부동산하루
임대소득 과세 둘러싼 4대 핵심쟁점…향방은?
2014.06.11
잠실 김세빈 공인중개사무소
정부의 임대소득 과세 방안에 대해 부동산시장 위축을 불러올 수 있는 설익은 정책이라는 지적이 쏟아지는 등 반발이 거세다. '2·26 선진화방안'을 발표한 직후 '3·5 보완대책'을 내놨지만 논란은 사그라들지 않았다. 이에 정부를 대신해 국회가 새로운 수정안을 마련하기로 했다. 안종범 새누리당 의원이 당과 기획재정부, 국토교통부 등의 의견을 종합해 의원입법 형태로 국회에 제출키로 한 것이다.
이를 위해 오늘(11일) 국회 의원회관에서 '부동산정책 평가와 바람직한 세제 방안'을 주제로 토론회가 열렸다. 이에 이날 토론회의 주요 주제였던 임대소득 관련 핵심 쟁점사항 4가지를 짚어봤다. 안 의원은 토론회에서 나온 의견 등을 바탕으로 조만간 세법 개정안을 발의할 예정이다.
◆ 주택 수 상관없이 분리과세 적용
임대소득 과세 방안 논란의 핵심이었던 임대소득 2000만원 이하 임대사업자에 대한 분리과세 적용이 3주택 이상 소유자에게도 확대 적용될 것으로 보인다. 당초 정부가 임대소득 2000만원 이하 임대사업자 중 3주택 이상 보유자에게는 종합소득 과세를 적용하고 2주택 보유자에게만 분리과세를 적용해주기로 했는데, 이를 확대해 주택 수에 상관없이 분리과세를 적용토록 하겠다는 것이다. 이에 따라 3주택 이상 다주택소유자의 세부담이 크게 줄어들 것으로 보인다.
원윤희 서울시립대 세무전문대학원 교수는 이날 '바람직한 부동산 세제의 방향'이라는 주제 발표를 통해 "2주택 보유자에게만 분리과세 혜택을 적용하면 연 임대소득이 2000만원 미만인 3주택 이상 보유자와의 형평성 논란이 제기될 수 있다"며 "이는 다주택 보유자에 대한 중과세를 완화하겠다고 발표한 기존 정부의 정책방향에도 부합하지 않는다"고 지적했다.
이와 관련해 토론에 참가한 김재정 국토교통부 주택정책관도 "최근 주택 가격이 하락세이고 거래량도 감소할 것으로 보이는 등 시장 상황이 변하고 있기 때문에 기존에 나온 대책(3.5 보완대책)에 추가적인 보완대책이 필요하다고 생각하고 있다"며 "주택 보유 수에 관계없이 임대소득 2000만원 이하 임대인에 대해서는 모두 분리과세 할 필요가 있다"고 설명했다.
안 의원도 토론 마무리 발언을 통해 "쟁점 중 공감대가 형성된 것 중 하나가 주택 수에 대한 구분 없이 연 2000만원 이하 임대소득에 대해 분리과세 하자는 것"이라고 밝혀 개정안 발의 시 분리과세 적용 범위가 확대될 수 있음을 시사했다.
◆ 비과세 기한 3년으로 연장
아울러 지난 3월 발표했던 보완대책의 주요 내용이었던 한시 비과세 기한이 2년에서 3년으로 확대될 것으로 보인다. 당시 2주택 보유자의 연 2000만원 이하 임대소득은 한시적으로 2년간 비과세하고 2016년부터 분리과세 하겠다고 발표했는데, 이를 1년 추가해 2017년 이후부터 과세하겠다는 것이다.
김재정 국토부 주택정택관은 "현재 2016년부터 과세키로 돼 있는데 올해 6월에 주택을 구입할 경우 2년만 임대계약을 체결해도 2016년 1월 이후 부분에 대해서는 당장 주택을 구입하는 입장에서 세금 부담이 가중될 수 있다"며 "비과세 기한을 연장할 필요가 있다"고 설명했다. 2016년부터 과세키로 했던 것을 2017년으로 1년 더 늦추는 것이 적절하다는 얘기다.
안 의원도 "비과세 기간도 2년으로 했을 경우 문제가 발생할 수 있다"며 "연장한다면 3년 정도로 연장 하는 것이 단기적 형평성 문제나 시장에 주는 충격 같은 것을 줄일 수 있을 것"이라고 입장을 밝혔다.
