고액전세 지원 축소, 전세 쏠림현상 완화

정부가 고액 전세거주에 대해 지원을 축소한다. 전세 쏠림현상을 완화하고, 매매전환을 유도하기 위해서다.

국토교통부는 26일 '주택임대차시장 선진화 방안'을 발표하고 전세자금 대출 대상을 조정한다고 밝혔다.

주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한한다. 또 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억원(지방 2억원) 이상에 대해서는 중단키로 했다.

전세 대출은 기본적으로 담보물이 없는 신용대출이다. 이 때문에 주택금융공사와 같은 보증 전문 기관의 보증서가 필요하다. 보증이 없으면 금리가 소폭 인상된다. 주택기금 전세금 지원은 올해 총 6조4000억원, 최대 15만가구까지 대출할 방침이다.

실수요자와 여유계층의 주택구입을 위해서는 1%대 금리 공유형 모기지와 디딤돌 대출을 적극 활용한다. 주택기금과 금융공사의 모기지를 통합한 '디딤돌 대출'을 통해 올해 최대 12만가구(11조원)의 구입자금을 지원한다.

지난해 10월 시범사업에서 큰 관심을 모았던 공유형 모기지 사업은 올해 1만5000가구를 신규로 지원한다. 또 지원 대상을 생애최초구입자에서 올해부터는 5년 이상 무주택자로 확대했다.

국토부 관계자는 "임대주택 공급 확대, 전세수요 분산 등으로 임대차시장 수급 불균형이 점차 해소돼 향후 전월세 가격이 소비자물가 수준에서 안정될 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.

월세 소득공제가 세액공제로 개편된다. 또 공제 혜택은 소득 7000만원 이하까지로 확대된다.

국토교통부 등 관계부처는 26일 합동으로 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 발표했다. 정부는 임대차 시장에서 월세 비중이 확대되는 만큼 월세로 사는 사람들의 부담을 덜어주기 위한 방안을 마련했다.

우선 월세소득공제는 세액공제로 전환된다. 이를 통해 월세액의 10%를 소득세에서 차감해 줄 방침이다. 연 최대 750만원까지 지원받을 수 있다.

예를 들어 연봉 4000만원인 직장인이 월세 50만원을 내는 경우 1년간 부담한 월세 600만원의 40%인 240만원을 연봉에서 제하고 소득세를 매기게 된다. 이럴 경우 실제 돌려받는 세금은 20만원 안팎이다. 세액공제인 경우 공제비율 10%를 적용하면 앞선 1년간 월세 600만원의 10%인 60만원의 세금을 돌려받을 수 있게 된다.

국토부 관계자는 “1년의 한 달 정도 월세액을 실질적으로 지원하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

월세 소득공제, 세액공제로 전환…월세 10%

또 월세공제 대상은 총급여 7000만원 이하 근로자로 확대할 방침이다. 기존에는 총급여 5000만원 이하 근로자만 공제를 받을 수 있었다.

이밖에 집주인의 동의 없이도 월세소득공제를 받을 수 있게 된다. 월세 임대계약서와 월세납입 증명(계좌이체 확인서)만으로 신청할 수 있다. 표준임대계약서도 개선해 월세소득공제 신청 및 경정청구 안내문을 명시할 방침이다.

국토부는 월세소득공제 미신청을 조건으로 한 계약 체결 등 임대인의 불법 행위에 협조하지 않도록 중개업자에 대한 행정지도도 시행한다.

주거급여도 개편해 저소득가구 월세 부담을 줄여줄 계획이다. 정부는 주거급여 대상을 73만가구에서 85만가구로 확대하고 지급액을 월평균 8만원에서 11만원으로 확대할 방침이다.

주택기금 도시재생분야로 역할확대…임대시장 통계·법령 정비

국토부 제공

정부가 싼 월셋집 공급을 늘리기 위해 준공공임대사업자에 대한 세제 지원을 확대한다. 특히 향후 3년 내에 산 집을 준공공임대주택으로 활용하면 임대 기간 중 발생한 양도 소득세를 전액 면제할 방침이다.

국토교통부 등 관계부처는 26일 합동으로 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 발표했다. 정부는 주택임대차 시장의 무게 중심이 전세에서 월세로 옮겨가는 만큼 월세물량을 확대하기 위한 방안을 내놨다.

