한 이른바 ‘부동산 3법’이다. 부동산 3법은 재건축 초과이익 환수제 폐지법, 분양가 상한제 탄력 적용을 위한 주택법 개정안, 서울 등 수도권의 재건축 조합원에 대한 도시주거환경정비법을 말한다.
아파트 전셋값은 저금리 영향 등으로 전세 물건이 줄면서 하늘 높은 줄 모르고 상승 중이다.
이 영향으로 올 들어서만 서울 아파트 값은 2.96% 올랐다(KB국민은행 조사, 1~6월 상승률). 경기·인천 아파트 값 역시 3.72% 올랐다. 지난해 서울은 1.09%, 경기·인천은 1.81% 오른 데 이어 2년 연속 상승한 것이다.
2008년 세계 금융위기 이후 내리막길을 걷던 터라 체감 아파트 값 상승률은 더 크다. 그래서 아파트 값이 이미 2007년 최고점을 넘어섰다는 얘기도 종종 들린다. 실제로 아파트 값이 고점 대비 얼마나 올랐을까. 서울 강남권 등 주요 지역을 3차례에 나눠 살펴본다.
아파트 값 하면 가장 먼저 떠올리는 지역이 서울 강남 3구다. 과거에도 그랬고 현재도 아파트 값이 가장 비싼 지역이다.
실제 KB국민은행에 따르면 강남구는 올 들어 6월까지 아파트 값이 4.52% 올라 전국 평균 상승률(3.84%)을 크게 웃돈다. 서초구도 4.77%로 전국 평균보다 높다. 강남 3구 중엔 송파구(2.38%)만 전국 평균보다 낮다.
지난해에도 강남 3구는 전국 평균보다 높은 아파트 값 상승률을 기록했다. 상승률을 떠나 일부 아파트 값은 이미 2007년 최고점을 넘어섰다. 대표적인 곳이 서초구 반포동 반포자이 등이다.
하지만 최근의 아파트 값 상승세에도 불구하고 아직 2007년 최고점에 비해선 아파트 값이 낮은 편이다. KB국민은행의 아파트가격지수(2013년 3월=100)에 따르면 강남구는 2007년 1월 최고인 113.4를 기록했다.
많이 올랐지만 아직 갈길 멀어
하지만 6월 말 기준 아파트 가격지수는 104.4로 2007년 1월 대비 92% 수준이다. 송파구는 6월 말 현재 103.4로 최고점(2007년 1월 117.3) 대비 88% 수준에 그친다. 강남 3구에선 그나마 서초구(최고점 108.5, 105.6)가 그나마 97%로 가장 근접했다.
실제로 강남구 도곡동 도곡렉슬 84㎡(이하 전용면적)은 2006년 말, 2007년 초 15억5000만원에 거래가 이뤄졌지만 지금은 최고점 대비 80% 수준인 12억5000만원 정도에 매물이 나온다. 도곡동의 한 중개업소 사장은 “2008년 금융위기 직후엔 최고점 대비 6억원 정도가 빠진 9억원 선이 무너지기도 했었다”고 전했다.
2008년 이후 많이 오르긴 했지만 아직도 갈길이 먼 셈이다. 재건축 단지만 떼놓고 봐도 사정은 마찬가지다. 강남구의 재건축 아파트 값은 3.3㎡당 평균 3595만원(3월 말 기준)으로 최고점인 2006년 말 4138만원의 86% 수준이다.
같은 기간 송파구는 2761만원으로 최고치(3317만원)의 83%에 그친다. 서초구 재건축 아파트 값은 2006년 말 3165만원에서 2009년 1월 2757만원까지 하락했다가 2011년 5월에 3329만원으로 최고점을 찍었다. 현재는 3305만원으로 최고점 대비 99%까지 올라섰다.
강남권의 대표적 재건축 주자인 강남구 은마와 송파구 주공5단지가 이를 잘 보여준다. 은마 76㎡는 2006년 12월 11억2500만원에서 2013년 7억4000만원까지 하락했다가 현재는 9억6000만원 선에 매물이 나온다.
