소규모 주택임대소득자 수익률 유리한 방식은..
9억원 이상 주택, 전세보증금 4억·월세 120만원 연간 소득 2543만원 수입 올려
6억원 이하 주택, 보증금 5000만원·160만원 월세 연간 1963만원 벌어 소득 커져

정부가 주택임대차 선진화 방안을 통해 2주택자이면서 임대소득 2000만원 이하 소규모 임대소득자에 대해 2016년부터 과세방침을 정함에 따라 2주택자의 월세주택은 물론 전세주택까지 과세 대상에 포함된다. 따라서 소규모 임대소득자들은 현재 임대주택을 어떤 형식으로 세를 놓는 게 유리할지 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 지적이다. 파이낸셜뉴스는 10일 서울시내 주요 지역 주택을 대상으로 이들 소규모 임대소득자들이 전세, 월세, 반전세 등을 통해 얻는 소득과 향후 내야 될 세금 두 가지를 따져 시뮬레이션해봤다.

■9억원 이상 고가주택, 반전세 유리

우선 9억원이 넘는 고가주택의 경우 반전세가 소규모 임대사업자에게 유리하다. 서울 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용면적 116㎡(매매가 11억원)에 일정 근로소득이 있는 집주인이 시세인 7억5000만원에 전세임대를 할 경우 금리소득(이하 3.0%) 기준으로 연간 2177만원을 벌 수 있다. 집주인은 전세보증금으로 연 2250만원의 이자수입을 얻지만 전세보증금 가운데 6억원이 넘는 1억5000만원에 대한 세금으로 연간 73만원을 내야 하기 때문이다.

그러나 반전세 시세인 전세보증금 4억원에 월세 120만원을 받을 경우 연간 2543만원의 수입을 올릴 수 있다. 집주인은 전세보증금 4억원에 대한 금리소득 1200만원과 월세소득 1440만원 등으로 연간 2640만원을 버는 반면 임대소득세는 전세보증금 3억원 초과분인 1억원에 대한 16만2400원과 월세소득 1440만원에 대한 80만6400원 등 연간 96만8800원만 부담하면 되기 때문이다.

월세의 경우 시세(1억원에 월 240만원)대로라면 보증금과 월세 등 연 3180만원의 소득을 올릴 수 있지만 연간 임대소득이 2000만원을 넘게 돼 근로소득과 임대소득을 합산한 종합소득세를 내야 해 수익이 크게 줄어든다.

■6억~9억원 주택, 월세가 유리

6억원에서 9억원대 주택을 갖고 있는 경우 월세가 유리할 것으로 조사됐다. 서울 마포구 공덕동 래미안공덕1차 전용면적 114㎡(매매가 6억8000만원)에다 일정수준 이상 근로소득이 있는 집주인이 시세인 보증금 1억원에 월 160만원으로 월세를 놓을 경우 보증금 이자소득 연 300만원과 월세소득 연 1920만원 등 연간 총 2220만원을 벌게 된다. 임대소득세는 월세소득에 대한 107만5000원을 내야 해 연간 2113만원을 벌 수 있는 것으로 예상됐다. 전세의 경우 현재 시세 4억5000만원인 전세보증금 이자소득으로 연 1350만원을 올리고 세금은 연간 24만6000원을 내게 해 연간 수입은 1326만원에 그친다.

반전세의 경우 시세인 3억5000만원, 월 30만원에 임대를 놓을 경우 보증금소득 연 1050만원과 월세소득 연 360만원 등 연간 1410만원을 벌 수 있는 반면 임대소득세로 연간 20만1600원을 내야 해 연간 수입은 1390만원이 된다.

■6억원 이하일수록 월세 유리

6억원 이하 주택도 월세가 유리한 것으로 나타났다. 서울 노원구 중계동 염광아파트 전용 131㎡(매매가 5억원)에 일정 수준 이상 근로소득이 있는 집주인이 시세인 월세 5000만원, 월 160만원에 임대를 놓을 경우 보증금소득과 월세소득 등 연 2070만원을 번다. 반면 임대소득세는 107만5000원을 내야 해 연간 수입은 1963만원인 것으로 예상됐다.

전세는 시세인 3억2000만원에 놓을 경우 전세보증금 이자로 연 960만원을 벌고 임대소득세로 3만2000원을 내 연간 957만원을 버는 것으로 나타났다.

반전세의 경우 2억5000만원, 월 30만원으로 임대를 놓는다면 보증금으로 인한 이자소득 750만원과 월세 360만원 등 연간 1110만원의 소득을 올린다. 반면 임대소득세는 20만원을 내야 해 연간 수입은 1090만원이 된다.