"무리하게 빚내서 집사면 위험…가계부채 이미 위험 수준"

"정부 부동산 대책은 '잘못된 안내방송'…'견착륙'책 마련해야"

 '1%대 초저금리', '청약 1순위자 1000만명' 시대가 열리면서 주택 수요자들은 최근 '내 집 마련'의 꿈으로 부풀어 올랐다.

분양 시장이 활기를 띠자 건설사들은 잇따라 분양물량을 쏟아내며 간만에 아파트 분양시장은 완연한 봄 기운이 돈다. 집값도 최근 2~3년째 상승세다.

반면 전세는 동이 났다. 일부 지역은 전세값이 가파르게 치솟으며 집값을 추격하는 기현상까지 벌어지고 있다.

'전세 난민'들의 고민은 갈수록 깊어진다. "이제 집을 사야 할까?"

하지만 지난 16일 만난 선대인 선대인경제연구소장의 대답은 단호했다.

"지금은 집을 살 때가 아니다. 오히려 하우스푸어라면 집을 팔아야 할 때다."

"현재 수도권 집값의 40%가 거품"이라는 게 선 소장이 보는 최근의 주택시장 상황.

그는 "단기적으론 집값이 오르겠지만 2~3년 후 지난해와 올해 분양 물량이 시장에 쏟아지면 집값이 3분의 2수준으로 대폭 하락할 것"이라고 경고했다. 특히 선 소장은 "시세차익을 노리고 빚까지 내면서 집을 사는 것만큼은 절대 안 된다"고 조언했다.

선 소장은 정부 정책에 대해서도 "부채부담이 큰 가구들의 뇌관부터 지우려면 부동산 규제와 문턱을 높여야 한다"고 주장했다. '연착륙'이 어렵다면 '견(堅·단단할 견)착륙'을 통해 단계적인 부채 해결을 위한 정책 개발에 총력을 기울여야 한다고 지적했다.

다음은 선 소장과의 인터뷰.

-최근 몇 년간 집값이 오름세를 보이고 있습니다. 집을 사도 괜찮을까요.

"2~3년 집값이 올랐습니다. 단타 투기하는 사람 입장에서는 집을 사도 괜찮을 수 있습니다. 하지만 우리는 실수요자 입장에서 봐야 합니다. 부동산 업자들은 '청약 경쟁률이 높다', '집값에 프리미엄이 붙었다'며 앞으로도 집값이 점차 오를 거라고 말합니다. 하지만 중요한 것은 입주시점인 2~3년 후입니다. 보통 부동산 가격은 분양 시점에 올랐다가 입주하고 나면 오르지 않는 게 대부분이죠. 입주 후 3~4년 지난 후 다른 데 팔려고 하면 집값이 떨어져있을 확률이 높다고 봅니다."

-실수요자들은 정부 정책에 대한 기대감이 높은 것 같습니다. '부동산 3법', '청약제도 완화', '금리 1%대' 등으로 분양 시장에 활기가 돕니다. 집을 장만하기에 호재가 아닐는지요.

"실거주자완 상관이 없어요. 지금 집을 마련하겠다는 사람에겐 집값 오름세가 향후 3년 이상 지속돼야 의미있는 겁니다. 2012년 말 박근혜 정부가 들어서면서 집값이 조금 오르긴 했어요. 하지만 과거 부동산 호황기 때와 비교하면 상승폭이 그다지 크진 않아요."

-오히려 일각에선 한국은 부동산 가격이 충분히 오르지 않아 상승에너지가 억눌려 있다는 얘기도 합니다.

"2000년대 중반 부동산 통계를 유심히 보면, 당시 나오던 집값 통계는 '전국', '모든 주택'이 조사대상이었거든요. 이렇게 전국의 모든 주택으로 통계로 내면 집값이 실제보다 낮게 나오거든요. 집값이 낮은 수도권 외 농촌이나 단독주택 등이 포함되니까요.

하지만 투기는 사실 '수도권', '아파트'에 집중됐습니다. 전국 부동산 가격의 75%를 차지했던 수도권 아파트로만 통계를 보면 주택가격이 굉장히 많이 올랐다는 것을 확인할 수 있습니다."

