국토교통부는 19일 대통령 업무보고를 통해 공유형 모기지 수혜 대상을 확대하기로 했다.

현재는 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초주택구입자에게만 지원하고 있지만 앞으로는 5년 이상 무주택자들에도 공유형 모기지 문을 열겠다는 것이다.

다만 공급물량은 당초 계획대로 2조원 범위 내에서 공급되며 금리수준과 대상주택도 똑같이 적용된다.

공유형 모기지는 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 국민주택기금에서 1.5%의 저리로 대출을 받아 매각 시 이익을 공유하는 수익공유형 상품과 주택기금이 전세금 등 목돈이 있는 무주택자에게 집값의 40%까지 지분성격의 자금을 대출하고 매각손실과 이익을 모두 공유하는 손익공유형 상품으로 나뉜다.

공유형 모기지를 신청할 수 있는 주택은 수도권과 지방 광역시에 소재한 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하 아파트다.

현재 생애최초주택 가구는 2010년 기준 400만가구로, 앞으로 5년 이상 일반 무주택자까지 확대하면 수혜대상자가 450만가구로 늘어나게 된다. 당초 생애최초주택자로 한정한 것보다 수혜자가 10% 정도 늘어나게 되는 것으로, 국토부는 오는 10월께면 1만5000가구를 모두 채울 수 있을 것으로 내다보고 있다. 국토부는 이번 공유형 모기지 상품이 모두 소진되더라도 추가공급을 하지 않는다는 방침이다.

국토부는 지난해 10월 시범사업을 통해 3000가구를 공급한 데 이어 같은해 12월부터 본사업을 통해 1만5000가구까지 확대했으며 본사업 출시 이후 현재까지 3053명(하루 평균 70명)이 신청해 이 중 2654명이 수혜를 본 것으로 나타났다.

국토교통부는 주택시장 정상화를 위해 지난해에 이어 올해도 추가로 규제 완화에 나선다. 우선 시장 과열기에 도입된 과도한 규제로 지적되는 재건축 관련 규제 및 분양가상한제 등이 그것이다.

■분양권 매매 쉬워질 듯

19일 국토부에 따르면 우선 오는 7월 중 분양가상한제가 적용된 수도권 민간택지내 주택에 대한 전매제한 기간을 현재 1년에서 6개월로 줄여주기로 했다.

지방의 경우 이미 2008년 전매제한 규정이 없어졌지만 수도권은 과거 시장급등기와 달리 투기 가능성이 줄었음에도 과도하게 유지되고 있다는 판단에서다.

현재 분양가상한제 탄력 운용을 위한 주택법 개정안이 2012년 9월 국회에 제출돼 있지만 소위원회조차 통과하지 못하자 시행령 개정을 통해 완화하겠다는 것이다. 이에 따라 오는 7월부터는 수도권에서도 분양권 매매가 한결 쉬워질 전망이다. 다만 수도권 공공택지내 주택은 지금처럼 1년 동안 전매제한이 유지된다.

국토부는 또 다음달 중 과밀억제권역 내 재건축 사업 조합원의 주택배정 제한을 풀기로 했다. 현재는 과밀억제권역에서 재건축 사업을 진행할 때 조합원이 주택 3채를 보유하고 있더라도 사업 완료 시 1채만 배정받도록 규제하고 있지만 앞으로는 조합원이 보유한 주택 수만큼 모두 신축 주택으로 배정받을 수 있게 되는 것이다.

국토부 관계자는 "그동안은 과밀억제권역의 밀도 조정을 위해 이를 적용해왔지만 과도한 규제라고 판단, 다른 지역과 똑같이 적용하려는 것"이라고 설명했다. 국토부는 3월 중 주택법 개정안을 제출해 개선할 계획이다.

국토부는 재건축사업을 통해 발생하는 이익을 국가가 세금을 통해 일정부분 환수하는 초과이익환수제도도 폐지하기로 했다. 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업을 통해 이익이 발생하기도 전에 미실현 개발이익에 세금을 부과한다는 측면에서 재건축 사업 활성화를 가로막는 대표적인 규제로 인식되고 있다. 현재 연말까지 관리처분인가를 받는 사업장에 한해 부담금을 유예하고 있지만 내년부터는 관련법 개정을 통해 아예 없애겠다는 것이다.

이와 함께 오는 9월에는 소형주택공급의무비율 규제 개선에도 나선다. 이미 주택시장에서 중소형 주택 선호 현상으로 지자체들이 조례로 규정한 비율보다 더욱 많이 소형주택이 지어지고 있어 굳이 법령으로 규제할 필요가 없기 때문이다.

■과밀억제권역 조합원 보유주택만큼 배정

재개발 등 정비사업지역에 대한 사업성도 좋아질 전망이다. 국토부가 사업이 활발히 진행되고 있는 지역에 대해 기반시설 조성 부담을 줄여주기로 했기 때문이다.

