부동산하루
무주택자 ‘갭투자’ 허용… 정부, 거래절벽 해소 ‘당근책’ 제시
2026.02.12
잠실 김세빈 공인중개사무소
다주택자 집을 사는 매수자가 ‘무주택자’인 경우 2028년 2월 11일까지 실거주 의무가 유예되면서 당분간 다주택자 매물 출회는 급증할 것으로 보인다. 서울 21개구, 경기 12곳 등 신규지정 조정대상지역에서는 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자의 집을 사는 경우에 매수인이 무주택자로 제한되지 않는다. 마지막 갭투자(전세 끼고 매매) 기회를 두고 매수자와 매도자 모두 반색하면서 설 연휴 전후 부동산 시장은 달아오를 것으로 보인다.
12일 재정경제부 등은 이 같은 내용을 담은 ‘다주택자 중과 유예 종료 및 보완 방안’을 발표했다. 재경부 등에 따르면 대책발표일인 이날까지 체결된 임대차계약에 한해 2년 내인 2028년 2월 11일까지 실거주 유예가 가능하다. 다주택자 매도 퇴로를 위해 규제가 완화됐지만 1주택자는 제외됐다. 다주택자 집을 사는 매수자는 ‘무주택자’, 주택 매도자는 ‘다주택자’로 제한됐다. 이는 유주택자들이 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타기 위해 이번 규제 완화에 편승하는 것을 막겠다는 정책 취지로 풀이된다.
주인이 살고 있는 집을 매수할 때 과정은 비교적 간단하다. 강남 3구와 용산구 기준으로 5월 9일까지 계약금을 낸 후 토지 거래를 허가받아 올해 9월 9일까지 등기·입주하면 된다. 이때 주택담보대출 한도는 매매가격 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원이다.
세입자가 살고 있는 매물은 5월 9일까지 계약, 올해 9월 9일 잔금을 내고 보증금을 승계받아 등기를 하면 된다. 만기일에 전세 보증금을 돌려주고 입주하는 방식이다. 다만, 무주택자가 다주택자의 전세 낀 주택을 매입하더라도 기존 세입자에게 전세보증금을 반환할 때 대출 한도는 원칙적으로 최대 1억 원이다.
‘일시적 갈아타기’는 가능할 것으로 보인다. 서울 21개구와 경기 12곳 등 신규지정 조정대상지역에서는 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자의 집을 사는 경우에는 매수인이 무주택자로 제한되지 않는다. 예를 들면 경기에서 서울 아파트로 갈아타기를 할 수 있다는 것이다. 하지만 물리적 시간과 대출 한도, 세입자 등 변수가 까다로워 현실화하기엔 어려워 보인다.
다주택자들은 ‘세입자 리스크’가 해소되자 매도로 가닥을 잡는 모습이다. 이날 부동산빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물 건수는 이틀 전보다 3.2% 늘어난 6만2357건이다. 지난 10일 정부 보완책을 기다렸다는 듯이 마지막 갭투자를 위해 자신이 매수할 아파트 세입자를 미리 구하는 다주택자들도 나왔다. 다주택자가 거둬들인 매물이 호가를 더 높여 출회하는 경우도 상당수다.
서울 성북구 길음동에 거주하는 A 씨는 “15억 원이었던 답십리 일대 아파트를 보고 있었는데 최근 3억 원가량 올라버려, 대출 한도가 부담되는 상황”이라고 말했다. 이날 브리핑에서 정부는 대출 규제 추가완화를 검토하고 있지 않다고 밝혔다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “단기에 많은 물량을 매도로 유도하는 것인 만큼 전체 시장 가격을 끌어내릴 정도로 유의미한 물량으로 이어질지는 향후 결과를 봐야 한다”고 말했다.
한편, 이번 대책을 적용하기 위해서는 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령을 개정해야 한다.
12일 재정경제부 등은 이 같은 내용을 담은 ‘다주택자 중과 유예 종료 및 보완 방안’을 발표했다. 재경부 등에 따르면 대책발표일인 이날까지 체결된 임대차계약에 한해 2년 내인 2028년 2월 11일까지 실거주 유예가 가능하다. 다주택자 매도 퇴로를 위해 규제가 완화됐지만 1주택자는 제외됐다. 다주택자 집을 사는 매수자는 ‘무주택자’, 주택 매도자는 ‘다주택자’로 제한됐다. 이는 유주택자들이 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타기 위해 이번 규제 완화에 편승하는 것을 막겠다는 정책 취지로 풀이된다.
주인이 살고 있는 집을 매수할 때 과정은 비교적 간단하다. 강남 3구와 용산구 기준으로 5월 9일까지 계약금을 낸 후 토지 거래를 허가받아 올해 9월 9일까지 등기·입주하면 된다. 이때 주택담보대출 한도는 매매가격 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원이다.
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세입자가 살고 있는 매물은 5월 9일까지 계약, 올해 9월 9일 잔금을 내고 보증금을 승계받아 등기를 하면 된다. 만기일에 전세 보증금을 돌려주고 입주하는 방식이다. 다만, 무주택자가 다주택자의 전세 낀 주택을 매입하더라도 기존 세입자에게 전세보증금을 반환할 때 대출 한도는 원칙적으로 최대 1억 원이다.
‘일시적 갈아타기’는 가능할 것으로 보인다. 서울 21개구와 경기 12곳 등 신규지정 조정대상지역에서는 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자의 집을 사는 경우에는 매수인이 무주택자로 제한되지 않는다. 예를 들면 경기에서 서울 아파트로 갈아타기를 할 수 있다는 것이다. 하지만 물리적 시간과 대출 한도, 세입자 등 변수가 까다로워 현실화하기엔 어려워 보인다.
다주택자들은 ‘세입자 리스크’가 해소되자 매도로 가닥을 잡는 모습이다. 이날 부동산빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물 건수는 이틀 전보다 3.2% 늘어난 6만2357건이다. 지난 10일 정부 보완책을 기다렸다는 듯이 마지막 갭투자를 위해 자신이 매수할 아파트 세입자를 미리 구하는 다주택자들도 나왔다. 다주택자가 거둬들인 매물이 호가를 더 높여 출회하는 경우도 상당수다.
서울 성북구 길음동에 거주하는 A 씨는 “15억 원이었던 답십리 일대 아파트를 보고 있었는데 최근 3억 원가량 올라버려, 대출 한도가 부담되는 상황”이라고 말했다. 이날 브리핑에서 정부는 대출 규제 추가완화를 검토하고 있지 않다고 밝혔다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “단기에 많은 물량을 매도로 유도하는 것인 만큼 전체 시장 가격을 끌어내릴 정도로 유의미한 물량으로 이어질지는 향후 결과를 봐야 한다”고 말했다.
한편, 이번 대책을 적용하기 위해서는 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령을 개정해야 한다.