최고점 넘어설 지는 미지수
주공5단지 76㎡는 현재 11억5000만원으로 최고점인 2006년 12월 12억9500만원의 88.8% 수준이다. 잠실동의 한 중개업소 사장은 “올 들어서도 거래가 꾸준히 이어지면서 가격이 많이 뛰었지만 최고점보단 여전히 낮다”고 전했다.
물론 국지적으로는 최고점을 넘어선 곳도 있다. 개별 단지별 개발 호재 등으로 아파트 값이 큰 폭으로 뛴 영향이다. 대표적인 단지가 서초구 반포주공 1단지다. 이 아파트 84㎡는 2006년 말보다 5억~6억원이 더 올라 현재 20억2000만~21억2000만원에 매물이 나온다.
근래 들어 반포자이 등 반포동 일대 재건축 아파트의 몸값이 급등한 데다 지난해 인근 재건축 단지의 분양가가 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘어선 영향이다. 시장에선 최고점까지는 아니더라도 당분간 강남권 아파트 값은 계속 오를 것으로 내다본다.
강남구 개포지구 등지에서 재건축 사업이 활발히 진행 중이기 때문이다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “재건축 단지의 이주가 본격화하면서 전세난이 이어지고 있어 아파트 값 상승세가 이어질 것”이라고 내다봤다.
일각에선 아파트 값이 오르더라도 전 최고점을 넘어서기 힘들다는 목소리도 나온다. 한 시장 전문가는 “최근 2~3년간 물수능이라는 말이 나올 정도로 수학능력평가시험의 변별력이 떨어지면서 대치동 학원가나 강남 학군 수요가 줄고 있다”며 “결과적으로는 강남권 주택 수요가 줄고 있는 셈”이라고 말했다.
대표적인 정책 변화 및 규제 완화는 대규모 공공택지 개발 폐기와 지난해 말 국회를 통과한 이른바 ‘부동산 3법’이다. 부동산 3법은 재건축 초과이익 환수제 폐지법, 분양가 상한제 탄력 적용을 위한 주택법 개정안, 서울 등 수도권의 재건축 조합원에 대한 도시주거환경정비법을 말한다.
아파트 전셋값은 저금리 영향 등으로 전세 물건이 줄면서 하늘 높은 줄 모르고 상승 중이다.
이 영향으로 올 들어서만 서울 아파트 값은 2.96% 올랐다(KB국민은행 조사, 1~6월 상승률). 경기·인천 아파트 값 역시 3.72% 올랐다. 지난해 서울은 1.09%, 경기·인천은 1.81% 오른 데 이어 2년 연속 상승한 것이다.
2008년 세계 금융위기 이후 내리막길을 걷던 터라 체감 아파트 값 상승률은 더 크다. 그래서 아파트 값이 이미 2007년 최고점을 넘어섰다는 얘기도 종종 들린다. 실제로 아파트 값이 고점 대비 얼마나 올랐을까. 서울 강남권 등 주요 지역을 3차례에 나눠 살펴본다.
아파트 값 하면 가장 먼저 떠올리는 지역이 서울 강남 3구다. 과거에도 그랬고 현재도 아파트 값이 가장 비싼 지역이다.
실제 KB국민은행에 따르면 강남구는 올 들어 6월까지 아파트 값이 4.52% 올라 전국 평균 상승률(3.84%)을 크게 웃돈다. 서초구도 4.77%로 전국 평균보다 높다. 강남 3구 중엔 송파구(2.38%)만 전국 평균보다 낮다.
지난해에도 강남 3구는 전국 평균보다 높은 아파트 값 상승률을 기록했다. 상승률을 떠나 일부 아파트 값은 이미 2007년 최고점을 넘어섰다. 대표적인 곳이 서초구 반포동 반포자이 등이다.