◆ 전세 임대소득 과세 불가피
전세 임대소득에 대한 과세 대상을 3주택 보유자에서 2주택 보유자로 확대했던 대책은 그대로 유지될 가능성이 높다. 전세에 대한 과세가 이중과세일 수 있다는 지적과 함께 보완책이 제기되기도 했지만 합의점을 도출하지 못했기 때문이다.
원 교수는 "2주택 월세소득 과세와의 형평성 문제가 제기되기 때문에 (2주택 전세) 과세를 유지할 필요가 있다"면서도 "전세보증금으로부터 발생한 이자 등의 소득에 과세가 되기 때문에 전세 소득에 대한 과세는 이중과세라는 주장도 제기된다"고 지적했다.
그는 이어 "하지만 주거서비스가 생산되고 따라서 소득이 창출되는 것은 확정된 사실인 만큼 보완책으로 월세 세입자와 같이 전세 세입자에 대해서도 같은 조건 하에서 소득공제 적용이 필요하다"고 제안했다.
이에 대해 문창용 기획재정부 조세정책관은 "소득세 공제 체계가 복잡해 공제 체계를 간소화해야 한다는 점에서 시행이 어려울 것"이라면서 "세수 감면 규모가 너무 클 수 있다는 점도 문제가 될 수 있다"며 선을 그었다.
아울러 "2주택 이상 보유자의 월세 소득에 대해 종합과세 한다는 경우와 과세 형평성을 맞추기 위해서는 전세의 경우도 2주택 이상 보유자에 대해 과세할 필요가 있다"고 전했다.
그는 "다만 전세임대료 과세 방식은 사실 전세보증금이 9억원 정도 돼야 과세되는 부분이 있다"며 "국민주택 규모의 일반 주택을 전세 놓는 경우 과세되지 않는 부분이 있어서 과세 비율은 낮을 것"이라고 덧붙였다.
◆ 분리과세 기준 2000만원을 3000만원으로 상향(?)
현재 2000만원 이하로 돼 있는 분리과세 기준을 3000만원으로 상향하는 방안은 오늘 따로 논의되지 않았다. 이는 지난 5일 서승환 국토교통부 장관이 주최한 주택·건설업계 간담회에서 업계가 건의한 내용이기도 하다. 다만 상향 조정 가능성은 남아 있는 것으로 보인다.
안 의원이 2000만원으로 설정된 현행 분리과세 기준을 언급하면서 "분리과세 기준 금액은 금융소득 과세 기준이 2000만원이기 때문에 조세형평성 차원에서 설정된 것"이라고 강조했기 때문이다. 금융소득과 임대소득의 차별성이 확인되면 금액이 상향조정 될 수 있다는 뉘앙스로 읽힐 수 있는 발언이다.
이를 위해 오늘(11일) 국회 의원회관에서 '부동산정책 평가와 바람직한 세제 방안'을 주제로 토론회가 열렸다. 이에 이날 토론회의 주요 주제였던 임대소득 관련 핵심 쟁점사항 4가지를 짚어봤다. 안 의원은 토론회에서 나온 의견 등을 바탕으로 조만간 세법 개정안을 발의할 예정이다.
◆ 주택 수 상관없이 분리과세 적용
임대소득 과세 방안 논란의 핵심이었던 임대소득 2000만원 이하 임대사업자에 대한 분리과세 적용이 3주택 이상 소유자에게도 확대 적용될 것으로 보인다. 당초 정부가 임대소득 2000만원 이하 임대사업자 중 3주택 이상 보유자에게는 종합소득 과세를 적용하고 2주택 보유자에게만 분리과세를 적용해주기로 했는데, 이를 확대해 주택 수에 상관없이 분리과세를 적용토록 하겠다는 것이다. 이에 따라 3주택 이상 다주택소유자의 세부담이 크게 줄어들 것으로 보인다.
원윤희 서울시립대 세무전문대학원 교수는 이날 '바람직한 부동산 세제의 방향'이라는 주제 발표를 통해 "2주택 보유자에게만 분리과세 혜택을 적용하면 연 임대소득이 2000만원 미만인 3주택 이상 보유자와의 형평성 논란이 제기될 수 있다"며 "이는 다주택 보유자에 대한 중과세를 완화하겠다고 발표한 기존 정부의 정책방향에도 부합하지 않는다"고 지적했다.
이와 관련해 토론에 참가한 김재정 국토교통부 주택정책관도 "최근 주택 가격이 하락세이고 거래량도 감소할 것으로 보이는 등 시장 상황이 변하고 있기 때문에 기존에 나온 대책(3.5 보완대책)에 추가적인 보완대책이 필요하다고 생각하고 있다"며 "주택 보유 수에 관계없이 임대소득 2000만원 이하 임대인에 대해서는 모두 분리과세 할 필요가 있다"고 설명했다.
