부동산24시
보유세 개편, 정치가 아닌 원칙으로! 잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스 실거래가 기준 과세로 공정성 높여야
2025.10.21
잠실 김세빈 공인중개사무소
"정부의 보유세 정책을 정치적 논리에서 벗어나
실거래가 기준으로 통일해 합리적이고
공정한 과세 체계를 마련해야 합니다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 등
주요 단지를 중심으로 보는 보유세 개편 대안."
10,15 부동산대책 가운데 시행하지 못하고 있는
완결판인 보유세를 얼마 전 조기에 시행할 것처럼 했던
정부의 발표를 반대하는 여당 정치인 입김이
나오고 있는 가운데 정부와 여당,
그리고 관계 부처 간의 보유세 논의가 벌써부터
삐걱거리며 엇박자를 내는 모습을 보면,
궁극적으로 정치권의 입김이 세제의
근본을 흔들고 있음을 보여준다.
대한민국 세금 정책은 원칙과 일관성이 생명인데,
정부가 또다시 보유세 문제를 두고
당·정 간의 의견이 엇갈리는 모습을 보이는 것은
결국 모든 정책 결정의 근본적인 한계가 정치적
이해관계에 얽혀 있기 때문에 어느 정권이든
쉽게 손대지 못하는 민감한 영역이다.
특히 잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 등
강남권 주요 단지의 보유세 문제는
늘 사회적 논란의 중심에 서왔다.
획일적인 1가구 1주택 특례가 만드는
왜곡 현상을 야기하고 있다.
이러한 문제들을 동시에 해결할 수 있는
실질적인 대안이 필요하다.
부동산 정책, 특히 보유세와 관련된 부분은
단순한 세금 문제가 아니라 지금의 보유세 체계는
명백히 시대에 뒤떨어져 있으며,
실거래가와 괴리된 공시가격 기준,
비합리적인 과세구간, 형평성 부족 등으로 인해
국민적 조세 저항이 갈수록 커지고 있다.
필자는 이에 대한 실질적 대안으로 보유세의
합리적 개편 방향을 제시하고자 한다.
현재의 보유세는 재산세와 종합부동산세로
구분되어 있으나, 이 둘을 실거래가 기준으로
통일하여 과세하고 그 대신 요율을 대폭
낮추는 방식으로 전환해야 한다.
이를 통해 조세 형평성을 확보하면서도
시장 왜곡을 최소화할 수 있다.
예를 들어, 재산세의 경우 현행 1가구 1주택자에게
9억 원 이하로 적용되는 특례세율은
과표 6,000만 원 이하 세율 0.05%,
6,000만 원 초과~1억 5,000만 원 이하 세율 0.1%,
1억 5,000만 원~3억 원 이하 세율 0.2%,
3억 원 초과 세율 0.35%이다
표준세율은 과표 6000만 원 이하 세율 0.1%
과표 6,000억~1억 5,000만 원 이하 세율 015%,
과표 1억 5,000만 원~3억 원 이하 세율 0.25%,
과표 3억 원 초과 세율 04% 되어 있는데,
이를 동일한 과표 구간으로 유지하되
요율을 현재의 50% 수준으로 낮추는 것이다.
이렇게 하면 과세의 기준은 명확해지고,
실제 거래가격을 반영하므로 투명성 또한 확보된다.
종합부동산세도 마찬가지로 현행 요율을
전반적으로 절반으로 낮추되 과세표준을
실거래가로 통일해야 한다.
현재 종부세는 2주택 이하의 경우 과세표준 3억 원 0.5%,
6억 원 이하 0.7%, 12억 원 이하 1.0%,
25억 원 이하 1.3%, 50억 원 이하 1.5%,
94억 원 이하 2.0%,
94억 원 초과는 2.7%,
3주택 이상은 과세표준 3억 원 이하 세율 0.5%,
6억 원 이하 세율 0.7%,12억 원 이하 세율 1%,
25억 원 이하 세율 2%,50억 원 이하 세율 3%,
94억 원 이하 세울 4%,
94억 원 초과 세율 5% 누진 적용하고 있다.