-문제는 거품인데요. 어떻게 봐야할까요.

"부동산 가격에 거품이 끼었냐 그렇지 않느냐를 판단하는 기준은, 집값이 아니라 부채로 봐야 합니다.

대한민국 집값이 2배 올랐다고 가정합시다. 만약 가계소득이 매년 15%씩 고속 성장해서 부채가 늘지 않는다면 문제는 없습니다. 소득을 이에 상응할 정도로 올라서 집값도 오른다면, 오를만해서 오른거죠.

하지만 한국은 지금 경기가 제대로 돌고 있지 않은 데다 가계 소득도 늘어나지 못하는 상황이에요. 그러니까 정부는 계속 금리를 낮춰 경기 부양책을 쓰는 거고. 결국 주택 수요자들은 '전세난이다', '집값이 오른다'고 자꾸 떠들어대니 불안해서 집 사는 것 아닙니까. '토끼몰이' 당하듯 없는 살림에 빚 내서 집을 산다? 이건 난센스죠. 최근 주택 거래량이 늘어난 게 '부동산 정책 때문'이라고 하지만, 뒤짚어보면 '그동안 빚을 내지 않고서 소득만으로 집을 살 수 있는 사람이 거의 없었다'는 뜻 입니다."

-일각에서는 거래량은 늘어나는 데 집값은 제자리 걸음을 걷고 있어 오히려 부동산 시장에 거품이 없다고 보기도 합니다.

"저는 오히려 그 같은 상황이 더 위험하다고 봅니다. 만약 거래가 늘어나고 부채도 늘어나고 있는데, 기대만큼 집값이 큰 폭으로 상승하지 않는다면, 얼마나 무리하게 빚을 내서 집을 사고 있다는 얘깁니까. 이들이 하우스푸어로 전락하면 어떻게 될까요. 지금 같은 상황에서 규제를 푼다는 건 위험한 발상이죠."

-그럼 집 가진 사람은 파는 편이 낫나요.

"하우스푸어라면 집을 팔고 탈출해야 할 때죠. 지금 부동산 시장을 보면 '침몰하는 배'와 같습니다. 시장은 천천히, 앞으로도 계속 가라앉을 겁니다. 누군가는 본능적으로 탈출해야겠다고 생각할지 모릅니다. 그런데 지금 정부 정책은 '잘못된 안내방송'을 하고 있는 겁니다. '조금만 버텨, 집값 올려줄게'라고. 그러니까 사람들이 집을 정리 못하고 7~8년째 계속 대출을 갈아타면서 버티고 있거든요.

문제는 은행들이 지금 갈아타기 대출을 해주고 있지만 경우에 따라 못해줄 수 있거든요. 굉장히 위험한 상황입니다. 지금 주택 소유자의 70%가 부채를 갖고 있고 부채 평균액수는 3억원이 넘어요. 3억원에 주택담보이율을 잡고 월 80만원만 내다가 원리금을 같이 내기 시작하면 250만원이 되거든요. '지금은 80만원만 내게 해줄게, 250만원 낼 때 갈아타기하라'고 유혹하지요. 그런데 거치기간 만기가 도래하는 물량이 이제 눈덩이처럼 늘어날겁니다. 앞으로 그 기간을 연장해 줄 수 없다면 더 이상은 못 버티는 사람들이 나오기 시작할 겁니다."

-무주택자들은 어떤 선택을 해야 옳을까요.

"최대한 전세시장에 남는 게 맞다고 봅니다. 전세보증금 잃을 위험도 물론 있어요. 하지만 무리해서 집 샀다가 신용불량자가 됐단 얘기는 들었어도, 전세보즘금 올려주기 위해 빚냈다가 신용불량자가 됐다는 얘기는 못 들어봤습니다. 조금만 눈을 돌려 외곽으로 간다면 선택지는 충분히 있다고 봅니다. 전세보증금을 떼일 걱정이 든다면 전세보증보험을 활용하시면 되고요. 집값이 떨어지거나 빚을 고려해 3억원 중 1억원 정도만 들면 연간 보험료도 10만원대로 낮출 수 있습니다. 혹시 집주인의 부채 문제가 심각하다면 전세권 등기를 설정하는 방법도 있습니다.

