잠실 김세빈 공인중개사무소

오세훈 vs 이재명, 잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스가 드러낸 부동산 정책의 함정

2025.09.20 잠실 김세빈 공인중개사무소

어제 오세훈 서울시장시장은 페이스북에

"공공의 진짜 역할은 민간이 빠르게 공급할 수

있도록 규제를 풀고 절차를 간소화하는 것"이라며

"이러한 원리를 모르니 이재명 정부가

특단의 대책이라 내놓아도 시장 반응은 오히려

거꾸로 흐르는 것 아니겠느냐"라고 했다.

오 시장은 끝으로 "주택 공급은 이념이 아니라

성과로 말해야 한다"라며 "국민들은 더 이상

'공수표'에 속지 않는다"라고 강조했다.

오세훈 시장의 어제 발언에 대해 필자는

부동산대책에 있어 방법론이 잘못되었다고

생각되어 몇 자 적으려 것이다.

오세훈 서울시장의 규제완화 중심

주택 공급 방안과 이재명 정부의 단계적

부동산 정책 발표 방식을 종합적으로 분석해 보면

양측 모두 근본적인 방법론상 오류를 범하고 있습니다.

먼저 오세훈 서울시장의 규제완화 중심

주택 공급 방안과 오 시장의 발언은 언뜻 보면

합리적인 접근처럼 보이지만 실제 주택 시장의

구조적 현실을 고려할 때 지나치게

단순화된 해법이라고 할 수 있다.

이러한 접근법은 현실적 한계를 간과하고 있습니다.

서울시 각 구별 재건축 현황을 살펴보면

송파구만 해도 잠실엘스, 리센츠, 트리지움,

레이크팰리스와 같은 대단지들이 2000년대 후반

재건축을 완료했음에도 불구하고

진주, 미성·클로버는 재건축이 추진돼

2025년 입주를 앞두고 있고, 주

공 5단지, 아시아 선수촌, 장미, 우성아파트 등도

재건축 사업을 적극적으로 추진하고 있어

이러한 상황에서 오 시장이 주장하는

일괄적 규제완화가 과연 현실적으로

실현 가능한지 묻고 싶다,

먼저 이주대책 문제를 보면 각 단지마다

수천 세대 규모의 주민들이 동시에

이주해야 하는 상황이 발생할 경우

임시 거처 확보가 물리적으로 불가능합니다.

특히 서울시 내 주요 거점 단지들을 살펴보면

이미 준공 35년이 넘은 아파트들이 줄지어

재건축 연한을 충족했거나 곧 도달하게 되며,

재건축 기대감 속에 움직이고 있다.

문제는 이러한 단지들이 개별적으로 추진되더라도

그 규모 자체가 수천 세대를 넘는 경우가 많아

이주 수요자가 한꺼번에 발생하게 되면 시장의

임대차 구조를 심각하게 흔들 수밖에 없다는 점이다.

지금과 같이 전세 시장이 불안정한 상황에서

동시다발적으로 이주 물량이 폭발하면

전세난은 불 보듯 뻔하며,

이는 다시 전세가 급등으로 이어지고

전세가 상승이 곧 매매가를 끌어올리는

악순환을 불러온다.

결국 의도는 공급 확대를 통한

시장 안정이라도 실제 결과는 정반대의

매매 자극 요인으로 작용할 가능성이 높다.

더욱이 각 구청 단위에서 쏟아지는 민원은

행정력으로 감당하기 어려운 수준에 이를 것이며,

모든 단지들이 “우선권”을 주장하며

착공을 서두를 경우 서울시 차원에서 일정 조율을

어떻게 할 수 있을지 이해가 가지 않는다.

만약 특정 단지를 먼저 허용하고

다른 단지를 뒤로 미루면 형평성 논란과

주민 반발은 불가피하고,

반대로 모든 단지에 일괄적으로 허용을 내주면

앞서 언급한 전세 대란과 매매가 자극이 현실화된다.

