서울시는 내년 말까지 강남 3구와 용산구를

다시 토지거래허가 구역으로 지정했습니다.

지난 3월부터 집값 상승세가 심상치 않자

6개월 시한으로 묶었던 조치를 연장한 것입니다.

이번 조치는 부동산 시장 과열을 단기적으로

차단하려는 의지를 보여주지만,

성동과 마포 등 한강변 주요 지역을 제외한 것은

심각한 문제로 지적할 수 있습니다.

본 필자가 마치 무주택자를 대변하는 것처럼

보일 수도 있겠습니다.

하지만 부동산 업계에서 40년 동안 현장을 지켜본

경험상 무주택자든 유주택자든 다주택자든

다양한 사연을 접해 왔습니다.

유주택자의 이야기도 의미가 있지만,

무주택자들의 이야기를 들으면

가슴 아픈 경우가 많습니다.

다주택자가 이 글을 보시면 다소

불편할 수 있겠지만,

그래도 무주택자들보다 여유 있는 입장이니

양해해 주시길 바랍니다.

사실 서울시는 이미 허가구역 지정 요건을

충분히 충족했음에도 불구하고 선제적

조치를 취하지 않았습니다.

결국 국토부에 부담을 떠넘긴 셈입니다.

과거에도 집값이 한 달 사이 수억 원씩 뛰어야

언론이 보도하고,

그제야 허가 구역으로 묶는 패턴이 반복되었습니다. 

하지만 시장은 항상 정책보다 빠르게 움직였고,

이로 인해 무주택자들은 늘 좌절감을

맛볼 수밖에 없었습니다.

무주택자들이 희망을 가질 수 있는 정책의 핵심은

거래 규제의 일관성입니다.

특정 지역이 과열 조짐을 보일 때 언론 보도와 

여론 압력에 떠밀려 사후 약방문식으로 규제를 가하는

방식에서 벗어나야 합니다.

데이터 기반 자동 지정 시스템을 법제화하여 

시장이 눈치채기 전에 선제적 조치를 취할 수 있도록

해야 합니다.

예를 들어, 주택 거래량이 전월 대비

40% 이상 증가,

매매가 상승률이 월 5% 이상 기록,

전세가율이 70%를 초과

이와 같은 기준이 충족되면

즉시 허가 구역으로 자동 지정되는

시스템이 필요합니다.

이런 시스템이 작동한다면 잠실엘스, 리센츠,

트리지움, 레이크팰리스 같은 주요 단지들이

시세 상승의 신호탄이 되어 서울 전역으로 번져가는 

현상을 사전에 차단할 수 있을 것입니다.

집값이 안정되면 무주택자들이 굳이 무리해서

집을 살 이유도 없으며,

금융 규제 때문에 집을 못 산다며

정부를 원망하지도 않을 것입니다.

두 번째로 중요한 점은 부동산 정책이 정치적

논리에 흔들리지 않아야 한다는 것입니다.

우리나라 부동산 시장의 가장 큰 문제는 정권이

교체될 때마다 정책 기조가 급격히

바뀌는 데 있습니다.

보수 정권은 규제를 완화해 거래를 촉진하려 하고,

진보 정권은 규제를 강화해 수요 억제를 시도합니다. 

하지만 그 과정에서 결국 피해자는

무주택자가 됩니다.

정책은 늦게 반응하고,

매매가는 항상 더 빠르게 움직입니다.

규제가 완화되면 투자 수요가 몰려 매매가가 오르고,

규제가 강화되면 이미 오른 매매가 내려가지 않으니

무주택자는 여전히 진입이 어렵습니다.

보수 정권 시절의 급등을 진보 정권이 아무리 규제로 

막으려 해도 이미 치솟은 집값은 쉽게 내려오지

않습니다.

그 결과 무주택자들은 두 번의 고통을 겪습니다.

규제 완화 시기에는 급등한 집값 때문에

내 집 마련이 멀어지고,

규제 강화 시기에는 대출 제한 등으로

여전히 시장에 들어가지 못합니다.

특히 잠실엘스나 리센츠 같은 프리미엄 단지가 

정권 교체 때마다 매매가가 롤러코스터를 타듯

움직이면 무주택자들의 박탈감은 극에 달합니다.

이 악순환을 끊으려면 정치적 고려가 배제된

독립적 정책기구가 필요합니다.

이 기구는 시장 데이터를 기반으로 장기적 안정을

목표로 정책을 설계하고 실행해야 하며,

정권 교체와 관계없이 일관된 기조를

유지해야 합니다.

한국은행이나 금융감독원처럼 정치적 독립성이

보장되는 형태가 바람직합니다.

수장의 임기가 보장되고 정치적 압력에서

자유로워야 합니다.

결국 가장 중요한 것은 시장 데이터 기반의

선제적 정책 시행입니다.

성동과 마포 같은 지역이 이미 허가 구역 요건을

충족했다면 여론의 압력을 기다릴 것이 아니라

즉시 지정했어야 합니다.

또한 주요 단지들의 시세 변화를 면밀히 모니터링하여 

시장 전체의 과열을 주도하지 못하도록

선제적 대응을 해야 합니다.

그래야만 무주택자들이 안심하고

전세에 거주하면서도 미래에 대한 확신을 갖고

내 집 마련의 꿈을

이어갈 수 있는 환경이 조성될 것입니다.