부동산24시
“잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스, 임대사업자 혜택 논란… 무주택자 내집 마련 위협”
2025.10.02
잠실 김세빈 공인중개사무소
오세훈 서울시장이 10월 1일 서울시청 브리핑룸에서
등록 민간임대주택 활성화 방안을 발표하면서 대출제한
완화와 세법 개정, 보증보험 가입 기준 손질 등을 정부와
국회에 공식 요청했지만 이는 근본적으로 잘못된
방향의 정책이라는 지적이 나오고 있다.
서울시가 각종 건축 여건을 개선하고
신속 인허가를 추진하겠다고 나섰지만
정작 권한을 쥐고 있는 정부의 전향적 태도가 없다면
공급 실효성이 떨어진다는 것이 시장의 설명이었다.
오 시장은 대출 규제에 대해 일반 다주택자와
민간 임대 사업자를 구분하지 않은 조치로
이대로라면 민간 임대시장이 심각하게 위축될 것이라며
서울시만의 노력으로는 한계가 있어 제도 개선 건의를 통해
서울 시민들이 양질의 임대주택에서 일상을
보낼 수 있도록 하겠다고 밝혔다.
하지만 이러한 발표는 실제 무주택자들의
내 집 마련 기회를 박탈하고 다주택자들만 배불리는
정책이 될 가능성이 크다는 비판을 피할 수 없다.
오 시장은 지금 정부가 주택을 여러 채
가지고 있는 사람들을 죄악시하고
사업자와 구분도 하지 않는다며 임대 사업자들에 대해
각종 인센티브를 주면서 많이 짓도록 유도해야
주택을 많이 짓지 않겠느냐고 강조했다.
이어서 임대주택이 많이 지어지길 바라고
공급되길 바라면서 사업자를 죄악시하면 공급이 되겠느냐며
그 시각부터 버려야 하는데 민주당 정부는
그걸 죄악시하기에 모순되는 행보를 보일 수밖에
없는 것이라면서 비판했다.
필자는 정치색이 없는 사람으로서 이에 한마디 하려고 한다.
오세훈 시장의 이러한 주장은 부동산 시장의 본질을
제대로 이해하지 못한 발언이라고 볼 수밖에 없다.
다른 건 몰라도 임대 사업에 대한 이번 대책은
결국 다주택자만 웃게 하는 정책임을 모를 리 없을 텐데도
이를 추진하겠다는 것은 심각한 문제다.
좁은 땅덩어리를 가진 우리나라에서
1가구 1주택만 보유하는 것이 토지공개념의
기본 개념이라는 점을 생각해 봐야 한다.
다주택자가 여러 채를 보유한다고 해서
봄과 가을에는 잠실엘스에서 살고
겨울에는 리센츠에서 살고
여름에는 트리지움에서 사는 것이 아니지 않은가.
결국 그 주택들은 누군가에게 임대를 주어
소득이 생기는 구조인데 거기다 각종 혜택까지 준다면
이는 더욱 불공평한 구조를 만들어내는 것이다.
당연히 공급을 늘린다고 해서 주택난이
해결되는 것이 아니라는 점을 직시해야 한다.
공급물량이 나오는 대로 다주택자가
시장의 물량을 싹쓸이하면 정작 무주택자에게는
내 집 마련의 기회가 오지 않는 것이 상식인데도
이 제도를 활성화시키겠다는 발상 자체가 문제다.
레이크팰리스와 같은 고급 주거 단지들이
임대 사업자들의 손에 들어가 일반 서민들은 평생
전세나 월세로 살아가야 하는 구조가 고착화될 수 있다.
이번 발표가 내년 지방선거를 염두에 두고
정치적으로 발표한 것이라고 믿을 수밖에 없는
이유가 바로 여기에 있다.
다주택을 보유하고 싶으면 보유한 만큼 세금을 내게 해야
시장에 매물이 늘어나고 실제로 집을 지어 공급하지 않아도 공급 효과를 보게 되는 것이 명백한 경제 원리다.
서울시장이 정치적으로 발표했다고 믿고 싶지 않지만
이는 잘못된 판단이다.
부동산 정책 전문가의 시각에서 볼 때 민간임대주택
활성화라는 명분 아래 다주택자들에게
각종 혜택을 주는 것은 주거 양극화를
심화시키는 결과를 낳을 뿐이다.
실제로 잠실 일대의 고급 거주지들이 임대 사업자들의
투자 대상이 되면서 일반 실수요자들은
점점 더 내 집 마련의 꿈에서 멀어지고 있는
현실을 외면해서는 안 된다.
정부가 다주택자와 임대 사업자를 구분하지 않는다면서
비판하지만 사실상 이들은 동일한 경제적
효과를 만들어낸다는 점을 인정해야 한다.
한정된 주택 시장에서 소수가 여러 채의 주택을
소유하면 다수의 무주택자들은 자연스럽게
배제될 수밖에 없는구조적 문제가 발생한다.