이처럼 복합적 파급 효과를 고려하지 않고

단순히 규제를 풀어 속도를 높이면 공급 확대라는

미명 아래 또 다른 불균형을 초래하게 된다.

오세훈 시장의 접근이 바로 이 점에서 잘못된 방법론이다.

반대로 이재명 정부의 부동산대책은

수도권과 규제지역의 주택 담보대출을

최대 6억 원으로 제한하고 다주택자

대출을 전면 금지하며 6개월 내 실거주 의무를

부과하는 초강도 대출 규제 도시경쟁력

회복을 6월에 발표했음에도 불구하고

시장 반응을 지켜보다가 3개월 후 또다시

공급 확대 대책을 내놓는 방식은

정책 신뢰도를 크게 훼손시킵니다.

찔끔찔끔 대책을 내놓고 추가 정책을

기다리게 만들어 관망세를 지속시키고

결과적으로 정책 효과를 반감시킵니다.

규제를 하려면 한 번에 종합적으로 내놓아

시장이 방향성을 읽을 수 있도록 해야 하는데,

오히려 단기 처방만 반복하며 주머니에는

무한정 내놓을 수 있는 부동산 대책이 있다고

허언 장담을 하면서 남발하다 보니

시장은 거꾸로 반응한 것이다.

결국 정부와 서울시 모두 현실적

시장 메커니즘을 충분히 고려하지 않은 채

이상적 구호만 내세운 점에서 본질적으로

같은 오류를 범했다고 볼 수 있다.

주택 공급은 단순히 수량을 늘리는 차원이 아니라

이주 시기, 전세 시장 충격, 금융 환경,

인프라 수용 능력 등 복합적인 요인과

맞물려 돌아가는 유기적 구조다.

예를 들어 잠실엘스, 리센츠, 트리지움,

레이크팰리스처럼 잠실을 대표하는 대단지들이

동시에 움직인다면 강남권과 송파 전역의

전세 물량이 동시 증발하며

이는 곧 강북까지 전세가가 불안을 전이시킬 수 있다.

단기적으로는 매매가 자극, 장기적으로는

특정 지역 쏠림 현상까지 생기는 현상을

이는 결국 또 다른 규제로 이어져 정책의

악순환이 반복될 수밖에 없다.

따라서 해법은 단순히 규제 완화도,

단순 규제 강화도 아니다.

중요한 것은 공급 물량의 시차 조정과 순차적

이주 계획, 임대차 시장에 대한 보완 장치 마련,

금융 제재 세제 정책의 병행 등 다층적 접근이다.

아무리 좋은 재건축 단지라도 시장 수용 능력을

배제하면 정책은 실패로 끝난다.

정부는 규제를 한꺼번에 정리해

시장 예측 가능성을 높여야 하고,

서울시는 재건축 인허가를 관리형으로 접근해

이주 시점을 분산시켜야 한다.

그래야만 공급 확대의 긍정적 효과가 실제로

시장 안정으로 이어질 수 있다.

결론적으로 이재명 정부가 단편적 규제로 혼란을 키운 점,

오세훈 시장이 무분별한 절차 단축만을

해법으로 제시한 점 모두 잘못된 접근이다.

서로 해법이 잘못된지도 모르고

네가 잘했네 내가 잘했네 외치고 있으니

국민들로서는 답답한 것이다.

부동산은 정치적 이념 문제가 아니라

현실적 공급 문제이며,

국민은 더 이상 공허한 구호가 아니라

실제 체감할 수 있는 성과를 요구한다.

잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 같은

대표 단지들만 봐도 알 수 있듯

대규모 재건축은 신중한 타이밍 조율 없이는

전세난, 매매가 상승, 행정적 혼란을 동반할 수밖에 없다.

진정한 전문가적 해법은 규제를 풀 것인가

말 것인가의 이분법이 아니라,

언제 어떻게 어떤 속도로 풀어낼 것인가에 달려 있다.