부동산24시
“재건축 후 잠실 아파트, 왜 로열층·비로열층 3억 차이 나나? 잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스 사례로 보는 구조적 대안”
2025.12.13
잠실 김세빈 공인중개사무소
최근 잠실 아파트 시장을 살펴보면
같은 단지 내에서도 로열층과 비로열층의
33평형 기준 매매가 차이가 무려 3억 원에
달하는 경우가 흔하게 발견됩니다.
잠실 리센츠나 트리지움 같은 대단지에서도
이러한 현상은 두드러지게 나타나고 있는데,
이렇게 큰 매매 차이가 발생하는 근본적인
원인은 바로 용적률에 있습니다.
용적률이란 대지면적 대비 건축면적의
비율을 의미하는데, 용적률이 높을수록
동과 동 사이의 거리가 짧아지고 용적률이
낮을수록 주거환경이 쾌적해진다고 볼 수 있습니다.
재건축으로 인하여 공급되는 아파트들의 경우
용적률이 상당히 높게 설계되다 보니
남향 세대임에도 불구하고 저층의 경우
하루 종일 햇빛이 제대로 들어오지 않는
세대가 상당수 존재하는 실정입니다.
반면 구축 아파트의 경우에는 용적률이
비교적 낮아서 로열층과 비로열층의
매매가 차이가 1억 원 이내로 상대적으로
적게 나타나는 편인데,
그 이유는 저층 세대라 할지라도 햇빛을
전혀 못 보는 상황까지는 발생하지 않기 때문입니다.
재건축 단지에서 같은 조합원이라도
로열층을 배정받느냐 비로열층을 배정받느냐에
따라 가구당 수억 원의 손익이 갈리다 보니,
추첨을 앞둔 부부들 사이에서는
서로 "네가 해라", "내가 해라" 하면서
심지어 점집을 찾아가 남편이 추첨에
참가하는 것이 나은지 아내가 추첨하는 것이 나은지
점을 쳐보고 결정하는 우스갯소리까지 생겨났습니다.
이렇게 추첨 운에 따라 "운이 없으면 저층,
운이 좋으면 대박"이라는 신조어까지
등장할 정도로 층수 배정은 조합원들에게
사활이 걸린 문제가 되었습니다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 같은
프리미엄 단지에서조차 이러한 층간 매매
격차 문제는 심각하게 나타나고 있으며,
추첨 당락에 따라 집값 차이가 크게 벌어지다 보니
조합원들 사이에서 불만과 갈등이
끊이지 않고 있습니다.
필자는 이러한 문제점을 최소화할 수 있는
실질적인 해결 방안을 제안하려 합니다.
우선 1층에 주거 가구를 배치하지 말고
필로티 형태로 설계하여 3층 높이부터
실질적인 1층 세대를 배치하는 방식을
고려해 볼 필요성이 있습니다.
그리고 1층부터 2층까지의 공간은
주민들이 함께 이용할 수 있는 커뮤니티, 관리실,
독서실, 어린이집, 운동 시 시설로 활용하는 것입니다.
이렇게 하면 기존에 저층으로 분류되어
매매가가 낮게 형성되던 세대들도 실질적으로는
중층 이상의 일조권과 조망권을
확보할 수 있게 되어 층간 매매
격차를 크게 줄일 수 있습니다.
반대로 최상층 세대에 대해서는 다른
일반 조합원들보다 베란다 서비스 면적을 훨씬
광폭으로 제공하여 추가적인 혜택을 부여한다면,
상층부의 프리미엄이 더욱 강화되면서도
전체적인 매매가 편차는 합리적인 수준으로 조정될 수 있을 것입니다.
물론 이러한 제안대로 설계를 진행하게 되면
전체 세대수가 줄어들게 되어 조합원 개개인의
추가 분담금 부담이 다소 증가할 수 있습니다.
하지만 장기적인 관점에서 볼 때 전체 조합원의
리스크를 대폭 줄이고 아파트 각 세대의
매매가를 평준화함으로써 얻게 되는
이득이 훨씬 크다고 판단됩니다.
현재처럼 추첨 운에만 의존하여
일부 조합원은 큰 이익을 보고 일부는
상대적으로 손해를 보는 구조보다는,
모든 조합원이 합리적이고 공정한 수준의
자산 가치를 확보할 수 있는 구조가
전체 단지의 가치 상승에도 긍정적인
영향을 미칠 것입니다.
실제로 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움,
레이크팰리스 같은 대단지의 경우 층간
매매 격차로 인한 조합원 간 갈등이 분양
이후까지 이어지는 사례가 적지 않았습니다.
이는 단순히 개인의 손익 문제를 넘어
단지 전체의 커뮤니티 형성과 장기적인
자산 가치 관리에도 부정적인
영향을 끼칠 수 있습니다.
따라서 설계 단계에서부터 층간 격차를
최소화할 수 있는 구조적 접근이 반드시
필요하며, 필로티 구조 도입과 최상층 베란다
확장 같은 차별화된 설계 방식은 이를
실현할 수 있는 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
앞으로 재건축할 잠실 아파트의 경우
이러한 설계 철학을 적용한다면
단지 전체의 브랜드 가치와 거주 선호도를
동시에 높일 수 있을 것입니다.
결국 재건축 사업의 성공은 일부 로열층
조합원만의 충족이 아니라 전체 조합원이
공정하고 합리적인 자산 가치를 인정받을 때
비로소 완성된다고 볼 수 있습니다.