이 모든 종부세를 실거래가 기준으로 바꾸고
세율을 절반으로 인하하면,
과세의 합리성이 높아지고 조세 부담은 완화되며,
시장의 왜곡을 줄이는 효과를 기대할 수 있다.
반면 다주택자는 현행 세율을 그대로 유지하거나
일부 구간에서는 인상하는 것이 바람직하다.
이는 보유 주택 수에 따른 형평성 문제를 고려한 조정이다.
또 하나의 핵심은 1가구 1주택자에 대한 과세 방식이다.
현재는 보유기간이나 거주 기간과 상관없이
일정 금액 이상이면 종부세가 부과된다.
이로 인해 잠실엘스, 리센츠, 트리지움,
레이크팰리스 등 주요 단지의 실거주자들조차
“똘똘한 1채”라는 쏠림 현상 속에서
불합리한 세 부담을 지고 있다.
필자는 이 부분을 개선하기 위해
1가구 1주택자에 대해서는
보유기간과 실거주기간에 따라
세율을 차등 적용할 것을 제안한다.
예컨대 거주 기간과 보유기간을 달리하고
10년 단위로 40년까지 세분화해
장기 보유와 장기 거주자에게는
세율을 대폭 낮춰주는 방식이다.
이렇게 하면 투기 목적의 단기 보유는
자연스럽게 억제되고,
실거주 중심의 장기 보유자에게는
합리적 혜택이 돌아가 조세저항이 줄어들 것이다.
“누가 집값 올려달라고 했나”라는
실수요자들의 불만 역시 상당 부분 해소될 수 있다.
정책 입안자의 관점에서도 명확한
기준을 제시하게 되어 정치적 논쟁의
여지를 줄일 수 있다.
이 같은 구조는 단지 세금을 줄이는 차원이 아니라,
시장의 안정성과 조세 정의를 동시에
확보하는 근본적 개편안이다.
현재와 같은 공시가격 중심의
불투명한 시스템에서는 잠실 리센츠나 트리지움,
레이크팰리스처럼 거래가 활발한 지역조차
실제 가치가 왜곡되어 과세 불만이 끊이지 않는다.
실거래가 기준 과세는 거래의 객관성을 높이고
세수 예측을 명확히 할 뿐 아니라,
세무행정의 효율성도 높이는 효과가 있다.
정부가 진정으로 부동산 시장의 안정과
국민 신뢰를 원한다면,
정치적 계산을 배제하고 실질적 조세개혁의
원칙에 따라 보유세 체계를 정비해야 한다.
세율을 높여 세수를 확보하는 단기적 발상보다는,
합리적 과세 기준을 통해 국민이 납득할 수 있는
제도를 만드는 것이 우선이다.
나아가 이러한 제도 개편은 지방자치단체의
재정 안정에도 긍정적인 영향을 줄 것이다.
실거래가 기반의 과세로 지방세 수입이 투명해지고,
부동산 거래 통계가 실질적으로 반영되기 때문이다.
정부와 여당이 당장 해야 할 일은
복잡한 공시가격 현실화 논쟁을 멈추고,
실거래가 기준 과세로 전환하는
법적·행정적 기반을 마련하는 것이다.
그 과정에서 세율 조정과 장기보유자 감면이라는
유연한 장치를 병행한다면, 부동산 시장은 조세
안정성을 회복하고, 국민은 신뢰를 되찾게 될 것이다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 등
주요 단지의 사례는 이러한 보유세 개편이 단순히
강남 부동산 문제를 넘어 전국적인 세제 개혁의
방향임을 보여주는 상징이 될 수 있다.
보유세 개편은 단순한 세금 조정이 아니라
조세정의와 사회적 신뢰를 회복하는 출발점이 되어야 한다.
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