부동산뉴스
“이 집은 주택 수에서 빠진다”…다주택자 세금 갈리는 ‘예외 주택’
2026.09.10
잠실 김세빈 공인중개사무소
상속·지방 저가주택 등 세목별 기준 달라…오피스텔은 실제 사용 용도가 관건
인공지능으로 제작한 이미지.
[디지털데일리 김남규기자] 다주택자에게 적용되는 취득세와 양도소득세 부담이 커지면서 세법상 ‘주택 수’에 포함되는 기준을 꼼꼼히 따져야 한다는 지적이 나온다. 같은 주택이라도 상속 여부와 가격, 소재지, 실제 사용 용도 등에 따라 취득세·종합부동산세·양도소득세에서 주택 수 산정 방식이 달라질 수 있기 때문이다.
10일 부동산 투자·컨설팅업체 밸류업이노베이션에 따르면 다주택자 취득세 중과는 새로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 달라진다. 조정대상지역에서는 2주택자에게 8%, 3주택 이상에는 12%의 취득세율이 적용된다. 반면 비조정대상지역은 2주택까지 기본세율인 1~3%가 적용되고 3주택부터 8%, 4주택 이상부터 12%가 적용된다.
양도소득세는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치가 지난 5월 9일 종료되면서 5월 10일부터 중과세율이 다시 적용되고 있다는 게 회사 측 설명이다.
주택 수 산정에서 대표적인 예외는 상속주택이다. 상속받은 주택은 상속개시일부터 5년간 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외된다. 공동상속주택 가운데 주된 상속인이 아닌 사람이 보유한 소수지분 상속주택은 5년이 지나더라도 보유 기간 동안 주택 수에서 제외된다는 설명이다.
지방 저가주택도 예외가 있지만 세목에 따라 기준이 다르다. 2025년 1월 2일 이후 취득한 수도권 외 지역의 공시가격 2억원 이하 주택은 취득세율을 산정할 때 중과세율 대신 기본세율을 적용받는다. 이후 다른 주택을 추가로 취득할 때도 취득세상 주택 수에서 제외된다.
반면 종부세와 양도세의 1세대 1주택 특례에서 적용되는 지방 저가주택 기준은 공시가격 3억원 이하다. 같은 지방 저가주택이라도 취득세에서는 2억원, 종부세·양도세 관련 특례에서는 3억원이라는 서로 다른 기준이 적용되는 셈이다.
가정어린이집과 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지주택 등 공익 목적으로 취득하는 주택과 지정·등록문화유산에 해당하는 주택도 취득세상 주택 수 산정에서 제외될 수 있다. 다만 노인복지주택은 일정 기간 해당 용도로 사용해야 하는 등 별도 요건을 충족해야 한다.
공시가격 1억원 이하 주택 역시 주의가 필요하다. 취득세 중과 여부를 판단할 때는 주택 수에서 제외되지만 종부세와 양도세에서는 그대로 주택 수에 포함될 수 있어서다. ‘1억원 이하 주택은 주택 수에서 빠진다’고 일률적으로 판단해서는 안 되는 이유다.
오피스텔은 가격보다 실제 사용 용도가 중요하다. 오피스텔은 원칙적으로 주택이 아니지만 재산세가 주택분으로 과세되는 등 실질적으로 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함될 수 있다. 업무용으로 분양받았더라도 임차인이 전입신고를 하고 실제 거주하는 경우 세금 계산 과정에서 주택으로 판단될 수 있다는 설명이다.
배준형 밸류업이노베이션 대표는 “각 세목마다 기준 금액과 지역 요건이 다르다는 것을 함께 알아야 실제로 활용할 수 있다”며 “취득이나 매도를 계획하기 전 본인 보유 주택이 정확히 어느 세목에서 주택 수에 포함되는지부터 확인할 필요가 있다”고 말했다.
[디지털데일리 김남규기자] 다주택자에게 적용되는 취득세와 양도소득세 부담이 커지면서 세법상 ‘주택 수’에 포함되는 기준을 꼼꼼히 따져야 한다는 지적이 나온다. 같은 주택이라도 상속 여부와 가격, 소재지, 실제 사용 용도 등에 따라 취득세·종합부동산세·양도소득세에서 주택 수 산정 방식이 달라질 수 있기 때문이다.
10일 부동산 투자·컨설팅업체 밸류업이노베이션에 따르면 다주택자 취득세 중과는 새로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 달라진다. 조정대상지역에서는 2주택자에게 8%, 3주택 이상에는 12%의 취득세율이 적용된다. 반면 비조정대상지역은 2주택까지 기본세율인 1~3%가 적용되고 3주택부터 8%, 4주택 이상부터 12%가 적용된다.
양도소득세는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치가 지난 5월 9일 종료되면서 5월 10일부터 중과세율이 다시 적용되고 있다는 게 회사 측 설명이다.
주택 수 산정에서 대표적인 예외는 상속주택이다. 상속받은 주택은 상속개시일부터 5년간 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외된다. 공동상속주택 가운데 주된 상속인이 아닌 사람이 보유한 소수지분 상속주택은 5년이 지나더라도 보유 기간 동안 주택 수에서 제외된다는 설명이다.
지방 저가주택도 예외가 있지만 세목에 따라 기준이 다르다. 2025년 1월 2일 이후 취득한 수도권 외 지역의 공시가격 2억원 이하 주택은 취득세율을 산정할 때 중과세율 대신 기본세율을 적용받는다. 이후 다른 주택을 추가로 취득할 때도 취득세상 주택 수에서 제외된다.
반면 종부세와 양도세의 1세대 1주택 특례에서 적용되는 지방 저가주택 기준은 공시가격 3억원 이하다. 같은 지방 저가주택이라도 취득세에서는 2억원, 종부세·양도세 관련 특례에서는 3억원이라는 서로 다른 기준이 적용되는 셈이다.
가정어린이집과 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지주택 등 공익 목적으로 취득하는 주택과 지정·등록문화유산에 해당하는 주택도 취득세상 주택 수 산정에서 제외될 수 있다. 다만 노인복지주택은 일정 기간 해당 용도로 사용해야 하는 등 별도 요건을 충족해야 한다.
공시가격 1억원 이하 주택 역시 주의가 필요하다. 취득세 중과 여부를 판단할 때는 주택 수에서 제외되지만 종부세와 양도세에서는 그대로 주택 수에 포함될 수 있어서다. ‘1억원 이하 주택은 주택 수에서 빠진다’고 일률적으로 판단해서는 안 되는 이유다.
오피스텔은 가격보다 실제 사용 용도가 중요하다. 오피스텔은 원칙적으로 주택이 아니지만 재산세가 주택분으로 과세되는 등 실질적으로 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함될 수 있다. 업무용으로 분양받았더라도 임차인이 전입신고를 하고 실제 거주하는 경우 세금 계산 과정에서 주택으로 판단될 수 있다는 설명이다.
배준형 밸류업이노베이션 대표는 “각 세목마다 기준 금액과 지역 요건이 다르다는 것을 함께 알아야 실제로 활용할 수 있다”며 “취득이나 매도를 계획하기 전 본인 보유 주택이 정확히 어느 세목에서 주택 수에 포함되는지부터 확인할 필요가 있다”고 말했다.