오 시장이 주장하는 공급 확대론은 일견 타당해 보이지만
그 공급된 주택이 누구의 손에 들어가느냐가 더 중요한 문제다.
아무리 많은 주택을 공급해도 그것이 임대 사업자들의
투자 대상이 되어버리면 무주택자들의 자가
보유율은 오히려 감소할 수 있다.
이는 단순한 논리적 추론이 아니라 실제로
많은 국가에서 경험한 부동산 정책의
실패 사례들이 증명하고 있다.
서울시장이 민주당 정부를 비판하면서
임대 사업자에 대한 인센티브를 강조했지만
이는 결국 자산 불평등을 심화시키는
방향으로 작동할 가능성이 높다.
이미 자산을 보유한 사람들에게 추가적인
혜택을 주면서 자산 축적의 기회를 제공하는 것은
공정한 사회를 만들어가는 방향과는 정반대다.
토지공개념은 단순히 구호가 아니라
한정된 국토를 가진 우리나라에서
반드시 지켜져야 할 원칙이다.
1가구 1주택 원칙은 모든 국민에게 최소한
한 채의 집을 소유할 기회를 보장하기 위한
기본적인 철학이며 이를 무너뜨리는 정책은 장기적으로
사회 통합을 해치는 결과를 낳게 된다.
지금 필요한 것은 민간임대주택 활성화가 아니라
무주택자들의 자가 보유율을 높이기 위한 실질적인 정책이다.
다주택자들에게 보유세를 강화하여
시장에 매물이 나오도록 유도하는 것이 훨씬
더 효과적인 공급 정책이 될 수 있다.
새로운 건축 없이도 기존 주택의 유통만 활성화되어도
상당한 공급 효과를 거둘 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.
서울시장의 이번 발표는 건설업계와 임대 사업자들의
이익을 대변하는 것처럼 보이며 정작 집 한 채 없는
무주택자들의 절박한 현실은 외면하고 있다는
비판을 받을 수밖에 없다.
부동산 정책은 표면적인 공급 숫자가 아니라
누구에게 주거 기회가 돌아가느냐 문제로 접근해야 한다.
양질의 임대주택에서 일상을 보낼 수 있도록 하겠다는
시장의 말은 결국 평생 임차인으로 살아가라는 메시지로 해석될 수 있다.
진정한 주거 안정은 임대주택 확대가 아니라
자가 보유 기회의 확대에서 나온다는 점을 명심해야 한다.
서울 시민들이 원하는 것은 남의 집에서 안정적으로
사는 것이 아니라 내 집을 마련하여
자산을 형성하고 노후를 준비하는 것이다.
이번 정책이 시행되면 잠실엘스나 리센츠 같은
프리미엄 거주지는 더욱 임대 사업자들의 차지가 될 것이고
일반 서민들은 영원히 그곳에 입주할 기회조차 갖지 못하게 될 것이다.
신규 분양 단지들도 결국 자금력을 갖춘
임대 사업자들의 투자 대상이 되어버리면
실수요자들은 청약 당첨의
기쁨조차 누리기 어려워진다.
대출 규제를 완화하고 세제 혜택을 주는 것이
누구를 위한 정책인지 분명히 따져봐야 한다.
이미 여러 채의 주택을 보유한 사람들에게
추가로 대출을 쉽게 받을 수 있도록
해주는 것이 과연 공정한가.
무주택자들은 한 채 사기도 어려운 대출 규제 속에서
고통받고 있는데 다주택자들에게는 문을 활짝
열어주겠다는 것은 형평성에 맞지 않는다.
보증보험 가입 기준을 손질하는 것도 마찬가지다.
임대 사업의 리스크를 국가가 보증해 주면서까지
민간 임대를 활성화해야 할 이유가 무엇인가.
결국 세금으로 임대 사업자들의 임대 사업 리스크를
떠안아주는 구조가 되는 것 아닌가.
이런 정책들이 모두 모여 결국 자산 양극화를 심화시키고
무주택자들의 상대적 박탈감만 키우게 된다.
서울시가 건축 여건을 개선하고 신속 인허가를
추진하는 것 자체도 문제지만
그렇게 공급된 주택이 누구의 손에 들어가는지를
통제하지 않으면 아무 의미가 없다.
공급만 늘리면 매매가가 안정된다는 단순 논리는
이미 여러 번 실패로 입증되었다.
수요자가 있는 곳에 공급이 이루어져도
그 수요의 성격이 투자 수요라면
매매가는 오히려 상승할 수 있다.
지금 서울 부동산 시장이 바로 그런 상황이다.
실수요자들의 수요보다 투자자들의 수요자가
더 강하게 작동하고 있어서 아무리 공급해도
부동산은 안정되지 않는다.
이런 상황에서 임대 사업자들에게 각종 혜택을 주면서
공급을 늘리겠다는 것은 문제를 더 악화시킬 뿐이다.
