필자가 오늘은 도시계획 전문가는

아니지만 서울시에서 추진하고

하고 있는 재개발,재건축 용적률을

무턱대고 올려서는 안되는 사유를

포스팅하려고 합니다.

도시계획이라는 것은 단순히

아파트를 더 높이 짓고 세대수를

늘리는 관점의 문제가 아니라,

교통·상하수도·환경·인프라 등

도시가 감당할 수 있는

수용 한계 속에서

균형을 맞추는 종합적 설계 행위다.

최근 서울시가 공급 확대를 위해

재건축·재개발 속도를 높이고,

법정 용적률 300%를 넘어선 상향을

적극 검토한다는 소식은 단기적으로

는 매력적으로 보일 수 있지만,

장기적으로는 도시 전반의 기능 마비와

주민 생활 불편을 초래할 수 있다.

잠실엘스, 리센츠, 트리지움,

레이크팰리스처럼 용적률 275%에

이미 재건축을 거쳐 완성된

신축 단지들은 바로 이 도시계획 원칙에

맞추어 설계되어 안정적인 주거환경을

제공하는 사례라 할 수 있다.

문제는 현재 논의되고 있는 새로운

재건축 추진 방식이 이러한 원칙을

무너뜨릴 수 있다는 점이다.

가장 먼저 지적할 부분은 교통 문제다.

도로는 단순한 길이 아니라 세대수와

교통량을 감안하여 도시계획

단계에서 정밀하게 설계된

기반 시설이다.

특정 단지의 용적률을 크게 상향해

세대수를 늘리면, 당연히 도로 폭과 교통

체계도 그에 맞춰 확장돼야 한다.

하지만 기존 도로망은 이미 포화

상태이며, 물리적으로 인접 블록까지

동시에 확장하지 않는 한

근본적 해결이 불가능하다.

잠실 일대를 보면, 이미 대규모

재건축으로 탄생한

잠실엘스·리센츠·트리지움·

레이크팰리스는

교통 수요를 고려해 설계되었지만,

만약 이웃 블록이 무분별하게

용적률을 높인다면

해당 단지만 도로를 넓힌다고 해서

병목현상을 막을 수 없다.

결국 주변 단지까지 일괄적으로

재건축해야 하는데, 이는 사회적 합의와

막대한 비용 부담을 수반한다.

상하수도 역시 동일한 구조적

한계를 가진다.

원래 설치된 간선 상수도·하수도관은

도시 전체 세대수를 감안해 설계되어

있는데, 특정 단지 세대수가

비정상적으로 늘어나면

배관의 용량이 초과된다.

재건축 단지 내부에서 배관을

교체하는 것은 가능하지만,

기 설치된 외부 선관을 교체하려면

도시 전역의 인프라를 갈아엎어야 한다.

결국 특정 단지의 개발 이익을 위해

국가나 지자체가 천문학적인 공공재정을

투입해야 한다는 모순에 직면하는것이다.

또한 용적률 상향이 불러올 생활 환경

악화도 등한시할 수 없다.

인구 밀도가 높아지면 주차 공간 부족,

쓰레기 처리 부담, 대기오염,

소음 공해 등 도시 거주자의 삶의 질을

직접적으로 저해하는

문제가 연쇄적으로 발생한다.

과거 정부가 용적률 상향을 하지

못한 이유는

능력이 부족해서가 아니라,

도시계획의 근본적 원칙을

고려했기 때문이다.

지금 국민들 중에는 “용적률을

1.000%까지 올리면 공급이 늘어

집값도 잡히고 늘어난 세대수만큼

일반분양하여 수익이 생기면 회수하여

서민주택을 짖는데 사용하면

일거 양득이지 않느냐고 생각한다"

그럴듯하게 느껴지지만

서두에서 말한 대로 현실적 제약을

도외시한 단편적인 논리에 불과하다.

잠실엘스, 리센츠, 트리지움,

레이크팰리스 사례는

우리에게 중요한 교훈을 준다.

이들 단지는 기존 기반 시설의 수용 능력,

교통 체계, 환경적 영향을 종합적으로

고려한 후 재건축이 이뤄졌기에

오늘날 안정적이고 쾌적한

주거 단지로 평가받고 있다.

즉, 재건축은 속도와 양적 확대만을

추구할 수 없으며, 도시의 수용 한계를

넘어서는 용적률 상향은 결국

도시 기능을 마비시키고 주민 갈등을

초래할 뿐이다.

무분별한 용적률 상향은 결국 대도시

전체의 지속가능성을 위협하는 결과를

초래할 수 있다.

단기간의 주택 공급 증대 효과는 있을지

모르지만, 교통 체증 심화,

상하수도 시설 과부하,

학교와 공공시설 부족 등의 부작용이

연쇄적으로 발생할 가능성이 높다.

이는 결국 거주 환경의 질 저하로

이어져 주민들의 삶의 질을 오히려

악화시킬 우려가 크다.

서울시가 진정으로 지향해야

할 방향은 무리한 용적률 상향이 아니며

도시계획의 핵심은 개별 사업의

경제성이 아니라

전체 도시민의 삶의 질 향상에 있다는 점을

명심해야 한다.

따라서 재건축·재개발 사업에서의

용적률 결정은 보다 신중하고 종합적인

접근이 필요하며, 단순한 공급량

증대보다는 지속 가능한

도시 발전 방향을 모색하는 것이

바람직하다.