기다리던 정부 부동산 대책이 발표되었다.
9월 7일 발표된 정부 부동산 대책을 요약하자면
"수도권에 5년간 135만 호 신규 주택 공급"
"LH, 공동택지 민간 매각 않고 직접 시행"
"3기 신도시 등 내년까지 3.2만 호 분양"
"노후 공공임대주택 용적률 최대 500%로"
"공공 재개발·재건축은 용적률 인센티브"
"부동산 조사·수사 관련 조직 신설"
"국토부 기획조사·국세청 세무조사 집중 실시"
"국토부 장관이 지역 상관없이 토지허가 지역 지정"
"규제지역 주 담대 LTV 50%→40% 조정"
"규제지역 주택 매매·임대 사업자 주 담대 금지"
"1주택자 전세 대출 한도 2억 원 일원화"
등을 발표하였습니다.
매도자, 매수자 모두가 숨죽이며 기다리던
상황에서 내놓은 정책이지만
실질적으로 매도 물량을 유도하는
강력한 인센티브는 부족해 보입니다.
공급 측면에서 수도권 5년간 135만 호
신규 주택 공급 계획을 발표했지만,
이는 장기적 관점의 정책으로 당장의
시장 상황을 변화시키기에는 한계가 있습니다.
LH와 공동택지를 민간에 매각하지 않고
직접 시행하겠다는 방침 역시 공급 주체의
변화일 뿐 즉각적인 물량 증가로
이어지지는 않을 것으로 판단됩니다.
특히 3기 신도시 등에서 내년까지
3.2만 호 분양 예정이라고 하지만,
이미 계획되어 있던 물량의 일정 발표에 가까워
시장에 미치는 충격은 제한적일 것입니다.
재건축 용적률 상향 조정과
노후 공공임대주택 용적률을
최대 500%까지 올린다는 정책도 마찬가지로
장기적 공급 확대 방안이지
단기적 매물 출현을 유도하는 정책은 아닙니다.
이러한 정책들은 문재인 정부 시절의 대책들과
유사한 패턴을 보이고 있어,
과거 경험을 토대로 볼 때 실제 시장에서의 변화보다는
심리적 안정감 제공에 그칠 가능성이 높습니다.
부동산 조사·수사 관련 조직 신설과
국토부 기획조사·국세청 세무조사 집중 실시 등은
투기 세력에 대한 견제 메시지이지만,
일반 매도인들이 급하게 매물을 내놓을 만큼
강력한 압박은 아니라고 봅니다.
금융 규제 측면에서 규제지역
주 담대 LTV를 50%에서 40%로 조정하고,
주택 매매·임대 사업자 주다대를 금지하며,
1주택자 전세 대출 한도를 2억 원으로
일원화한다는 정책들은 재개발 재건축
이주하는 세대가 생기기 전에는 다소 전세 상승에
제동을 거는 효과가 있을 수 있습니다.
하지만 재건축 이주가 시작되면 애기가 달라집니다.
전세가 상승을 견인하는 가장 강력한 원인이기 때문입니다
매매도 잠실 엘스와 같은 프리미엄 단지나
리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 등
브랜드 가치가 높은 아파트들은 자금력 있는
매수자 관심이 더욱 집중될 것으로 예상됩니다.
실패한 부동산 정책을 문재인 정부에서처럼
우리 정부의 부동산 정책은 항상 매매가 급등을
억제하는 의도는 있지만
실제로 부동산 매매가를 하락시키는
정책은 시행하지 않는다는 점이
반복적으로 확인되고 있다.
앞으로의 부동산 시장 방향을 가늠해 보면
몇 가지 주목할 만한 요인들이 있다.
첫째로 재개발 재건축이 조기에 시행되면
재건축 이주 수요로 인해 전셋값 상승을
자극할 가능성이 높다는 점이다.
이주 세대가 본격화되면 인근 지역의
전세 시장에 상당한 압력을 가할 것으로 예상되며
이는 곧바로 매매 시장으로 전이될 가능성이 크다.
이번 9·7 대책의 핵심은 급등을 억제하되
급락을 막는 현상 유지 정책이라는 점입니다.
이미 상승한 매매가를 끌어내리려는 의도보다는
추가 상승을 막고 시장을 안정화하려는 목적이 강합니다.
따라서 이러한 정책 기조 하에서
향후 부동산 시장은 매도 우위 시장으로
갈 가능성이 높아 보입니다.
그동안 관망하던 매수인들 중 일부는
정부 대책이 강력한 규제보다는 안정화에
초점을 맞췄다고 판단하여
적극적인 매수에 나설 가능성이 높습니다.
매물 철회 현상도 주목할 부분입니다.
그동안 시장 상황을 지켜보며 매물을 내놨던
매도인들 중 상당수가 정부 대책이 예상보다
온건하다고 판단하여 매물을 회수할 가능성이 있습니다.
특히 잠실 엘스나 리센츠 같은 인기 단지의 경우도
매도 급박성이 없다면 더 나은 시점을 기다리며
매물을 철회할 확률이 높습니다.
이는 결국 공급 부족으로 이어져
매매가 하락보다는 상승 압력으로 작용할 수 있습니다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움이나 레이크팰리스 등
신축 브랜드 아파트들 역시 이번 대책으로 인해
투자 매력도가 더욱 부각될 것으로 예상됩니다.
공급 확대 정책들이 대부분 장기적 관점에서 추진되는 반면,
이미 완공되었거나 입주 예정인 물건들은
즉시 거주 가능하다는 메리트가 있기 때문입니다.
결론적으로 이번 9·7 대책은 부동산 시장을
진정시키기보다는 당분간 현상 유지 상태로