소득이 충분해 부채 없이 집을 산다면 말릴 필요가 없죠. 빚내서 집 사는 게 위험한 거니까요."

-말씀하셨듯, 가계 부채가 늘어나고 있다는 건 큰 문제입니다.

"현재 지난 2008년 글로벌 경제위기 이후 가계 부채가 큰 폭으로 늘었습니다. 하지만 집값은 떨어졌지요. 가계 가처분 소득 대비해서 개인 금융부채 비율은 2004년 120%, 2008년 경제위기 직전 140%였습니다. 하지만 2013년 말 기준 169.3%이었고, 지금은 175%가 넘을 것으로 전망합니다.

정부가 주택담보대출비율(LTV) 규제를 풀면서 주택담보대출이 사상최고로 증가하고 있어요. 거래 건당 주택 담보대출 증가율을 구해봤습니다. 부동산 폭등기라고 하는 2006년 9월부터 12월까지 4개월보다, 최경환 경제부총리가 대출 규제를 풀었을 때 주택 담보대출액이 1.9배에 달하고 있어요. 엄청나게 빚을 내서 집을 사고 있다는 것이죠. 아주 비정상적인 상황입니다.

이 같은 상황에서 집값이 하락한다면 우리 경제 전반에 큰 충격이 될 수 있습니다. 예를 들어 5억원에 주고 산 집이 4억원으로 떨어졌다고 가정합시다. 만약 빚이 2억원이라면 이런 경우 부채가 3억으로 늘어난 셈입니다. 더구나 자산가치가 떨어지면 아주 긴박한 상황에서 팔지를 못하잖아요. 이게 괜찮은 건가요? 위험한 것 아닙니까. "

-그렇다면 집을 사는 사람은 부채를 어느 정도 안고 사는 게 바람직하다고 보십니까.

"적정비율이란게 있을까요? 사교육비로 얼마를 지출할 의사가 있는지, 직업과 소득의 안정성은 어느정도인지, 노후대비는 어느정도로 생각하는지 등 자신이 처한 상황과 가치관을 고려해 결정할 일이지요. 일률적인 기준은 없다고 봅니다."

-정부 정책방향은 어디로 가야할까요.

"집값은 떨어질 겁니다. 그러니 폭락을 피하는 방향으로 가야죠. 집을 사게 하는 것보다 부채를 줄이도록 유도하는 정책이 필요하다고 봅니다. 부채위기가 높은 가구들의 뇌관부터 지워나가야죠. 총부채상환비율(DTI)규제를 높여야 합니다. 규제완화, 부채 조장책이 되어서는 안되니까요."

-정부에서도 연착륙을 위해 노력하고 있는 것 같습니다.

"현 정부의 정책은 단기적으론 연착륙이지만, 장기적으론 가계부채의 양과 질을 악화해 경착륙의 가능성을 높이고 있어요.

저는 '견(堅·단단할 견)'착륙을 주장하고 싶습니다. 펌 랜딩(firm landing)이 필요합니다. 제동거리가 길고 시야가 확보됐다면 부드럽게 연착륙하면 되죠. 하지만 지금은 안개가 끼고 앞도 흐리고 제동거리도 짧지 않습니까. 단기적으로 충격이 있더라도 마찰력을 좀 높여서 단계적으로 내려가야 합니다.

-당장 전세난이 큰 문제인데요.

"전세는 집값이 급등하는 시기에 주택물량이 부족해 생겨난 제도기 때문에, 점점 축소될 수밖에 없어요. 정부가 해야 할 일은 전환이 너무 빨리 일어나지 않게 속도를 조절하는 겁니다.

그런데 정부가 지금 전세물량이 나올 수 있도록 유도하는 정책이 없어요. 공공임대주택, 장기전세주택, 저렴한 주택, 전월세 등 많은 선택지가 있는 데도 집값만 떠받치고 있어요.

