해소를 위한 엉뚱한 상상을 해보았다.

가령 서울과 수도권, 그리고 전국 주요 광역시를 

모두 허가지역으로 지정하고, 대신 주택 구입 시 

집값의 50%까지만 융자를 

허용하는(최근 가파르게 오른 지역 제외) 정책이 시행된다면

어떨까?

부동산 시장은 지금과는 전혀 다른 

국면으로 전환될 것이다. 허가지역 지정의 핵심은 

투기를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하는 데 있다. 

거주 의무가 부과되므로 전세를 끼고 투자하는 

이른바 갭투자가 불가능해지고, 결과적으로 

다주택자가 시장을 지배하는 

구조가 상당 부분 약화된다.

이는 토지공개념의 실질적 구현에 가까운 제도로, 

개인이 집을 투자수단이 아닌 거주 수단으로만 

접근하도록 제약하는 효과가 있다.

따라서 무주택자가 실수요에 기반하여 

집을 소유할 수 있는 기회가 넓어지고, 

특정 계층이나 일부 자본가에게 주택 보유가 

편중되는 현상이 완화될 가능성이 크다.

다만, 이러한 제도가 정착되면 시장 진입하는 

심리가 크게 변하게 되고, 그 과정에서 

새로운 부작용이 나타날 수도 있다.

예컨대 사람들이 다주택을 보유하지 

못하고 반드시 실거주해야 한다면, 

수요는 ‘내가 한 채를 가진다면 어디에 

가질 것인가’라는 선택으로 수렴된다. 

이때 똘똘한 한 채를 선호하는 흐름은 

불가피하게 강화될 수 있다. 강남 3구로의 

쏠림 현상은 그 자체로 더욱 심화될 수 있으며, 

이는 집값 격차 확대와 불평등 심화를 초래한다.

물론 이러한 제도는 시행 초기 큰 저항과 

혼란을 불러일으킬 가능성이 높다. 

기존 다주택자들의 반발, 금융권의 수익성 저하, 

거래 절벽 등 여러 부작용이 불가피할 수 있다.

그러나 장기적으로 본다면 주택 시장의 

투명성과 형평성을 높이고, 무주택자들이 

공정한 경쟁 조건에서 내 집 마련을 할 수 있는 

기회를 확장한다는 점에서 의미가 크다.

특히 잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 

같은 대단지 아파트들은 정책 효과를 

시험할 수 있는 중요한 무대가 될 것이다.

“잠실엘스 전세 시장에서 나타날 변화”, 

“리센츠 매매가 안정 가능성” 등. 

이들 단지는 세대 수가 방대하고 다양한 

평형이 혼재되어 있어 시장 반응이 빠르고 

명확하게 드러나기 때문에, 허가지역 지정과 

융자 제한이 실제 거래에 어떤 영향을 

미치는지 분석하기에 적합하다.

만약 실거주 의무와 대출 규제가 

효과적으로 작동한다면, 이들 단지에서는 

투기적 수요자가 사라지고 실수요자 

위주의 거래 구조가 정착될 수 있다.

그렇게 된다면 집값이 급등하는 것이 아니라 

안정적인 흐름을 유지할 수 있으며, 

이는 다른 지역으로 제도적 확산을 

유도하는 중요한 사례가 될 수 있다.

종합적으로 볼 때, 서울과 수도권, 광역도시

전체를 허가지역으로 지정하고 

주택 매매가의(최근 가파르게 오른 지역 제외) 

50%만 융자 허용하는 조건을 결합한다는 

발상은 단기적으로는 시장의 충격을 줄 수 있다,

따라서 제도의 실효성을 확보하기 위해서는 

강남 3구에 대해 별도의 보완책을 마련할 

필요성이 있다. 

가령 강남 3구 내 주택 매수에는 융자를 전혀 

허용하지 않는 방안이 고려될 수 있다. 

이 경우 자산가가 현금으로만 진입할 수 있게 되므로

자금 장벽이 높아지고, 단기간 과열은 억제될 수 있다.

