상생 임대 제도의 함정, 해외 주재원 임대인은 혜택받을 수 없다.
최근 잠실 엘스아파트를 소유하고 해외 거주하는
임대인으로부터 흔하지 않은 문의가 들어왔습니다.
상생 임대 제도를 활용하려던 임대인이 10년째
해외 주재원으로 근무 중이라는 사실 때문에
예상치 못한 문제에 직면한 경우였습니다.
이 제도는 2021년 말부터 시행되어
현재 2025년 12월 31일까지
연장된 상태로, 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로
인상하고 2년 이상 계약을 유지하면 1세대 1주택
양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한
2년 거주 요건을 완전히 면제해 주는
파격적인 혜택을 제공합니다.
이 임대인은 2년 5개월 전 세입자가
계약 갱신청구권을 행사하여 자동으로
5% 인상된 금액으로 재계약이 체결되었고,
당연히 상생 임대 요건을 충족한다고 생각했습니다.
잠실 엘스, 리센츠나 트리지움 레이크팰리스 아파트
소유주들이 특히 관심을 갖는 이유는
양도세 절세 효과가 크기 때문인데,
이 임대인도 마찬가지였습니다.
하지만 임차인이 갑자기 분양권을 당첨 받아
1년 7개월을 남겨두고 중도 퇴거하게 되면서
상황이 복잡해졌습니다.
임대인은 남은 19개월 동안 새로운 임차인을 구해
상생 임대 기간을 채우면 문제없을 것이라 예상했지만,
본인이 국내 법인의 주재원으로 해외에 파견된 지
10년이 넘었다는 점이 결정적인 걸림돌이 되었습니다.
초기에는 국내 법인 소속으로 주재원 발령을 받았으나
나중에 해외 법인으로 전환되어 현지 직원
신분으로 근무하고 있었던 것입니다.
세법상 거주자 판정은 매우 중요한데,
국내에 주소를 두거나 183일 이상 거주해야
거주자로 인정받습니다.
잠실 지역 아파트 소유주들이 해외
근무를 하는 경우가 많은데,
이들 대부분이 이런 세법상 거주자
요건을 간과하고 있습니다.
상생 임대 제도의 핵심 혜택인 2년 거주 요건
면제는 철저히 국내 거주자를 전제로 하기 때문에
비거주자는 애초에 적용 대상이 아닙니다.
이 임대인의 경우 국내 법인 발령으로 시작했지만
해외 법인으로 전환된 시점부터는
명백한 비거주자로 분류되며,
10년이라는 긴 기간 동안 국내 거주 실적이 전혀
없다는 점에서 어떤 예외도 적용받기 어렵습니다.
결국 세무 전문가와 상의 후 이 임대인은
상생 임대 혜택을 포기하고 시세에 맞춰
임대료를 책정하기로 결정했습니다.
잠실 엘스아파트 주변 시세를 보면 최근 전세가
상승세를 보이고 있어 5% 제한보다
시장가로 임대하는 것이 경제적으로
더 유리한 선택이 될 수도 있었습니다.
이 사례는 상생 임대 제도가 분명 좋은
취지로 만들어졌지만 세법상 거주자 요건을
정확히 이해하지 못하면 기대했던 혜택을
받지 못할 수 있음을 보여줍니다.
특히 글로벌 기업에 근무하며 해외 발령을
받는 경우가 많은 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움,
레이크팰리스 아파트 거주자들은 본인의
거주 지역을 명확히 확인해야 합니다.
단순히 국내에 주택을 보유하고 임대료 5% 이내
발생한다고 해서 자동으로 국내
거주자가 되는 것이 아니며,
실제 체류일수와 생활 거주지가
어디인지에 따라 판단됩니다.
또한 계약 갱신청구권으로 자동 갱신된
계약이라도 임대인의 거주지가 충족되지 않으면
상생 임대 요건을 충족할 수 없다는 점도 중요합니다.
세무당국은 양도세 비과세 신청 시
거주자 여부를 철저히 검증하므로 나중에
추징당하는 불이익을 피하려면 사전에
정확한 판단이 필요합니다.
해외 주재원으로 근무 중이거나 장기 해외
체류자라면 상생 임대 제도 활용 전 반드시
세무 전문가와 상의하여 본인의 거주지를 확인하고,
비거주자로 판정될 가능성이 있다면
처음에서부터 시장 임대료로
계약하는 것이 현명한 선택입니다.
잠실 레이크팰리스 같은 프리미엄 단지
소유주들은 절세 전략도 중요하지만,
잘못된 정보로 인한 가산세나 추징세 리스크가
더 크다는 점을 명심해야 합니다.
