임대소득 과세 기준 (자료 : 국세청, 국토교통부)

부부합산 2주택 연 월세액 2000만원 이하로

소득 적은 쪽으로 명의 변경해야

[아시아경제 한진주 기자] #주택 한 채를 보유하고 있는 서지호(37·가명)씨는 월세로 연간 700만원의 수입을 얻고 있다. 이 외에 월급여를 합친 연봉은 4000만원이다. 서씨는 최근 자신이 거주할 집을 하나 더 구매해볼까 고민 중이다. 그런데 집을 추가로 매입해 2주택자가 되면 임대소득을 별도로 신고해야 하는지가 궁금해졌다. 종합소득세 과세 대상이 되는지, 별도의 임대소득신고를 해야 하는지도 마찬가지다.

급격한 월세화에 집주인들이 임대소득으로 내야 할 세금이 얼마인지 계산기를 두드리느라 분주해졌다. 월세 액수와 주택 보유 수에 따라 과세기준이 달라져 본인의 월세 수입이 과세 대상에 해당되는지, 월세 수입을 얼마까지로 정해야 세금 부담이 줄어드는지를 파악해야 세금을 줄일 수 있어서다. 연말정산을 통해 세입자가 집주인의 동의 없이도 소득공제를 신청할 수 있게 바뀐 제도도 한몫한다.

이에 임대수익을 노린 투자자라면 필수적으로 소득신고를 해야 한다. 국세청에 따르면 현행 종합소득세 신고기준은 ▲부부가 합산해 2주택 이상 소유한 사람이 월세를 받는 경우 ▲1주택 소유자 중 시가가 9억원을 넘는 주택에 월세를 놓는 경우다. 두 조건에 맞춰 월세를 놓고 있다면 소득액과 무관하게 국세청에 소득신고를 해야 한다.

전세금을 받는 경우 종합소득세신고를 하지 않아도 된다. 다만 3주택 이상인 경우 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우는 종합소득세신고를 해야 한다. 단, 주거용도로 쓰이는 가구당 면적이 85㎡ 이하이고 기준시가 3억원 이하인 경우는 '소형주택'에 속해 2016년 12월31일까지 주택 수 산정에서 배제한다.

예를 들면 전용 109㎡짜리 주택 2가구와 시세가 3억원 이하인 85㎡인 주택 1가구를 소유하고 있다면 2주택 소유로 간주한다. 다만 3주택 모두 소형주택의 기준에서 벗어날 경우 전세보증금만 받아도 과세대상이 된다.

◆월세소득 분리과세 언제부터?= 정부가 지난해 발표한 2·26 임대차선진화 방안과 3·5 보완방안에 따르면 2017년부터는 월세소득이 2000만원 이하인 2주택자에게 세율 14%를 적용해 분리과세하기로 했다. 2주택자 전세과세는 철회하기로 당정이 합의했고 3주택 이상인 경우 종전과 같이 종합과세가 적용된다.

별도의 소득이 없고 임대소득이 1000만원 이하인 경우 비과세다. 임대소득의 60%까지 필요경비로 인정하는데 기본공제 400만원을 적용하면 1000만원까지는 비과세 대상이다. 전월세 소득으로 따져보면 ▲월세 83만원 이하이거나 ▲전세보증금 8억7500만원 이하인 경우 결정세액이 0원이다.

분리과세 대상은 임대소득이 1000만~2000만원 이하인 경우인데 ▲월세 83만~167만원 ▲보증금 8억7500만~14억5000만원 이하는 분리과세 대상이 된다. 이 범위를 넘어설 경우 종합과세 대상이다.

◆절세 노하우는?= 3주택자이거나 월세소득이 많은 2주택자라면 자녀에게 증여하는 방법도 고려해보는 것이 좋다. 주택 수는 배우자와의 숫자만 합산하기 때문에 자녀에게 1가구를 증여하면 자녀가 1주택자가 되기 때문이다. 월세는 가급적 2000만원 이하로 받되 나머지는 전세로 돌리거나 보증금 액수를 높여야 한다.

소득세는 누진세이기 때문에 소득이 많은 사람 명의로 월세소득이 잡힐 경우 세 부담이 늘어날 수 있으므로 부부라면 소득이 적은 쪽으로 명의를 바꾸는 것이 좋다. 또 월세 소득이 600만원을 넘을 경우 지역의료보험 가입자로 전환된다는 점도 감안해야 한다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "분리과세 기준은 2000만원이므로 소득이 적은 사람에게 분산시키면 종합과세로 인한 부담을 줄일 수 있다"며 "의료보험 피부양자 자격 박탈 등의 변수도 고려해야 할 사항"이라고 말했다.

월세를 받는다면 1년간 받은 월세를 기준으로 종합소득세를 신고하면 된다. 전세금의 경우 '간주임대료'로 신고하는데, 보증금에서 3억원을 뺀 나머지 액수의 60%와 정기예금 이자율을 곱해서 구한다. 종합소득세 신고 기간은 매년 5월 한 달간이다. 종합소득세를 신고하지 않거나 잘못 신고할 경우 가산세를 부담해야 할 수도 있으므로 주의해야 한다.