"180% 수익률이요? 당연히 가능하죠. 우리 (재건축) 구역이 서울에서 사업성이 제일 괜찮은 곳입니다. 반대하는 이유를 모르겠어요."(정상우 고덕2-1지구 추진위원장)

　"집값이 이렇게 떨어지는데 재건축이 말이 되나요. 본전은커녕 80% 수익률도 힘들어요. 오히려 손해만 커질 수 있어요."(김헌식 고덕2-1지구 비상대책위원회 감사)

　재개발·재건축정비구역 해제를 골자로 한 서울시 뉴타운 출구전략과 관련, 찬성 측과 반대 측이 첨예하게 대립하는 부분 중 하나가 '예상 수익률'이다.

　아직 현실화되지 않은 미래 개발수익을 측정하는 기준이 서로 다르다보니 예상 수익률이 2배 이상 차이나는 곳도 상당수여서 조합원만 혼란을 겪고 있다는 지적이다.

　이달 초 강동구 고덕2-1 재건축정비사업구역은 재건축추진위 해산 여부를 두고 한바탕 홍역을 치렀다. 비대위를 중심으로 토지 등 소유자 절반이 추진위 해산 신청서를 강동구에 제출했는데 서류 미비 등의 이유로 반려해서다.

　비대위가 추진위 해산을 요구한 이유는 현 추진위가 클린업시스템을 통해 제공한 재건축 예상 수익률이 지나치게 높이 책정돼 있어 조합원이 제대로 된 정보를 알지 못한다는 것이다.

　현재 양측이 주장하는 수익률은 각각 182%와 90%로, 수익률 차이가 2배 이상 난다. 개발 전후의 자산가치를 평가하는 기준이 제각각이어서다.

　추진위는 개발 전 자산가치(종전가치)를 공시지가에 보정률 1.35배를 곱해 나온 수치를 클린업시스템에 공개한 반면 비대위는 시세를 기준으로 한다. 예상 분양가(종후가치)도 추진위는 정비업체 용역을 통해 3.3㎡당 2160만원을 추정한 데 비해 비대위는 현 시세 수준인 3.3㎡당 1600만원을 주장했다.

　강북구 미아3구역도 마찬가지로 시세보다 높은 자산가치 평가로 갈등을 겪고 있다. 67.68㎡ 규모의 다세대주택을 소유한 김모씨는 클린업시스템에서 보정률 1.35배를 적용, 3.3㎡당 914만원의 자산을 평가받았다. 하지만 이 일대 다세대주택은 3.3㎡당 600만원에 내놓아도 팔리지 않는다는 게 반대 측의 주장이다.

　보정률을 시가 제시한 수치보다 높이 적용한 사업장도 있다. 용산구 한남2재정비촉진구역이 대표적으로, 아예 보정률을 1.35배가 아닌 1.6배로 잡았다. 인근 주택 시세 등 구역 여건을 고려해야 한다는 이유로 보정률을 높인 것이다.

　추진주체가 수익률이나 추정부담금을 제대로 산출하지 않는 사업장도 문제다. 다음달 우선 실태조사 대상에 포함된 종로구 충신2재개발구역은 조합이 수익률과 추정부담금 공개에 난색을 표해 비대위가 실태조사를 요청했다.

　상황이 이렇다보니 시가 제공하는 클린업시스템 무용론까지 나온다. 추진주체가 작성한 정보가 여과없이 제공되다보니 주민간 갈등을 오히려 부추긴다는 것이다.

　김영지 뉴타운출구전략 대책위원회 부위원장은 "클린업시스템을 통해 정보를 공개하지만 조합의 사업 추진 욕심과 정비업체의 이해관계가 맞아떨어져 사업성이 과도히 부풀려졌다"며 "다른 구역과 비교도 어려워 조합원에게 제대로 된 정보가 제공되지 않고 있다"고 주장했다.

　전문가들은 조합원이 재개발·재건축에 대한 이해도가 낮은 만큼 최소한 클린업시스템에 올라오는 정보라도 정확도를 높일 수 있는 방안을 강구할 필요가 있다고 지적한다.

　신종칠 건국대 교수는 "클린업시스템에 추진주체가 올리는 정보 중엔 공사비 등이 건설사들과 합의된 부분이 있을 수 있다"며 "시나 각 자치구가 공공관리제도를 강화하고 토지신탁 등을 통해 견제세력을 만드는 것도 대안이 될 것"이라고 강조했다.

[이재윤 기자 트위터 계정 @mton16]

글 출처 머니투데이