2주택 보유자로서 월세 임대소득이 연간 2000만원 이하인 임대소득자는 올해와 내년 임대소득이 비과세된다. 또 2016년부터는 종합소득과세 방식이 아닌 분리과세를 적용하는데 이 때 필요경비 인정비율은 임대소득의 60%로 확대된다.

현오석 부총리 겸 기획재정부 장관은 5일 경제관계장관회의 논의를 통해 이러한 내용의 '주택임대차 선진화 방안 보완조치'를 확정했다. 앞서 지난달 26일 발표된 주택임대차 선진화 방안이 은퇴자 등 소규모 임대자의 세부담을 증가시키고, 이에 따른 임대료 인상이 우려된다는 지적이 잇따르자 제도를 개선하기로 했다.

이에 따라 2주택, 월세 소득 연간 2000만원 이하 소액 임대사업자에 대한 분리과세 적용 시기는 2016년으로 2년 늦춰진다. 3주택 이상자 또는 2000만원 초과의 경우엔 금융소득과 마찬가지로 종합과세 대상에 포함되는 내용은 변함이 없다.

지난 주 발표한 2.26 대책에서 임대소득에 대해 14%의 단일세율을 적용하기로 하면서 현행 최고 6%의 세율을 적용 받는 저소득 임대자의 세부담이 늘어난다는 문제점이 부각됐었는데 이를 해결하기 위해 수입금액(월세 임대료) 중에서 경비로 인정해 과세하지 않는 금액비율(필요경비율)을 45%에서 60%로 인상한다. 또 400만원의 월세 기본공제를 적용하며 노인, 장애인 등은 200만원을 추가 공제한다.

가령 주택 2채를 소유한 세대주가 1주택을 임대해 연간 1000만원의 소득이 발생할 경우를 가정해보자. 현행대로라면 필요경비율(45%)을 적용해 450만원의 필요경비가 빠지고 종합소득공제 300만원(본인, 배우자 각 150만원)이 적용돼 나머지 250만원에 대해 6%의 세율이 적용됐다. 그러나 보완책에 따르면 필요경비율(60%) 적용시 600만원이 공제되며 임대소득공제 400만원이 적용돼 과세표준이 0원이된다.

2주택 보유자의 전세 임대소득(간주 임대료)도 2016년부터 월세 소득과 마찬가지로 과세하기로 했다. 2000만원 이하 소득자는 분리과세를, 2000만원 초과는 종합소득 과세를 적용한다. 단, 국민주택 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 과세 대상에서 제외된다.

소규모 임대자의 임대 소득에 대해서는 향후 2년간 비과세하는 점을 감안해 과거분 소득에 대해서도 세정상 배려하기로 했다. 국세청은 2013년 소득에 한해 확정일자 자료를 수집하고, 3주택 이상 소유자나 2주택 보유자로서 주택 임대소득이 연간 2000만원 초과자, 기준시가 9억원 초과 주택 소유자 등에 대해서만 신고 안내 자료로 활용하기로 했다. 이러한 내용은 월세 소득공제 자료에도 동일하게 활용된다.

세입자들에게 월세로 낸 돈의 10%(연간 750만원 한도)를 세금에서 돌려줘 한달치 월세를 절약할 수 있게 하는 정부의 월세 대책이 나왔다. 주택임대차시장 선진화 방안 발표 이후 세입자와 집주인들은 월세를 둘러싼 세금 제도의 변화에 큰 관심을 보이고 있다.

궁금증 해소를 위해 주택임대차시장 선진화 방안을 Q&A로 정리해 소개하고자 한다. 주로 어떤 유형이 과세 대상에 해당하는지에 대한 질문이 많았다. 박상언 유앤알컨설팅 대표가 함께 했다.

Q. 현재 역삼동에 위치한 다세대에서 월세를 살고 있는 직장인이고 연봉은 3000만원가량 수령한다. 정부에서 한달치 월세를 내준다는 얘기는 무슨 말인가.

A. 월세소득공제를 세액공제로 전환해 월세액의 10%를 소득세에서 빼준다는 얘기다. 현재는 월세의 40%를 소득공제해 주고 있는데 연봉 3000만원 직장인이 월세 50만원을 낼 경우 지금은 1년간 낸 월세(600만원)의 40%인 240만원을 소득공제한 뒤 21만6000원을 환급받는다. 하지만 세액공제로 전환하면 1년치 월세의 10%인 60만원을 받게 돼 소득공제 시보다 40만원 가까이를 더 받게 된다.