안 의원도 토론 마무리 발언을 통해 "쟁점 중 공감대가 형성된 것 중 하나가 주택 수에 대한 구분 없이 연 2000만원 이하 임대소득에 대해 분리과세 하자는 것"이라고 밝혀 개정안 발의 시 분리과세 적용 범위가 확대될 수 있음을 시사했다.
◆ 비과세 기한 3년으로 연장
아울러 지난 3월 발표했던 보완대책의 주요 내용이었던 한시 비과세 기한이 2년에서 3년으로 확대될 것으로 보인다. 당시 2주택 보유자의 연 2000만원 이하 임대소득은 한시적으로 2년간 비과세하고 2016년부터 분리과세 하겠다고 발표했는데, 이를 1년 추가해 2017년 이후부터 과세하겠다는 것이다.
김재정 국토부 주택정택관은 "현재 2016년부터 과세키로 돼 있는데 올해 6월에 주택을 구입할 경우 2년만 임대계약을 체결해도 2016년 1월 이후 부분에 대해서는 당장 주택을 구입하는 입장에서 세금 부담이 가중될 수 있다"며 "비과세 기한을 연장할 필요가 있다"고 설명했다. 2016년부터 과세키로 했던 것을 2017년으로 1년 더 늦추는 것이 적절하다는 얘기다.
안 의원도 "비과세 기간도 2년으로 했을 경우 문제가 발생할 수 있다"며 "연장한다면 3년 정도로 연장 하는 것이 단기적 형평성 문제나 시장에 주는 충격 같은 것을 줄일 수 있을 것"이라고 입장을 밝혔다.
◆ 전세 임대소득 과세 불가피
전세 임대소득에 대한 과세 대상을 3주택 보유자에서 2주택 보유자로 확대했던 대책은 그대로 유지될 가능성이 높다. 전세에 대한 과세가 이중과세일 수 있다는 지적과 함께 보완책이 제기되기도 했지만 합의점을 도출하지 못했기 때문이다.
원 교수는 "2주택 월세소득 과세와의 형평성 문제가 제기되기 때문에 (2주택 전세) 과세를 유지할 필요가 있다"면서도 "전세보증금으로부터 발생한 이자 등의 소득에 과세가 되기 때문에 전세 소득에 대한 과세는 이중과세라는 주장도 제기된다"고 지적했다.
그는 이어 "하지만 주거서비스가 생산되고 따라서 소득이 창출되는 것은 확정된 사실인 만큼 보완책으로 월세 세입자와 같이 전세 세입자에 대해서도 같은 조건 하에서 소득공제 적용이 필요하다"고 제안했다.
이에 대해 문창용 기획재정부 조세정책관은 "소득세 공제 체계가 복잡해 공제 체계를 간소화해야 한다는 점에서 시행이 어려울 것"이라면서 "세수 감면 규모가 너무 클 수 있다는 점도 문제가 될 수 있다"며 선을 그었다.
아울러 "2주택 이상 보유자의 월세 소득에 대해 종합과세 한다는 경우와 과세 형평성을 맞추기 위해서는 전세의 경우도 2주택 이상 보유자에 대해 과세할 필요가 있다"고 전했다.
그는 "다만 전세임대료 과세 방식은 사실 전세보증금이 9억원 정도 돼야 과세되는 부분이 있다"며 "국민주택 규모의 일반 주택을 전세 놓는 경우 과세되지 않는 부분이 있어서 과세 비율은 낮을 것"이라고 덧붙였다.
◆ 분리과세 기준 2000만원을 3000만원으로 상향(?)
현재 2000만원 이하로 돼 있는 분리과세 기준을 3000만원으로 상향하는 방안은 오늘 따로 논의되지 않았다. 이는 지난 5일 서승환 국토교통부 장관이 주최한 주택·건설업계 간담회에서 업계가 건의한 내용이기도 하다. 다만 상향 조정 가능성은 남아 있는 것으로 보인다.
안 의원이 2000만원으로 설정된 현행 분리과세 기준을 언급하면서 "분리과세 기준 금액은 금융소득 과세 기준이 2000만원이기 때문에 조세형평성 차원에서 설정된 것"이라고 강조했기 때문이다. 금융소득과 임대소득의 차별성이 확인되면 금액이 상향조정 될 수 있다는 뉘앙스로 읽힐 수 있는 발언이다.