대표적인 게 정부의 전세자금 대출인데요. 전세난에 시달리는 사람들을 도와주는 것처럼 보이지만, 가만보면 집주인이 전셋값을 올리는 것을 합리화하는 셈이죠. 세입자는 전세 말고 다른 선택을 할 수 있는 데도 금리가 낮으니까 대출을 받고, 집주인은 전세보증금만으로는 이자수익이 안되니까 계속 월세나 반전세로 돌리는 악순환이 나타나는 겁니다."

-미국 부동산 시장은 현재 상승세를 타고 있는데요. 한국 시장도 같은 흐름을 보일 가능성은 없는지요.

"보통 우리 경제가 미국 경제와 연동된다고 보는 것 같은데요. 글로벌 경제흐름 전체를 놓친 섣부른 주장이지요. 저는 아니라고 봅니다.

물론 2000년대 초중반까지만 해도 전 세계적인 동조화 현상이 있었죠. 하지만 2012년부터 미국 경기와 다른 경기 사이의 탈동조화가 일어나고 있어요. 미국은 기준금리를 올해 안에 높일 가능성이 있어요. EU의 경우는 반대로 양적완화를 한다고 하잖아요. 일본의 아베도 초반에 잠깐 반짝한 정도입니다."

-미국 시장과 한국 시장은 어떤 부분에서 다른가요.

"가장 큰 차이는 미국은 부채 문제가 해소됐다는 데 있지요. 미국은 2008년에도 우리보다 낮은 135%였지만 105%까지 내려왔거든요. 게다가 실리콘 밸리를 중심으로 제2차 인터넷 혁명이 일어나 추가적인 동력을 만들어냈습니다.

한국은 반대입니다. 부채 수준은 증가했고 성장 동력은 상실했죠. 혁신기업은 커녕 한국을 떠받치고 있던 삼성전자와 현대자동차가 고꾸라지는 실정이니까요. 이런 상황에서 주택경기만 살아는 것은 단기적 효과일 뿐 결코 오래 지속될 수 없습니다."

-일본과 비교하는 전문가도 있습니다.

"일본과 비슷한 상황이라고 볼 수도 있습니다. 일본은 1991년에 부동산 거품이 줄고 정부가 토건부양책을 해서 부동산 시장을 떠받쳤습니다. 1994년부터 제로금리 수준으로 금리를 낮추고 각종 세제혜택도 주고요. 결국 부동산 물량이 엄청 쏟아졌습니다. 그런데 주택 공급과잉 현상이 심해지면서 부동산 가격이 급락했고, 1996년께 집을 샀던 사람들은 하우스푸어로 전락합니다. 한국도 일본의 전철을 밟지는 않더라도 비슷한 길을 걸을 가능성이 있다고 봅니다.

-그렇다면 향후 부동산 시장은 어떻게 될까요.

"지난해와 올해 사상 최대 분양 물량이 쏟아지고 있는데요. 2~3년 뒤에도 집값이 지금 수준일까 생각해 봐야 합니다. 저는 2~3년 후에 지금 집값의 3분의 2 수준으로 떨어질 가능성이 크다고 봅니다.

당장은 미국 금리 인상이 얼마나 빠르게 일어나 외화 자금 유출속도가 어느정도 되느냐, 입주 물량의 충격이 얼마나 커질까, 정부 정책이 언제까지 지속될까 이런 모든 부분과 맞물릴 겁니다. 폭락까진 아니더라도 상당한 수준의 급락이 예상됩니다."

-부채를 줄이려면 어떻게 해야할까요.

"공공재무 컨설턴트 10만인 양성을 제안합니다. 지금 우리 금융제도는 채권자(금융업계) 입장만 대변하고 있어요. 워크아웃, 신용회복 절차 같은 제도들은 신용불량자를 만들어서 연체의 늪에서 벗어나기 어렵게 하고 있습니다. 우리 경제에 '모르핀 주사'처럼 효과를 단기를 낼 수 있는 데 집중하고 있지요.

대신 공공재무 컨설턴트 제도는 가계부채를 줄일 수 있도록 도와주게 하는 것입니다. 고부채 가구들을 중심으로 우리 경제 전체에 충격을 주기 전에 '부채 다이어트'를 유도하는 게 답이라고 봅니다.