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[2015 국토부 업무계획]주택, 서민·중산층 주거지원 강화
'수익형 공유형 모기지 상품' 시중은행 시범 출시

앞으로 동별 입주민 50%만 동의 하면 재건축이 가능해진다. 불필요한 분쟁발생 가능성을 사전에 차단하겠다는 뜻이다. 이와 함께 별도의 소득 제한이 없어도 대출이 가능한 '수익 고유형 모기지' 상품도 시중은행을 통해 시범 출시키로 했다.

국토교통부는 이같은 내요을 포함한 '서민·중산층에 대한 주거지원 방안'을 2015년도 주요업무계획으로 추진한다고 27일 밝혔다.

먼저 전월세 시장의 구조변화에 저극 대응하기 위해 구입·전세자금 대출 가구수·주거급여 지원 가구·공공임대주택 입주 가구수를 종합해 관리키로 했다. 전세 및 보증부월세, 순수월세 등 다양한 임대차 형태의 가격수준을 종합평가하는 '전월세통합지수'를 개발하고 적정수준 이하로 관리할 계획이다.

중대형 주택 살때 도 소득수준 안 따지고 대출해주는 수익공유형 모기지 상품

기존 공유형 모기지도 심사요건 완화하고 지역 확대

이르면 3월 소득 수준과 상관없이 누구나 이용할 수 있는 1%대 초저금리 주택담보대출이 나온다.

싼 이자로 주택자금을 빌려주되 주택 가격이 올랐을 때 그 수익을 은행과 나누는 상품이다.

대출 대상도 공시가격 9억원 이하·전용면적 102㎡ 이하인 주택이어서 정책적 지원의 대상을 중산층과 중대형 주택 수요로까지 확대한 셈이다.

국토교통부는 27일 발표한 2015년도 업무계획에서 주택 시장 정상화 대책의 하나로 이르면 3∼4월 중 우리은행을 통해 이런 내용의 '수익공유형 은행 모기지' 상품을 출시한다고 밝혔다.

◇ 누구에게나 문 열린 초저금리 주택대출 출시…3천가구 시범사업

수익공유형 은행 모기지는 주택기금을 활용한 정책대출 상품인 '공유형 모기지'와 비슷한 구조의 상품이다. 초저리로 대출해주되 대출 만기 때 집값 상승에 따른 수익을 대출기관과 나눠 갖도록 돼 있다.

그러면서 5년 이상 무주택자, 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초주택의 경우 7천만원 이하) 등의 자격 요건을 없앤 점이 특징이다.

요컨대 누구나 대출받을 수 있다. 1주택자도 기존 주택을 일정 기간 안에 처분하는 조건으로 받을 수 있다. 다만 이때 대출받아 사려는 주택은 공시가격이 9억원 이하이면서 전용면적은 102㎡ 이하여야 한다.

수익공유형 은행 모기지는 공유형 모기지와 달리 주택기금이 아니라 은행 자금을 재원으로 한다. 또 수익 공유형·손익 공유형 등 유형이 두 가지인 공유형 모기지와 달리 유형이 수익공유형 하나뿐이다.

금리는 '코픽스 금리-1%포인트'로 정해진다. 시중 코픽스 금리에 연동되는 변동금리형 상품인 셈이다. 현재 금리 수준을 감안하면 초기에는 1% 안팎으로 출시될 전망이다.

일례로 1월 16일 기준 코픽스 금리인 2.1%를 적용하면 이자가 1.1%에 불과해 주택기금을 활용한 공유형 모기지(1.5% 고정금리)보다도 이자가 싸다.

최대 집값의 70%까지 대출해준다.

다만 이런 초저금리는 전체 대출 기간인 20년 또는 30년 중 최초 7년간만 적용된다.

7년이 지나면 감정평가를 통해 주택 가격 상승분을 정산하고 당초 주택 매입가격에서 대출 평균잔액이 차지하는 비율만큼의 이익을 은행이 가져간다.

8년째부터는 시중의 일반 주택담보대출로 전환된다.

이 상품은 서울·경기·인천 등 수도권과 광역시, 세종시, 인구 50만명 이상인 도시(창원·청주·전주·천안·김해·포항 등 6곳)에서만 이용할 수 있다.

국토부는 일단 3천가구 한정으로 시범사업을 벌인 뒤 성과와 문제점을 살펴 본사업으로 확대할 계획이다.

◇ 기존 공유형 모기지도 문턱 낮춰

국토부는 또 기존의 공유형 모기지 상품도 문턱을 낮추기로 했다.