하지만 최근의 아파트 값 상승세에도 불구하고 아직 2007년 최고점에 비해선 아파트 값이 낮은 편이다. KB국민은행의 아파트가격지수(2013년 3월=100)에 따르면 강남구는 2007년 1월 최고인 113.4를 기록했다.
많이 올랐지만 아직 갈길 멀어
하지만 6월 말 기준 아파트 가격지수는 104.4로 2007년 1월 대비 92% 수준이다. 송파구는 6월 말 현재 103.4로 최고점(2007년 1월 117.3) 대비 88% 수준에 그친다. 강남 3구에선 그나마 서초구(최고점 108.5, 105.6)가 그나마 97%로 가장 근접했다.
실제로 강남구 도곡동 도곡렉슬 84㎡(이하 전용면적)은 2006년 말, 2007년 초 15억5000만원에 거래가 이뤄졌지만 지금은 최고점 대비 80% 수준인 12억5000만원 정도에 매물이 나온다. 도곡동의 한 중개업소 사장은 “2008년 금융위기 직후엔 최고점 대비 6억원 정도가 빠진 9억원 선이 무너지기도 했었다”고 전했다.
2008년 이후 많이 오르긴 했지만 아직도 갈길이 먼 셈이다. 재건축 단지만 떼놓고 봐도 사정은 마찬가지다. 강남구의 재건축 아파트 값은 3.3㎡당 평균 3595만원(3월 말 기준)으로 최고점인 2006년 말 4138만원의 86% 수준이다.
같은 기간 송파구는 2761만원으로 최고치(3317만원)의 83%에 그친다. 서초구 재건축 아파트 값은 2006년 말 3165만원에서 2009년 1월 2757만원까지 하락했다가 2011년 5월에 3329만원으로 최고점을 찍었다. 현재는 3305만원으로 최고점 대비 99%까지 올라섰다.
강남권의 대표적 재건축 주자인 강남구 은마와 송파구 주공5단지가 이를 잘 보여준다. 은마 76㎡는 2006년 12월 11억2500만원에서 2013년 7억4000만원까지 하락했다가 현재는 9억6000만원 선에 매물이 나온다.
▲ 최고점 대비 88% 수준까지 오른 서울 잠실주공5단지 전경.
최고점 넘어설 지는 미지수
주공5단지 76㎡는 현재 11억5000만원으로 최고점인 2006년 12월 12억9500만원의 88.8% 수준이다. 잠실동의 한 중개업소 사장은 “올 들어서도 거래가 꾸준히 이어지면서 가격이 많이 뛰었지만 최고점보단 여전히 낮다”고 전했다.
물론 국지적으로는 최고점을 넘어선 곳도 있다. 개별 단지별 개발 호재 등으로 아파트 값이 큰 폭으로 뛴 영향이다. 대표적인 단지가 서초구 반포주공 1단지다. 이 아파트 84㎡는 2006년 말보다 5억~6억원이 더 올라 현재 20억2000만~21억2000만원에 매물이 나온다.
근래 들어 반포자이 등 반포동 일대 재건축 아파트의 몸값이 급등한 데다 지난해 인근 재건축 단지의 분양가가 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘어선 영향이다. 시장에선 최고점까지는 아니더라도 당분간 강남권 아파트 값은 계속 오를 것으로 내다본다.
강남구 개포지구 등지에서 재건축 사업이 활발히 진행 중이기 때문이다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “재건축 단지의 이주가 본격화하면서 전세난이 이어지고 있어 아파트 값 상승세가 이어질 것”이라고 내다봤다.
일각에선 아파트 값이 오르더라도 전 최고점을 넘어서기 힘들다는 목소리도 나온다. 한 시장 전문가는 “최근 2~3년간 물수능이라는 말이 나올 정도로 수학능력평가시험의 변별력이 떨어지면서 대치동 학원가나 강남 학군 수요가 줄고 있다”며 “결과적으로는 강남권 주택 수요가 줄고 있는 셈”이라고 말했다.
