부동산24시
60대에게 재건축 갈아타기는 독일까 약일까? 잠실 아파트(잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스) 리스크 정리”
2025.12.16
잠실 김세빈 공인중개사무소
오늘 잠실엘스 33평형 아파트를 소유하신
고객분이 사무실을 찾아와 면담 사례가 있어
여러분과 공유하려 합니다.
60세 고객분이 사무실을 방문하셨는데,
고객분은 잠실엘스 33평에 거주하고 있고
여유 자금은 4억에서 5억 원 정도이며,
현재 잠실엘스가 준공한 지 19년이 되어
낡아가고 있어 현재 소유하고 계신
잠실엘스 33평형 아파트를 매도하고
인근 재건축 예정 단지인 잠실 주공 5단지,
장미아파트, 우성아파트 33평형으로 갈아타서
몸 테크를 하고 싶다는 면담이었습니다.
먼저 재건축 아파트의 현실적인
진행 속도부터 짚어드렸는데,
재건축 사업은 진행 단계에 따라 10년 이상
소요될 수 있는 장기 프로젝트입니다.
그중에서도 잠실 주공 5단지가
가장 빠른 진행 속도를 보이고 있으나,
이마저도 빠르면 2년 후 관리처분이
가능할 것으로 보이며 이후 이주, 철거, 착공,
입주까지를 고려하면 결코 짧은 시간이 아니다.
그래서 우선적으로 잠실 주공 5단지를
기준으로 구체적인 비용 분석을 해드렸습니다.
현재 고객분이 보유하신 잠실엘스
33평형의 시세가 34억 원이고,
갈아타려는 잠실 주공 5단지 34평형의
시세가 42억 원이므로 기본적인 매물
차액만 8억 원이 발생합니다.
여기에 잠실엘스 매도 시 발생하는
양도소득세가 약 2억 5천만 원,
주공 5단지 취득 시 납부해야 하는 취득세가
약 1억 4천3백만 원, 양쪽 거래에서 발생하는
중개 수수료가 약 3천만 원으로 계산되어
제반 경비만 합산하면 약 4억 2천3백만 원이
소요됩니다.
결국 갈아타기를 실행하려면 최소한
12억 2천3백만 원 정도의 자금이 필요하다는
결론에 도달했고, 고객분께서는 여유 자금이
4억에서 5억 원 수준이므로 상당한 추가 대출이나
자금 조달이 불가피한 상황이라 리스크가
너무 높다고 말씀드렸습니다.
그렇다면 매물 매매가가 상대적으로 낮은
장미 아파트나 우성 아파트는 어떨까 하는
질문을 주셨는데, 이 두 단지의 경우
약 2억 원 정도의 비용으로 갈아타기가
가능하지만 재건축 시기를 정확히 예측할 수
없다는 근본적인 문제가 있습니다.
만약 재건축까지 10년이 걸린다고 가정하면
고객분의 연세가 70세에 이르게 되고,
그 긴 시간 동안 노후 아파트에 거주하면서
삶의 질이 크게 떨어지는 것을 감수해야 하는데
과연 그럴 만한 가치가 있는지 심사숙고해야 한다고
조언을 드렸더니 많이 망설이시는 모습이었습니다.
사실 최근 잠실르엘, 잠실 래미안 아이파크
신축 단지들과 비교하면 잠실엘스, 리센츠,
트리지움, 레이크팰리스 아파트는 준공 연수가
오래되었지만, 실제 거주 품질 면에서
큰 문제가 있는 것은 아닙니다.
19년이 지났다고 해서 수도에서 녹물이
나온다거나 구조적 결함이 생긴 것이 아니라,
단지 최신 가전 시스템이나 스마트홈 기능 같은
트렌드에서 다소 차이가 날 뿐입니다.
오히려 잠실엘스는 구축 아파트 특성상
서비스 면적인 베란다가 광폭으로
설계되어 있어서 실사용 면적이 최근 지어진
잠실르엘, 잠실 래미안 아이파크아파트처럼
재건축한 아파트보다 넓은 편이라는 장점도 있습니다.
또한 재건축 단지에서는 추첨을 통해
로열층과 비로열층이 배정되는데,
같은 평형이라도 층수에 따라 매매가 차이가
무려 3억 원까지 벌어지는 경우가 흔합니다.
잠실 주공 5단지도 재건축 후에는
이러한 층간 격차 문제가 발생할 가능성이 높고,
추첨 운에 따라 저층을 배정받으면
큰 손해를 볼 수 있다는 리스크도
함께 고려해야 합니다.
고객분께서는 이미 60세라는 연세에
안정적인 자산을 보유하고 계신 상황에서,
막대한 비용과 불확실한 재건축 일정,
그리고 추첨이라는 운의 요소까지 감수하면서
굳이 몸 테크를 시도할 필요성이 있을까
하는 생각이 드셨던 것 같습니다.
실제로 재건축 사업은 젊은 층이 장기적인
자산 증식을 목표로 도전해 볼 만한 투자처이지,
안정적인 노후 생활을 준비해야 하는
연령대에서는 신중하게 접근해야 하는
분야입니다.
결국 고객분께 개인적인 의견으로
현재 보유하고 계신 잠실엘스 아파트가 비록
19년 된 건물이지만 실거주 품질은
여전히 우수하고, 광폭 베란다로 인한 넓은
실사용 면적으로 쾌적한 삶을 살고 계신데
굳이 큰 비용과 리스크를 감수하면서까지
재건축 아파트로 갈아탈 필요는 없어 보인다고
조심스럽게 말씀드렸습니다.
이번 컨설팅을 통해 느낀 점은 재건축 아파트
투자가 무조건 좋은 선택은 아니며,
개인의 연령대, 자금 여력, 생활 패턴,
향후 계획 등을 종합적으로 고려하여
신중하게 결정해야 한다는 것입니다.