또 다른 방법으로는 강남 3구 내 신규 분양 

물량에 거주 기간을 3년으로 설정해 

전입 의무를 강화하는 방식도 가능하다. 

정책은 단순히 허가지역 지정과 대출 

규제로 끝나는 것이 아니라, 

서울과 수도권 전체의 균형 발전과 

안정적 주거권 확보라는 목표를 함께 추구해야 한다. 

그렇지 않으면 강남은 더욱 오르고 

강남권이 아닌 지역은 상대적으로 

정체되는 양극화가 고착될 수 있다.

실제 시장에서 이 제도가 작동한다면 

잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 같은

대단지 아파트들의 위치는 정책의 성패를 가늠하는 

시험대가 될 것이다. 이들 단지는 강남 3구 

못지않은 인기와 수요를 보유하고 있고, 

교통과 학군, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 

무주택자들이 ‘똘똘한 한 채’ 

대안으로 선택할 수 있는 지역이다.

허가지역 지정으로 갭투자가 사라지면, 

해당 단지들은 실거주자 위주의 안정적인 

거래가 형성될 것이며, 지금처럼 단기간 

급등보다는 점진적 가치 상승의 흐름을 보일 수 있다. 

잠실엘스는 이미 교통과 생활 인프라가 뛰어난 

단지로 평가받고 있어, 허가지역 제도 속에서

가장 안정적으로 가치가 유지되는 단지가 될 수 있다.

결국 이 정책의 장점은 분명하다. 

첫째, 다주택자의 투기 수요자가 

구조적으로 차단된다. 

둘째, 무주택자가 주택을 소유할 수 있는 기회가 

제도적으로 보장된다. 

셋째, 주택은 투기 수단이 아닌 

생활 기반으로 재정의된다.

그러나 동시에 단점도 명확하다.

강남 3구를 중심으로 한 똘똘한 한 채 선호는 

오히려 강화될 수 있고, 이는 자산 

불평등을 더 심화시키는 요인으로 작용할 수 있다. 

이를 막기 위해서는 강남권에 대한 별도의 

금융 규제, 대체 거주지의 공급 확대, 

수도권 전역의 교통망 확충과 생활 

인프라 균형 발전이 함께 추진되어야 한다.

이러한 정책은 단기적으로는 시장에 

충격을 줄 수 있지만, 장기적으로는 

투기 억제와 실수요 중심의 시장 질서 

확립에 크게 기여할 수 있다.

특히 잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 같은 

인기 단지들이 새로운 주거 안정 모델로 자리 잡는다면, 

강남 3구 의존 현상도 점차 분산될 수 있다.

중요한 것은 정책 입안자가 단순히 규제를 

도입하는 것에 그치지 않고, 시장심리와 

수요 흐름까지 세밀하게 고려한 보완책을 

병행하는 것이다. 그렇게 된다면 

이 제도는 무주택자에게 주거 사다리를 제공하고, 

다주택 중심의 불평등 구조를 완화하며, 

나아가 장기적으로는 주거 정의를 실현하는

중요한 제도적 기반이 될 수 있을 것이다.

본 필자는 그동안 부동산 투기를 막아야 하는 

이유를 수없이 강조해 왔음에도 정부가 

이러한 제도를 시행하지 않는 것은, 

몰라서가 아니라 관료 카르텔과 정치권의 

이해관계 때문이라고 수없이 주장한 바 있다.

결국 집값을 못 잡는 것이 아니라 

안 잡는 것이라는 점을 알면서도 

연일 글을 작성하는 이유는, 

무주택자들의 설움이 조금이나마 해소되기를

바라는 마음으로 매번 열변을 토해왔습니다. 

이 글을 읽는 무주택자, 1주택자, 

다주택자 구독자분들께서도 

뭐니 뭐니 해도 무주택자들의 

설움을 헤아려 배려심으로 이해해 주셨으면 합니다.