부동산24시
[10·15 부동산대책] 잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스 숨 고르기 장세 진입 전망
2025.10.16
잠실 김세빈 공인중개사무소
서울 전역, 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·
중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구,
용인시 수지구, 의왕시, 하남시 12곳 조정·투과·토허구역까지 묶여
2년 9개월 만에 규제 전면 부활…대출·세제·청약 강화, 갭투자 차단
정부가 마침내 3차 부동산 대책을 발표하였다.
이번 대책의 핵심 내용을 살펴보면
서울 전역과 경기 주요 12개 지역을
모두 허가 구역으로 묶어 투기수요를 원천적으로
차단하겠다는 의지를 담고 있다.
특히 대출 규제에 있어서는 매매가 15억~25억 원 구간은
최대 4억 원까지, 25억 원 이상 주택은 2억 원까지만
대출이 가능하도록 제한을 두었다.
또한 1가구 1주택자의 전세 대출에도
DSR(총부채 원리금 상환 비율)
규제를 적용한다고 명시하면서 실수요
중심의 시장 재편을 예고했다.
다주택자의 세 부담도 늘어난다.
규제지역에서 취득세가 2주택자는 8%로,
3주택자는 12%로 중과된다. 다주택자의
양도소득세가 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20% 포인트,
3주택 이상은 30% 포인트 중과되고
장기보유특별공제가 전면 배제된다.
다주택자 양도세 중과는 내년 5월부터 적용된다.
필자가 판단하기에는 정치적으로 수도권
일부까지 토지거래 허가지역으로 지정한것은
내년 지방 선거를 앞두고 의외의 대책이라고 판단한다
이번 대책이 전반적으로 미흡한 측면이 없지 않지만,
적어도 갭투자를 통한 시장 왜곡과 투기적 수요를
차단함으로써 급한 불은 껐다고 평가할 수 있다.
최근 몇 년간 급등세를 이어왔던 서울 부동산 시장,
특히 송파구 잠실의 주요 단지들인 잠실엘스, 리센츠,
트리지움, 레이크팰리스 등은 고가 아파트로 분류되어
이번 대책의 직접적인 영향을 받을 것으로 예상된다.
그동안 이 지역들은 학군, 교통, 생활 인프라가 완비된
대표적인 선호 단지로 거래량이 많았으나,
이번 규제로 인해 당분간 3개월에서 6개월 정도는
거래가 위축되며 숨 고르기 장세를 보일 가능성이 높다.
실제로 잠실엘스나 리센츠의 경우 기존에도
매도세보다 매수세가 강했는데 이번 대출 규제 강화로 인해
매수 진입 장벽이 더욱 높아져
단기적으로는 거래 절벽이 예상된다.
필자는 며칠 전 제시했던 부동산 안정화 대책 4가지 가운데
일부가 이번 정부 정책에 반영되었다고 본다.
그중 첫 번째로 수도권까지 허가 구역을 확대
지정하자는 제안이 있었는데,
이번 발표에서 서울 전역과 경기 12개 지역을
포함시키며 이 부분이 상당 부분 수용되었다.
두 번째로 제시했던 내용은 서울 전역 대출 전면 금지하되
수도권은 거래 금액에 따라 부분적으로
축소 적용하는 것이었습니다.
이번 대책에서 이를 일부 반영하여 고가 아파트
거래 금액별로 대출 한도를 차등화하였다.
이는 실수요자의 최소한의 거래를 가능하게 하면서
투기적 거래를 막는 절충안으로 평가된다.
세 번째 다주택 양도세 중과를 제시했던 내용은
중과 유예기간을 내년 5월까지만 시행하고
더 이상 연장하지 않는 것으로 정했으며
네 번째 보유세 강화 및 실거래가 기준 누진 과세, 부분은
이번에 장기 과제로 미루어졌다는 점은 아쉬운 부분이다.
이러한 조세정책은 시장의 근본적 안정화에
핵심적인 역할을 하는데, 정부가 단기적 시장
진화에만 초점을 맞추다 보니 장기적
불균형 해소는 뒤로 밀린 셈이다.
그러나 이번 조치만으로도 시장의 과열된 심리를
일정 부분 진정시키는 데는 충분한 효과가 있을 것으로 보인다.
특히 잠실 트리지움과 레이크팰리스처럼
최근 신고가를 경신한 단지들은 매수세가
잠시 멈추며 호가가 조정될 가능성이 있다.
반면 실거주 목적의 매수자들은
이 시기를 관망기로 삼아 중장기적
매수 타이밍을 저울질할 것으로 예상된다.
또한 리센츠, 잠실엘스와 같은 대단지 아파트들은
이미 입지와 브랜드, 학군 면에서 탄탄한 수요를 갖고 있어
일시적인 거래 둔화 후에는 다시
하향 안정적인 매매가를 형성할 가능성이 높다.
시장 전반적으로는 단기 거래량 급감,
호가 조정, 실거래 감소가 이어질 것으로 보이며,
전세시장 또한 DSR 규제 적용으로 인해
자금조달 여건이 어려워지면서
일정 기간 혼란이 예상된다.
그럼에도 불구하고 정부의 이번 조치가 투기수요를
완전히 차단하고 실수요자 중심의 거래 구조로
전환하는 계기가 된다면, 장기적으로는 부동산 시장의
체질을 개선하는 데 의미가 있다.
필자가 제시했던 정책 중 70% 정도가
이번 대책에 반영되었다는 점에서 정부가
어느 정도 현실적인 방향성을 인식하고
있음을 확인할 수 있다.
하지만 남은 30%의 미비한 부분, 즉 보유세
개편은 후속 대책으로 이어져야 한다.
그렇지 않으면 단기 진화 이후 시장은
다시 불안정한 반등세를 보일 수 있다.
지금 시장은 숨 고르기 단계에 접어들었으며,
향후 3개월 길게는 6개월간은 거래 없이
관망세가 이어질 것이다.
이 시점에서 정부는 실효성 있는
후속 정책을 준비해야 하며,
단기 진화에 그치지 말고 중장기적
안정화 기반을 마련해야 한다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 등
핵심 단지의 향후 움직임은 이번 대책의
실질적인 효과를 가늠하는 바로미터가 될 것이다.
실수요자 중심의 거래질서 회복이 이루어진다면
이번 3차 대책은 단순한 ‘진화책’을 넘어 구조적
전환의 계기가 될 수도 있다.
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