공유형 모기지는 주택기금을 재원으로 한 1%대 초저금리 주택담보대출이다. 집값이 올라 수익이 생겼을 때만 그 수익을 주택기금과 나누는 '수익공유형'과 집값 변동으로 생긴 수익이나 손실 모두를 주택기금과 분담하는 '손익공유형'이 있다.

심사 때 무주택 기간이나 세대원 수, 재직 기간, 청약통장 가입 기간이 길수록 점수를 많이 줘 사회초년생이나 신혼부부 등에게 불리했던 일부 심사항목을 폐지하기로 했다.

신용등급이나 부채 비율 등도 심사의 실익이 없다고 봐 심사항목에서 제외하기로 했다.

다만 무주택 5년 이상(생애최초주택은 제외)이나 주택담보대출비율(LTV) 70%, 소득의 4.5배 이내 대출 한도 등의 요건은 유지된다.

대출을 받을 수 있는 지역도 수도권 및 지방 광역시에서 세종시 및 인구 50만 이상 도시 6곳으로 확대되고, 취급기관도 우리은행 외에 국민·신한은행이 추가된다.

그동안 허용하지 않던 부분 중도상환도 대출 원금잔액의 50% 이내에서 대출을 받은 지 3년 이내에 허용하기로 했다.

국토부는 공적자금인 주택기금의 리스크 관리를 위해 공유형 모기지의 연간 공급 물량을 7천∼8천가구(1조원)로 제한해 운영할 방침이다.

손질된 제도는 다음 달 16일부터 시행된다.

국토부 관계자는 "공유형 모기지 제도는 이자가 파격적으로 싼 장점과 정책 취지에도 소득 요건·자격 등이 까다로워 그동안 이를 낮춰달라는 요구가 많았다"며 "개선안은 이를 반영한 것"이라고 말했다.

이 관계자는 "또 새로 출시할 수익공유형 은행 모기지는 소득 제한이 없어 주택기금으로 지원받지 못하던 소득 9∼10분위 전세 수요자도 이용할 수 있다"며 "이들이 매매 수요로 전환하면 전세난이 완화되는 효과도 있을 것"이라고 덧붙였다.

주거기본법도 제정하기로 했다. 상반기내 국민이 법령이 정하는 바에 따라 쾌적하고 안정된 주거생활을 활 수 있는 '주거기본권'을 신설하고 적정 주거수준을 제시하는 '적정주거기준'도 연내 설정키로 했다.

금융지원을 확대해 무주택 가구의 내집마련을 지원키로 했다. 무주택·재직기간 등 20·30세대에 불리한 심사기준 폐지 등을 통해 '공유형 모기지'지원을 확대키로 했다. 소득 제한이 없고 주택가격의 최대 70%까지 지원하는 수익 공유형 모기지 상품을 오는 4월부터 시중은행을 통해 시범 출시된다. 시범사업은 공시가격 9억원 이하 아파트에 대해 3000가구 범위내에서 시행될 예정이다.

목돈이 부족한 사회초년생 등도 저리의 디딤돌 대출을 활용해 내집마련 기회가 확대될 수 있도록 '디딤돌 대출 모기지 보증'도 하반기 도입된다. 종전 대출한도에서 최대 3200만원까지 대출가능금액이 상향된다.

채무자 상환의무를 담보주택에만 한정하는 유한책임대출제도 도입근거를 마련하고 디딤돌 대출에 시범적으로 적용키로 했다.

이와 함께 과도한 규제를 합리화 하기로 했다. 재개발이나 재건축 사업절차를 간소화해 사업성을 개선하고 불필요한 분쟁발생 가능성을 사전에 차단키로 한 것. 예컨대 재건축 절차에서 기존 동별 3분의 2이상 가구의 동의를 얻어야 했다면 앞으로는 절반 이상 가구의 동의만 얻으면 재건축이 가능해진다.

리모델링 사업계획 확정 후 '주택임대차보호법'상 2년 계약기간에 대한 특례를 부여해 사업의 원활한 진행을 지원키로 했다. 재건축 등 정비사업때는 관리처분계획 인가 후 '주택임대차보호법'상 계약기간의 특례를 이미 적용중이다.

달동네 등 주거취약지역 재생사업도 착수된다. 지역위와 함께 달동네나 판자촌 등 주거 취약지역을 집중 지원하는 신규 도시재생사업을 도입키로 했다. 이를 위해 3월 15~20개 지역을 선정키로 했다.

이밖에 아파트 관리 회계와 시설관리 등 운영상 문제점과 개선사항을 담은 '공동주택관리 진단 매뉴얼을 하반기에 보급하고 입주민 분쟁을 신속하고 효과적으로 해결하기 위해 '중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회'를 설치하고 '공동주택관리 지원기구'에 대한 위탁기관을 확정키로 했다. 15년1월27일