임차보증금 반환보증 가입대상이 확대다. 기존에는 아파트 주택담보인정비율(LTV)의 90%까지가 가입조건이었지만 앞으로는 100%로 확대된다. 다만 보증금액 한도는 기존처럼 90%를 유지한다.

예를 들어 3억원 아파트를 가진 집주인이 1억원은 은행 대출을 받고 2억원은 전세 보증금으로 받았더라도 ‘임차보증금 반환보증’에 가입할 수 있다. 기존에는 집값의 전부가 대출과 보증금일 경우 반환보증에 가입할 수 없었다.

다만 임차보증금을 모두 돌려받지는 못한다. 3억에 대해 90%인 2억7000만원까지만 보증해줘 선순위 채권인 은행대출 1억원을 제외하고 임차인이 돌려 받는 돈은 1억7000만원이 된다는 이야기다.

국토교통부는 6일 기획재정부, 금융위원회 등 관계기관 협의를 거쳐 ‘서민 주거비 부담 완화 방안’을 마련해 발표했다.

국토부 관계자는 “지난달 12일 기준금리가 1.75%로 낮아지면서 시중금리 하락효과를 반영해 서민 주거비 부담을 우선적으로 완화하기 위해 마련했다”며 “범 정부 차원 ‘서민 금융지원 종합대책’은 별도로 발표할 예정”이라고 말했다.

최근 매매시장에서 거래량은 급격하게 늘어나면서도 매매가격은 완만한 상승세를 보이는 반면 전세가격은 크게 상승해 깡통 주택에 대한 우려가 커지고 있다. 이 때문에 임차보증금(전세금, 월세보증금)에 대한 반환 리스크를 줄이기 위해 국토는 이같은 대책을 마련했다.

이를 위해서 임차보증금 반환보증 지원을 강화한다. 우선 보증료 부담을 기존보다 25% 줄인다. 보증료율을 기존 0.197%에서 0.047% 포인트 인하하고, 서민과 취약계층 보증료율은 0.158%에서 0.09%로 0.068% 포인트 인하한다. 법인일 경우에는 보증료율 0.297%에서 0.227%로 0.070% 포인트 줄어든다.

가령 1억원을 보증할 경우 1년간 19만7000원의 보증료를 부담했는데 앞으로는 연 15만원으로 바뀐다. 서민과 취약계층은 1억원에 대해서 기존 15만8000원 보증료가 앞으로는 9만원으로 줄어들게 된다.

보증료 할인대상인 서민과 취약계층 범위도 확대한다. 연소득 기준을 2500만원이 아닌 4000만원 이하로 바꾸고 신혼부부, 한부모 가정과 다문화 가정도 포함한다. 보증료 분납기간은 1년 단위에서 6개월 단위로 줄인다.

임차보증금 반환보증 가입대상 범위도 확대해 깡통전세 리스크를 줄인다. 아파트는 가입대상을 기존 주택담보인정비율(LTV) 90%이하에서 100%로 확대한다. 다만 보증금액은 90% 까지로 유지할 계획이다. 임차보증금 반환보증 취급기관도 기존 1개 은행에서 희망하는 전체 시중은행으로 확대한다는 방침이다.

임차보증금 금융지원(버팀목 대출)도 강화한다. 서민 임차가구 임차보증금 대출 금리를 안하고 지원대상을 확대한다. 버티목 대출 금리는 기존 1.7~3.3%다. 앞으로는 1.5%~3.1%로 0.2% 포인트 인하한다.

신혼부부와 청년층 1인 가구 임차보증금 대출 지원 범위를 확대한다. 신혼부부 전세대출 지원요건을 부부합산 5500만원에서 6000만원으로 500만원 상향하게 된다. 청년층 단독세대주 지원가능 연령은 만 30세 이상에서 만 25세 이상으로 범위를 넓힌다.

월세대출 지원요건도 완화된다. ‘저소득층 월세대출’ 활성화를 위해 대출금리를 낮추고, 지원 대상은 넓힌다. 저소득 가구가 대출대상인 점을 감안해 금리를 기존 2%에서 1.5%로 낮춘다.

‘졸업 후 3년 이내’ 였던 요건을 삭제하고 만35세 이하 취업준비생의 부모소득 요건을 3000만원에서 6000만원 이하로 완화해 대출 받을 수 있는 대상자도 늘어날 전망이다. 지원대상에 사회초년생도 포함한다. 부부합산 소득 4000만원 이하인 ‘취업 후 5년 이내 사회초년생’이 추가됐다.

월세 대출 불편을 해소하기 위해 6개월마다 은행에 방문해 실거주 여부를 확인하던 것도 1년으로 늘린다. 또한 은행방문을 직접 하지 않고 거주증명서류를 보내거나 집주인이 전화로 학인할 수 있도록 했다. 월간 대출이 아닌 1년치 월세 대출(360만원 범위 내)도 허용토록 했다.

국토부는 이외에도 ‘디딤돌 대출’ 금리를 낮추고 청약저축 장기가입자에 대한 지원도 강화할 방침이다. 디딤돌 대출 금리는 기존 2.6~3.4%인 것을 2.3~3.1%로 0.3% 포인트 낮춘다.

청약 순위제도가 완화된데 따른 청약저축 장기가입자 우대도 조정된다. 기존에는 청약통장 가입 2년 이상일 경우 디딤돌 대출 금리를 0.1% 포인트, 4년 이상이면 0.2% 포인트 우대했다. 앞으로는 1년 이상이 0.1% 포인트, 3년 이상이면 0.2% 포인트 우대받는다.

한국토지주택공사(LH)의 임대주택 거주자 부담도 완화된다. 월임대료와 보증금 조정이 쉬워지고 전환율도 낮아진다. 기존에는 보증금을 높여 월세를 낮추는 것만 가능했다. 앞으로는 보증금을 낮추고 월세는 높이는 방식도 가능하며, 이럴 경우 전환율은 4%로 기존 6%보다 2% 포인트 낮게 적용된다.

다만 보증금을 높이고 월세를 낮추는 것은 기존 전환율 6%를 유지한다. 대신 보증금을 높이는 한도를 월 임대료의 50%에서 60%로 확대한다. 보증금 3900만원에 월세 27만원일 경우 보증금을 7100만원까지늘리고 월세를 11만원까지 줄일 수 있다는 뜻이다.