부동산24시
“1년 새 10억 오른 잠실 아파트.. 엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스 부동산 거품은 터지기 전까진 보이지 않는다”
2025.12.03
잠실 김세빈 공인중개사무소
필자가 보기에 우리나라 부동산 시장은
한 번도 진정한 의미의 거품이 꺼진 적이
없었다는 것이 필자의 오랜 생각이다.
그동안 일시적으로 집값이 하락하는
시기도 있었지만 결국 몇 년을 넘기지 못하고
다시 우상향 곡선을 그려왔던 것이 현실이다.
특히 노무현 정부 시절 말기에 비로소
부동산 시장이 안정되는 듯했고,
만약 그 시점에 이어서 진보 성향 정권이
들어섰더라면 제1차 거품을 제거할
기회가 있었을 것이다.
하지만 이명박 정부가 들어서면서 대대적인
규제 완화가 진행되었고, 시장은
다시 상승 궤도에 올랐다.
두 번째 기회는 문재인 정부 말기였다.
여러 차례의 정책 시행을 통해 규제의
완성판이라 불릴 정도로 강력한
대책들이 마련되었으나,
윤석열 정부가 출범하면서 다시금
규제 완화에 속도를 내기 시작했고,
부동산 시장은 재차 우상향 흐름으로 방향을 틀었다.
만약 문재인 정부에 이어 진보 정권이
연속으로 집권했더라면 제1차에서 빼지 못했던
거품을 제2차에서라도 제거할 수 있었을 것이며,
최근처럼 1년 만에 10억 원씩 치솟는
기현상은 발생하지 않았을 것이다.
오히려 집값이 안정되거나 하락하는
국면을 맞이했을 가능성이 크다.
진보와 보수 정권이 5년마다 번갈아 집권하면서
전 정부의 부동산 정책이 완화와 규제를
반복하게 되었고, 이러한 패턴은 시장
참여자들에게 명확한 학습효과를 심어주었다.
버티기만 하면 언젠가는 규제가 완화로
바뀔 것이라는 기대 심리가 형성되면서 결과적으로
부동산 불패 신화가 공고해진 것이다.
과거 노무현 정부는 재건축 규제 강화,
종합부동산세 도입, 주택 담보대출비율과
총부채상환비율 관리 등 강력한
수요 억제 정책을 추진했다.
특히 투기과열지구 지정, 분양권 전매 제한,
재건축 안전상태 강화 등을 통해
부동산 시장에 적극 개입했으나,
서울 아파트값은 임기 동안 94% 큰 폭으로 상승했다.
필자는 규제를 한꺼번에 했더라면 수요 억제만으로도
정권 초기에 집값을 잡았을 거라고 본다.
이명박 정부는 2008년부터 2013년까지
노무현 정부와는 정반대의 기조를 취했다.
부동산 시장의 기능 회복을 명분으로
종합부동산세 완화, 취득세 감면,
양도세율 인하, 주택 담보대출비율 규제 완화,
재건축과 재개발 절차 간소화 등
전방위적인 규제 완화 정책을 펼쳤다.
강남 3구를 제외한 수도권 대부분 지역을
투기지역에서 해제했으며, 고가주택 기준을
6억 원에서 9억 원으로 상향 조정하는
등 건설경기 부양에 주력했다.
미분양 주택 해소를 위한 각종 지원책도 쏟아냈다.
이어 박근혜 정부 역시 2013년부터
2017년까지 규제 완화 기조를 이어갔다.
2014년 소위 초 이노 믹스로 불리는 파격적인
대출 규제 완화 정책을 시행했는데,
주택 담보대출비율과 총부채상환비율 규제를
대폭 완화하여 빚내서 집 사라는
정책이라는 비판을 받았다.
재건축 연한 단축, 분양권 전매 허용 등
주택 매수를 촉진하기 위한 대책들을 지속적으로
발표했으나, 정권 말기 탄핵 정국 속에서
다시 일부 규제를 도입하는 등 일관성 없는
정책 운용을 보였다.
문재인 정부는 2017년부터 2022년까지
노무현 정부의 정책 기조를 계승하여 강력한
규제 정책을 추진했다. 총 23차례에 걸쳐
부동산 대책을 발표했으며,
다주택자 종합부동산세 세율 대폭 인상,
양도소득세와 취득세 중과, 주택 담보대출 규제 강화,
분양가상한제 확대, 재건축 초과이익 환수제 강화 등
전방위적인 규제를 시행했다.
특히 2018년 9월 발표된 9.13 대책은
역대 가장 강력한 규제로 평가받았으나,
필자의 생각은 문재인 정부도 이러한 정책을
정권 초기에 규제를 동시에 한꺼번에 시행했다면
바로 집값을 잡을 수 있는 또다시 기회를 놓친 것이다.
윤석열 정부는 2022년 출범 이후에 다시
규제 완화로 정책 방향을 급선회했다.