오히려 다주택자들에게 강력한 보유세를 부과하여
불필요하게 쌓아둔 주택들을 시장에 내놓도록
유도하는 것이 훨씬 효과적이다.
이렇게 하면 새로운 건설 없이도 즉각적으로
매물이 증가하여 공급 효과를 볼 수 있고
무주택자들에게 실질적인 구입할 기회가 돌아간다.
세금을 통한 시장 조절은 가장 공정하고 효율적인 정책 수단이다.
보유한 만큼 세금을 내게 하면 자연스럽게
불필요한 보유는 줄어들고 시장은 정상화된다.
서울시장의 이번 발표가 정치적 의도에서
나온 것이 아니라고 믿고 싶지만
내년 지방선거를 앞둔 시점에서 나온
발표라는 점에서 의혹을 거둘 수 없다.
건설업계와 부동산 업계의 지지를 얻기 위한 포
퓰리즘 정책이 아닌지 우려된다.
진정으로 서울 시민들의 주거 안정을 생각한다면
무주택자들의 자가 보유율을 높이는 정책에 집중해야 한다.
임대주택 활성화는 그다음 문제다.
모든 사람이 집을 소유할 수는 없겠지만 적어도
소유할 기회는 공평하게 주어져야 한다.
지금의 정책 방향은 그 기회마저 박탈하는 것처럼 보인다.
부동산 정책 전문가로서 단언하건대
이번 민간임대주택 활성화 방안은
서울의 주택 문제를 해결하기는커녕
오히려 악화시킬 가능성이 크다.
근본적인 방향 전환이 필요한 시점이다.
전체요약하면
[본문]
최근 서울시가 발표한 민간임대주택 활성화 방안이
부동산 시장에 큰 논란을 불러일으키고 있습니다.
대출 규제 완화, 세제 혜택,
보증보험 기준 손질 등이 핵심 내용이지만,
이러한 조치가 실수요자인 무주택자의
내집 마련 기회를 막고 다주택자와 임대사업자만
배불리는 정책이 될 것이라는 우려가 제기되고 있습니다.
[임대사업자 혜택, 누구를 위한 정책인가]
서울시장은 임대사업자에 대한 규제 완화가
공급 확대에 도움이 될 것이라고 주장합니다.
하지만 현실은 다릅니다. 잠실엘스·리센츠·
트리지움·레이크팰리스와 같은 고급 주거 단지들이
임대사업자들의 투자 대상으로 전락한다면,
일반 서민은 평생 전세나 월세로 살아가야 하는
구조가 고착화될 수 있습니다.
공급이 늘어나더라도 그 주택이 누구의 손에
들어가는지가 더 중요한 문제입니다.
[무주택자와 다주택자의 불평등 구조]
무주택자는 한 채 마련하기도 어려운데,
이번 정책은 다주택자에게 더 큰 혜택을 열어줍니다.
이미 여러 채를 가진 이들이 대출 완화와
세제 혜택을 동시에 누리면,
결국 시장의 물량은 특정 계층에 집중됩니다.
이렇게 되면 무주택자의 내집 마련 기회는 더욱 멀어지고,
자산 양극화는 심화될 수밖에 없습니다.
[잠실 일대의 현실]
실제로 잠실 지역은 서울을 대표하는
프리미엄 주거지입니다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 같은
단지들은 꾸준히 투자자들의 주목을 받아왔습니다.
그런데 이번 정책으로 인해 이러한 단지들이
더욱 임대사업자들의 차지가 된다면,
무주택 서민들에게 기회조차 누리지 못하게 될 것입니다.
[진정한 주거 안정 해법은?]
서울시장이 강조한 공급 확대는 필요하지만,
그것이 실수요자에게 돌아가도록
제도적 장치가 마련되지 않는다면
정책은 실패할 수밖에 없습니다.
오히려 다주택자 보유세 강화와 같은 조치를 통해
시장에 매물이 나오도록 유도하는 것이 훨씬
효과적인 공급 대책이 될 것입니다.
새로운 건축 없이도 기존 주택의 유통을 활성화하면
공급 효과는 충분히 나타날 수 있습니다.
[결론]
이번 정책은 겉으로는 민간임대 활성화를 내세우지만,
실질적으로는 임대사업자와 다주택자에게
특혜를 주는 방향으로 흘러가고 있습니다.
서울 시민이 원하는 것은 ‘안정적인 임차 생활’이 아니라
‘내 집 마련의 기회’입니다.
잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스와 같은
프리미엄 단지가 다시금 임대사업자의 손에 집중된다면,
주거 양극화 문제는 더욱 심각해질 것입니다.
이제는 공급 수량이 아니라 누구에게 주거 기회가 돌아가느냐를
중심에 두는 정책 전환이 필요합니다.
잠실엘스아파트 시세 | |||
평형 | 매매 | 전세 | 월세 |
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109.26㎡(33) | 310,000~340,000 | 105,000~115,000 | 10,000/400 10,000/420 |
148.76㎡(45) | 390,000~430,000 | 160,000~180.000 | 목록 |