국토부는 기반시설 설치.매입부담을 완화하고 신탁사 등 민간금융 참여를 적극 추진하기로 했다. 또 세입자에 대해서는 저리의 전세자금도 지원하기로 했다.

국토부는 7월 중 수도권 민간택지내 주택에 대해 1년 동안 전매를 제한하고 있는 규제를 완화하기로 했다. 

■ 재건축 빗장 연내 다 푼다

대치 은마 등 사업 탄력… 불황 허덕 정비업계도 단비

결정 권한은 지자체 몫 "제 효과 못내나" 우려도

정부가 재건축 규제를 정상화한 것은 이번 조치로 가장 효과가 큰 강남권 재건축 사업의 속도를 올리게 한 후 이 지역의 온기가 수도권 전역의 정비사업으로 확산되도록 판을 짠 것으로 해석된다. 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화와 같은 규제완화의 최대 수혜지역은 강남권 재건축 시장. 따라서 전문가들은 사업성이 크게 개선될 강남권 중대형 단지부터 사업이 활기를 띤 후 정비사업 전역으로 사업 진척 움직임이 가시화될 수 있다고 관측하고 있다

아울러 정부는 총부채상환비율(DTI) 등 금융 규제 완화도 검토하는 등 주택시장 과열기에 시행됐던 대부분의 규제를 풀겠다는 의지를 보여주고 있다.

이번 소형의무비율 완화를 가장 반기는 곳은 강남구 대치동 은마아파트와 같은 중형평형 위주의 강남권 단지다. 한때 재건축 '대장주'로 불리며 76㎡(이하 전용면적)가 11억6,000만원까지 오르기도 했지만 부동산 경기 침체를 겪으면서 6억9,000만원으로 가격이 40%가량 빠지기도 했다. 여기에 지난해 서울시의 60㎡ 이하 소형 30% 가이드라인까지 겹치면서 사실상 정비사업 추진 동력이 사라진 상황이다. 하지만 소형의무비율이 완화돼 은마아파트는 장기전세주택을 제외한 60㎡ 이하 소형을 짓지 않아도 된다. 상대적으로 분양가격이 비싼 85㎡로 단지를 구성하면 사업성이 개선돼 지지부진했던 사업도 속도를 낼 수 있다.

은마아파트 재건축추진위원회 관계자는 "일단 규제가 없어졌으니 사업성이 좋아진 것은 사실"이라며 "곧 추진위원회가 새로 꾸려지는 대로 선호 평형 등을 조사해 정비계획안을 다시 제출할 예정"이라고 말했다.

업계는 재건축 초과이익환수제 폐지도 불황에 허덕이고 있는 정비업계에 단비가 될 수 있을 것으로 보고 있다. 환수제는 추진위 구성일부터 완공 때까지 오른 집값 가운데 상승분을 뺀 이익분이 가구당 3,000만원이 넘으면 최대 50%를 환수하는 제도다.

이렇다 보니 유예가 시작된 지난해 관리처분인가를 받은 서울시 내 재건축 사업장이 2012년(3곳)에 비해 두 배로 늘고 사업시행인가 신청 단지도 14곳에 달할 만큼 개발이익 환수를 피하려는 조합들이 발 빠르게 움직이기도 했다.

정비업계의 한 전문가는 "기부채납과 개발부담금 등과 함께 중복규제인데다 적용됐던 단지도 4곳에 불과했던 재건축 초과이익환수제가 폐지되면서 정비사업에 대한 전망도 밝아질 것"이라고 말했다.

일각에서는 이 같은 재건축 규제완화 방안이 제 효과를 내지 못할 수도 있다고 지적한다. 법적 규제가 완화되더라도 각 정비구역의 사정을 고려해 주택규모별 건설비율을 결정할 수 있는 권한은 여전히 지방자치단체인 서울시에 있다. 국토교통부도 법령으로 소형의무비율을 강제하는 규제는 폐지하지만 결정은 지자체의 몫이라고 밝히고 있다.

소형 아파트에 대한 선호도가 높아져 소형의무비율 완화와 같은 규제철폐가 사업성 개선에 큰 도움이 되지 않는다는 분석도 나온다. 실제로 대형면적으로만 이뤄진 반포주공 1단지나 잠실주공 5단지 재건축조합은 규제완화로 소형면적이 줄지 않을 것으로 보고 있다. 반포주공 1단지 재건축조합 관계자는 "조합원 전원이 두 채를 분양 받을 수 있는 '1+1재건축' 대상자라서 오히려 소형 아파트에 대한 선호도가 높다"며 "아직 정비계획을 수립하고 있지만 의무비율인 20%보다 더 많이 짓게 될 것으로 보고 있다"고 말했다.