재건축 3대 대못으로 불리던 분양가상한제 조정,
재건축 초과이익 환수제 개편,
재건축 상태 완화를 추진했고,
2023년 1월 주택시장 연착륙 방안을 통해
전매 제한 축소, 실거주 의무 폐지,
중도금 대출 한도 제한 철폐 등
대대적인 규제 완화를 단행했다.
서울 강남 3구와 용산구를 제외한
전국 대부분 지역을 규제지역에서 해제했으며,
생애 최초 주택 구입자의 주택담보대출비율을
80%까지 확대했다.
이러한 규제 완화는 2024년 들어 은행권
가계대출이 역대 최대치를 경신하는 결과로 이어졌고,
강남 3구와 함께 서울 집값 상승을 주도했다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스를
비롯한 잠실 지역 대단지들은 정권 교체기마다
규제 완화 기대감과 함께 부동산 값
이 급등하는 패턴을 반복해왔다.
이처럼 한국 부동산이 장기간 상승 구조를
반복한 이유는 단순히 수급 문제가 아니라
“정권 교체 주기”와 “정책의 방향성 반전”이
만들어낸 구조적 신호 때문이다.
진보 정권은 규제 강화, 보수 정권은 규제 완화라는
패턴이 5년마다 반복되다 보니 시장에서는
‘버티면 언젠가는 풀린다’는 인식이
자연스럽게 학습됐고, 이러한 학습효과가
곧 “부동산 불패”라는 신념으로 굳어졌다.
실제로 노무현 정부 말기와 문재인 정부 말기라는
두 번의 기회 모두, 규제 일관성이 유지되지 못해
거품이 빠질 만큼 부동산 값이 충분히 조정되지 못했다.
그 결과 현재의 부동산 값은 역사적
누적의 결과물이며, 잠실엘스, 리센츠,
트리지움, 레이크팰리스 아파트와 같은 주요 단지는
그 누적의 정점을 보여주는 지표가 되었다.
현재로서는 부동산 거품 논란이
수면 아래로 가라앉은 상태이다.
그러나 이것이 거품이 사라졌다는
의미는 결코 아니다.
경제 외적인 불안정 환경이 조성되거나
국내 경제 환경에 갑작스러운 충격이 가해진다면
거품 논란은 언제든 다시 수면 위로 부상할 것이다.
시장이 호황이고 집값이 오르는 시기에는
누구나 낙관적이 되기 마련이다.
그러나 달도 차면 기우는 법이다.
부동산 거품은 언젠가 반드시 터지게 되어 있다.
과거 IMF 외환위기, 글로벌 금융위기,
코로나19 팬데믹 등 예기치 못한 충격이
왔을 때마다 부동산 시장은 큰 타격을 받았다.
물론 이러한 위기 상황에서도 우리나라
부동산은 다른 나라들에 비해 상대적으로
빠른 회복력을 보여주었다. 그러나 이것이
앞으로도 영원히 지속될 것이라는 보장은 없다.
경제 외적인 충격, 국내 금리·환율 변동,
글로벌 경기 둔화, 부동산 PF 문제 같은
변수가 한 번에 터지는 순간, 급격한 인구 감소와
고령화, 가계 부채의 지속적인 증가,
청년층의 내 집 마련 불가능성 심화,
소득 대비 과도하게 높은 집값 등은 모두 부동산
시장의 근본적인 취약성을 보여주는 지표들이
지금까지 보이지 않던 균열이 시장 표면
위로 떠오를 가능성도 적지 않다.
특히 현재 우리나라가 직면한 구조적인 문제들을
고려하면 더욱 신중한 접근이 필요하다.
풍선은 터지기 전까지는 그저 공기가 가득 찬
둥근 물체일 뿐이지만, 터지는 순간에야
그것이 거품이었음을 실감하게 된다.
지금 이 글을 읽는 독자들 중에는
“이 시점에 웬 자다가 봉창 두들기는
거품 타령인가”라며 고개를 갸웃할 분들도 있겠지만,
달이 차면 기울 듯, 시장 사이클도 결국은
정점을 지나 조정을 맞게 되어 있다.
부동산이 영원히 오르기만 한다는 믿음은
어느 순간 가장 큰 리스크로 변할 수 있으며,
매매가의 높이가 높을수록 충격의 여지는 더 커진다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 같은
주요 단지를 비롯해 서울 핵심 지지
아파트라고 해도 예외는 없다.
지금은 오히려 리스크 관리에 한층 더
집중해야 할 시기이며, 정책의 방향성·정권의
변화·경제 환경의 불확실성을 모두
고려한 전략적 대응이 필요하다.
부동산 시장은 언제나 신호를 먼저 보내지 않는다.
대신 뒤늦게 한꺼번에 방향을 틀곤 한다.
그렇기에 지금의 과열과 안정 사이에 위치한
이 미묘한 순간이 ‘판단의 분기점’이 될지 모르니
구독자 여러분들도 저와 함께 언제 터질지도 모르는
리스크 차원에서라도 이럴 수도 있겠다
정도로만 판단했으면 하는 필자의 생각입니다.
