부동산24시
“잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스 상승세, 정부 규제로 꺾일까? 필자의 냉철한 전망”
2025.10.10
잠실 김세빈 공인중개사무소
추석 연휴로 모처럼 포스팅하게 되었습니다.
필자가 요즈음 길거리를 지나다 보면 하다못해
횡단보도에서조차 부동산 얘기가 들린다.
아마도 저는 직업병 때문에 저에게만 들렸겠지만
구독자 여러분들도 추석 내내 들었을 것이라고 예측해 봅니다.
친척 어른들과의 대화에서, 동창 모임에서,
심지어 카페 옆 테이블에서도 아파트 시세와
청약 얘기가 끊이지 않았을 것이다.
이쯤 되면 부동산 상승세가 이미 걷잡을 수 없이
불이 붙었다고 할 수 있겠다.
특히 잠실 일대의 잠실엘스나 리센츠 같은 프리미엄 단지들은
이미 고점을 지나 또다시 상승을 향해 치솟고 있으며,
강남권 트리지움과 용산 레이크팰리스까지
상승 대열에 합류하면서 서울 핵심 지지
부동산 시장은 과열 양상을 보이고 있다.
정부에서 조만간 부동산 규제 정책이 나올 것으로 보이지만
필자가 볼 때는 네 가지 핵심 규제가 동시에
나오지 않는 한 집값은 못 잡을 것으로 보인다.
첫째는 서울시 내 전역과 수도권까지 허가지역으로 묶는 것이고,
둘째는 서울 전역 대출 금지 조치이며,
셋째는 다주택 보유세를 공시지가가
아닌 현실가로 과세하는 것이고,
넷째는 다주택 양도소득세를 대폭 강화하는 방안이다.
이 네 가지가 패키지로 동시에 발표되어야만
시장의 과열을 진정시킬 수 있다는 게 필자의 판단이다.
하지만 필자가 보기에는 앞서 포스팅에서
여러 번 강변했듯이 관료 카르텔 때문에 정부가 이 모든 규제를
동시에 실행할 가능성은 거의 없어 보인다.
정부 부처 간 이해관계가 얽혀 있고,
금융권의 반발도 만만치 않으며,
건설업계와 부동산 관련 산업의 로비도
작용할 것이기 때문이다.
과거 정부들도 강력한 규제를 예고했지만 실제로는
몇 가지만 선별적으로 시행하거나 시행 시기를 늦추는 방식으로
시장에 숨통을 틔워줬던 전례가 있다.
역대 정부의 부동산 정책을 되돌아보면 칼을 빼들었다가도
막상 집행 단계에서는 무뎌지는 경우가
많았다는 점을 상기할 필요성이 있다.
실수요자 입장에서는 정부의 규제 발표를 기다리며
시장을 관망하는 것도 중요하지만,
만약 발표되는 정책 중 위 네 가지 중 하나라도 빠져 있다면
적극적으로 매수에 나서는 것도 전략적인 판단이라 생각된다.
만약 허가지역 지정은 나왔지만 대출 규제가 완화된다면 그것은 매수 신호다.
보유세 강화는 발표됐지만 양도세 중과가 빠졌다면
그 역시 기회의 창이 열린 것으로 봐야 한다.
규제가 부분적으로만 시행될 경우 투자 수요는
일시적으로 주춤할 수 있지만 실수요는 여전히 건재하며,
시간이 지나면서 다시 상승 모멘텀을 찾게 될 가능성이 크다.
역사적으로도 불완전한 규제는 오히려
시장의 탄력성을 키워주는 결과를 가져왔다.
특히 잠실엘스나 리센츠 같은 입지 프리미엄이
확실한 단지들은 규제가 나와도 하락 폭이 제한적일 것이며,
트리지움이나 레이크팰리스 단지들도 매매가
방어력이 더욱 강화될 수 있다.
실수요자 입장에서는 규제 발표 전, 후라도
하루빨리 구매하는 것을 권장 드리며 시장이 관망세로
돌아서는 그 짧은 타이밍도 놓쳐서는 안 된다.
매도자들이 심리적으로 흔들리는 순간,
협상력이 생기는 그 시점이 바로 진입 적기라고 할 수 있다.
물론 무리한 대출로 영 끌해서 진입하는 것은 위험하지만,
자기자본 비율이 충분하고 안정적인 소득이
뒷받침된다면 지금이 마지막 기회일 수도 있다.
정부의 규제는 언제나 시장보다 한발 늦게 나오며,
규제가 나온다는 것 자체가 이미 시장이
과열됐다는 반증이기도 하다.
지금 망설이다가 규제가 생각보다 약하게 나오거나
일부만 시행된다면, 그때는 이미 매매가가
한 단계 더 오른 뒤일 것이다.
서울 핵심 지역의 공급 부족은 구조적인 문제이며,
재건축 규제와 용적률 제한으로 인해 신규 공급은
계속 줄어들 수밖에 없다.
수요는 늘어나는데 공급은 묶여 있는 상황에서
규제만으로 매매가를 잡기는 어렵다는 게
시장의 냉정한 현실이다.
결국 실수요자들에게 필요한 것은 정부 발표에
일희일비하지 않는 냉철한 판단력과, 기회가 왔을 때
과감하게 결정할 수 있는 실행력이다.
잠실엘스아파트 시세 | |||
평형 | 매매 | 전세 | 월세 |
84.77㎡ 925) | 280,000~300,000 | 95,000~10,5000 | 10,000/320 ~10,000/340 |
109.26㎡(33) | 310,000~340,000 | 105,000~115,000 | 10,000/400 10,000/420 |
148.76㎡(45) | 390,000~430,000 | 160,000~180.000 | 10,000/560 ~10,000/580 |