부동산24시
“금리 상승 복병! 잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스 아파트 집값, 어떻게 될까?”
2025.11.17
잠실 김세빈 공인중개사무소
10.15 부동산 대책이 발표된 지 한 달이라는 시간이
흘렀지만 예상과 달리 집값은 뚜렷한 방향성을
보이지 못한 채 제자리걸음을 하고 있다.
상승도 하락도 아닌 이러한 정체 국면이 지속되는 가운데
부동산 시장을 둘러싼 자칭 부동산 전문가들의
시각은 대체로 일치하는 모습을 보였는데,
그들은 향후 2~3개월 이내에 집값이 다시
오를 것이라는 전제 아래 공급 확대가 필수적이라는
논리를 펼치며 정부를 압박하는 듯한 발언들을 이어왔다.
특히 잠실 일대의 고급 주거 단지인 잠실엘스아파트나
리센츠 같은 프리미엄 아파트 단지들의 매매가
움직임을 주목하며 공급 부족이 매매가 상승의
주요 원인이라는 분석을 내놓았던 것이 사실이다.
그러나 최근 부동산 시장에 예상치 못한 복병이 등장했다.
금리 인하 모드에서 금리 상승 모드로 전환할 수 있다는
시그널을 주면서 한국은행 총재가 공개적으로
금리 인하를 하게 되면 부동산 값을 자극할 수 있다는
우려를 표명하며 당분간 금리 인하 계획이
없음을 분명히 한 것이다.
이는 단순한 발언이 아니라 통화정책의
방향성을 명확히 하는 신호탄이었으며,
시장은 즉각 반응하기 시작했다.
한국은행과 미국 연방준비제도의 기준금리 인하를
기대하며 형성되었던 통화 완화 기조가 계속 이어질지에 대한
의구심이 커지면서 은행채를 비롯한 시장 금리가
가파르게 상승하는 모습을 보인 것이다.
부동산과 금리는 서로 떼려야 뗄 수 없는 관계이며
특히 최근 부동산 값이 상승할 수 있었던 주요 원인 중
하나가 바로 외부 환경이 금리 인하에 초점을 맞추어져
있었기 때문인데, 이제 그 분위기가
정반대로 반전되고 있는 것이다.
16일 금융권 자료에 따르면 지난 14일 기준으로
KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행 등 4대
시중은행의 주택 담보대출 혼합형 금리가
은행채 5년 물을 기준으로 연 3.930%에서
6.060%까지 다양하게 분포하고 있는 것으로 나타났다.
주목할 점은 4대 은행에서 6%대 혼합형
금리가 나온 것이 지난 2023년 12월 이후
약 2년 만에 처음이라는 사실이며,
지난 8월 말과 비교했을 때 상단은 0.514% 포인트,
하단은 0.470% 포인트나 상승한 수치다.
이러한 급격한 금리 상승은 같은 기간 혼합형 금리의
주요 지표인 은행채 5년 물 금리가 2.836%에서
3.399%로 0.563% 포인트 오른 영향으로 분석되고 있다.
신용대출 금리 역시 1등급 기준 만기 1년 상품의 경우
연 3.520%에서 4.990%였던 것이 3.790%에서
5.250%로 상승하여 상단이 0.260% 포인트,
하단이 0.270% 포인트씩 올랐으며,
이는 같은 기간 지표 금리인 은행채 1년 물 금리가
0.338% 포인트 상승한 결과로 해석된다.
여기에 더해 주택 담보대출 변동금리도
신규 코픽스 기준으로 연 3.770%에서 5.768% 범위를
보이며 같은 기간 상단이 0.263% 포인트나 상승했는데,
흥미로운 점은 지표금리인 코픽스는
불과 0.01% 포인트만 높아졌음에도 불구하고
은행들이 부동산 및 가계대출 규제 강화에 대응하여
인상 폭을 지표금리 이상으로 관리했다는 것이다.
송파구의 대표적인 고급 주거 단지인 트리지움이나
레이크팰리스 같은 아파트들도 이러한 금리 상승의
영향권에서 자유로울 수 없으며,
고가 아파트일수록 대출 의존도가 높기 때문에
금리 변동에 더욱 민감하게 반응할 수밖에 없는 구조다.
물론 일시적인 금리 상승만으로는 부동산 시장이
크게 반응하지 않을 수도 있지만,
반대로 금리가 당분간 오른 추세를 유지하며
수개월간 지속된다면 이야기가 완전히 달라진다.
필자는 이러한 상황이 지속될 경우 조심스럽게
부동산 값이 하락할 가능성이 충분히 있다고
판단하는데, 그 이유는 명확하다.
빚을 내서 집을 산다는 것은 결국 금리 부담을
감당할 수 있을 때만 가능한 선택이며,
금리가 높은 상황에서는 누구도 쉽게 대출을 받아
부동산에 투자하려 하지 않을 것이기 때문이다.
이런 시장 환경이 지속된다면 가장 먼저 움직일
집단은 다주택자들과 일부 나이 드신 소유주
1가구 1주택자들이 될 것으로 예상되는데,
그들은 보유하고 있던 부동산을 차익 실현 목적으로
매물로 내놓을 가능성이 높다.
잠실엘스아파트나 리센츠 같은 프리미엄 단지를
보유한 다주택자들의 경우 이미 상당한 수익을
실현한 상태이기 때문에 금리 부담이 커지기 전에
매도를 선택할 유인이 충분하며, 트리지움이나
레이크팰리스를 보유한 투자자들 역시
비슷한 판단을 내릴 수 있다.
실제로 정부가 별도의 공급 대책을 내놓지 않아도
이러한 매물들이 시장에 나오면서 자연스럽게
공급 효과가 발생하게 되고, 수요는 높은 금리로 인해
억제되면서 집값 하락으로 이어질 수 있는 것이다.
이는 정부의 인위적인 공급 확대 없이도
시장 메커니즘을 통해 자연스럽게 부동산 값이
안정이 이루어질 수 있음을 의미하며,
금리라는 변수가 얼마나 강력한 부동산 조절
수단인지를 보여주는 사례라고 할 수 있다.
따라서 금리는 부동산 시장 안정에 있어
일등공신이 될 수 있으며, 앞으로 금리의 향방을
주시하면 부동산 시장의 방향성도
자연스럽게 정해지리라고 본다.
자칭 전문가들이 주장하는 공급 확대 논리보다
금리라는 시장 원리가 더욱 효과적인 부동산 안정 수단이
될 수 있다는 점을 간과해서는 안 되며,
한국은행의 금리 인상 통화정책 기조가 유지된다면
부동산 시장의 과열을 막을 수 있는 자연스러운
방어막이 형성될 것으로 전망된다