우선 준공공임대사업의 세제지원이 강화된다. 준공공임대주택이란 개인이 주인이지만 공공성을 띤 임대주택이다. 주변 시세보다 낮게 보증금이나 월세를 책정하고 10년간 의무적으로 임대해야 한다. 임대 보증금도 매년 5% 이상 인상할 수 없다. 대신 정부는 각종 세제혜택이나 금융 인센티브를 주는 주택이다.

이번 대책에 따라 재산세 면제 대상이 확대된다. 40~60㎡형은 재산세가 75% 면제된다. 기존에는 50%만 면제됐다. 60~85㎡형은 50%까지 재산세를 면제받게 된다.

소득·법인세는 85㎡ 이하의 경우 기존 20%에서 30%까지 확대된다.

준공공임대 세제 지원 확대…양도세 면제도 신설

국토부 제공

향후 3년간 85㎡ 이하 주택을 새로 구입한 뒤 준공공임대주택으로 활용하면 임대 기간에 발생한 양도소득세가 전액 면제된다.

이밖에 주택기금의 매입자금 지원대상을 현재 미분양·기존주택 외에 신규분양주택을 추가할 방침이다.

매입임대사업자의 등록요건도 완화된다. 5년간 ‘부도 없음’ 요건이 삭제된다. 건설임대와 달리 매입임대는 부도 가능성이 작다는 점이 반영됐다.

매입임대사업자가 지난해 4월1일 전에 취득한 주택은 준공공이대주택으로 등록을 허용할 계획이다. 또 기존매입임대주택의 준공공임대주택 전환이 허용된다.

매입임대사업자가 의무사항을 위반할 경우 형벌을 가하던 것을 과태료로 전환할 방침이다. 매입임대사업자가 의무 임대기간인 5년 내에 중도 매각 요건도 완화한다. 또 임대사업자 간 거래 정보 공유를 지원해 원활한 매각도 지원할 계획이다.

공공임대리츠로 10년 임대주택 공급…민간 참여땐 稅혜택

국토부 제공

정부가 '공공임대리츠'를 통해 10년 공공임대주택을 공급할 계획이다. LH(한국토지주택공사) 재무여건 등을 감안하면 현재와 같은 방식으로는 임대주택 공급이 불가능하기 때문이다.

국토교통부는 26일 '주택임대차시장 선진화 방안'을 발표하고, LH 직접 건설과 공공임대리츠 방식을 병행해 오는 2017년까지 10년 공공건설임대 4만 가구를 공급한다고 밝혔다. 이와 함께 추가로 일부 분양용지를 활용해 최대 4만가구를 공급할 계획이다

공공임대리츠는 LH가 보유중인 임대주택용지를 매입해 공공임대주택을 건설·공급하고, 임대주택 관리는 LH가 수행하게 된다.

임대기간(10년) 종료 후에는 일반에게 분양전환하고, 미분양시에는 LH가 분양 당시의 감정가격으로 매입하는 구조다. 자금조달 기본구조는 출자금 15%(기금 12%, LH 3%), 기금융자(후순위) 20%, 기관투자 30%, 임대보증금 35% 등으로 구성된다.

민간주도 임대주택리츠에 대한 규제완화와 세제혜택도 강화된다. 우선 임대주택리츠의 수익성 확보를 위해, 주식 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고, 상장기준도 완화할 계획이다.

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리츠법을 개정해 총자산의 50%까지만 임대주택에 투자자 할 수 있도록 했다. 투자 자산도 실물 부동산 70%에서 리츠 주식 등을 포함한 부동산 70%로 완화했다.

현행 영업인가제 사모형 위탁관리 리츠는 등록제로 완화한다. 자기관리 리츠는 일정조건을 갖추면 추가사업에 대한 인가를 면제했다. 또 임대주택 리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분해 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대해 과세를 연기해 준다.

주택기금 직접 투자 등 민간자본의 참여도 유도할 계획이다. 주택기금이 임대사업에 출자(메자닌 금융)해, 사업 위험을 줄이고 수익성을 개선해 기관투자자의 투자를 유도한다.

주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고, 협약 범위내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트(子리츠)에 대한 자금을 지원하는 구조이다.

단기적인 임대주택 입주물량 확보에도 리츠를 활용할 계획이다. 리츠가 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용한 후 매각하는 시범사업을 상반기 중 1000가구를 대상으로 추진할 예정이다.