Q. 성산동에 재건축 대상 소형주택을 소유하고 있다. 월세 세액공제 혜택을 못 받는다는 얘기인인지.

A. 그렇다. 월세 세입자에 대한 10% 세액공제 혜택은 연소득 7000만원 이하인 '무주택자'만 대상이기 때문이다. 즉 집을 한채라도 가지고 있으면 세금 혜택을 못 받는다.

Q. 직장 때문에 강동구에 본인 명의 주택은 월세로 놓았고 강남에 있는 아파트에서 월세를 내고 살고 있다. 혜택을 받을 수 있을까.

A. '집 가진 세입자'의 경우로 무주택자가 아니기 때문에 일단 본인이 낸 월세에 대해서는 세금 혜택이 없다. 하지만 본인이 월세로 받은 소득에 대한 세금은 꼼꼼히 따져봐야 한다. 먼저 집을 한채 가졌다면 시세가 9억원 이하인 경우에 한해 세금이 면제된다. 1주택자는 실수요층으로 간주해 월세소득에 대해서도 세금을 매기지 않도록 한 것이다.

Q. 2년 전 은퇴해서 집을 세놓고 있다. 생활비는 집을 세놔서 다달이 받는 임대소득이 전부인데 나 같은 사람에게도 혜택을 줘야 하는 게 아닌지.

A. 원칙상 은퇴자라도 2주택 이상을 가진 경우에는 세금을 내야 한다. 다만 노령층 생활지원을 위해 세금 부담을 추가로 낮춰주는 방안을 정부가 검토 중이어서 실제로 과세되는 세금은 달라질 수 있다.

Q. 현재 본인 명의로 한채, 처 명의로 한채를 소유하고 있으며, 본인 명의 주택을 월세로 주고 있다. 이 경우도 과세대상이 되는지.

A. 세법에서는 본인과 배우자의 주택수를 합해 판단하기 때문에 2주택자에 해당돼 과세 대상이다. 주택 한채와 상가겸용주택 한채를 소유하면서 주택에서 월세를 받고 있는 경우도 과세 대상이다. 월세 소득 계산 시에는 배우자의 주택 수만 합산하기 때문에 동거하고 있는 부모나 자녀의 주택수는 합산하지 않는다.

Q. 지난해 친구와 공동으로 주택에 투자했다. 이런 경우도 과세 대상에 해당하는지.

A. 친구와 공동으로 투자한 주택에서 월세를 받고 있다면 둘 중 지분이 큰 사람의 주택수로 계산하되, 지분이 큰 사람이 2인 이상이라면 각각의 소유로 계산해 과세 된다.

Q. 사당동에 다가구주택 한채를 보유하고 있다. 과세 대상인가.

A. 다가구주택 한채를 보유하면서 본인은 3층에 거주하고 1층과 2층에서 월세를 받을 경우 고가주택만 아니라면 현재까지 과세 대상이 아니다. 다가구주택은 한개의 주택으로 보기 때문이다.

Q. 내년에 아이가 중학교에 입학해 학군 좋은 곳으로 집을 알아보고 있다. 전세금이 최소 5억원이 넘는데 저리 대출은 힘든지.

A. 국토부는 전세보증금 4억원(지방 2억원)을 초과하는 고액 전세를 사는 사람들에 대해서는 정부 보증을 전면 중단키로 했다. 은행에서 전세대출을 받을 때 정부(주택금융공사)가 고액 전세대출에 대해선 더 이상 보증을 서주지 않겠다는 것이다. 일반 은행에서 심사를 통해 대출을 받을 수는 있겠지만 주택금융공사 보증이 없으면 금리를 더 부담할 수밖에 없다. 주로 서울의 강남권이나 경기 성남시 분당 등에서 고액 전세를 사는 사람들이 대상이다. 주택기금 전세자금 수혜 대상도 전세보증금 3억원 이하로 제한된다.

Q. 분당에 소형아파트 한채를 임대하고 있다. 향후 종합소득세 부담이 커지지 않을까.

A. 크게 걱정할 필요는 없다. 소규모(2가구 이하) 주택임대소득을 금융소득과 동일하게 분리과세하기 때문이다. 3호 이상자 또는 주택임대소득 2000만원을 초과할 경우, 금융소득과 같이 종합과세 대상에 포함해 과세형평성을 높인다. 소규모 임대사업자 과세방식을 개편하는 이유는 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안할 때 사업소득보다는 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이기 때문이다.

Q. 은퇴가 얼마 남지 않았다. 퇴직 이후 월세를 받는 게 목표인데 어떤 방식으로 해야 세금을 가장 줄일 수 있는지.

A. 신규 분양시장에 접근해 임대사업등록을 하는 게 가장 현명한 세테크 방법이다. 임대사업자가 임대목적으로 신규분양 되는 공동주택과 오피스텔을 취득할 경우 취득세가 면제(감면)되기 때문이다. 전용면적 60㎡ 이하의 경우엔 취득세가 전액 면제되고, 60~85㎡ 이하 주택은 취득세율 25% 감면혜택이 주어진다.