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李가 콕 집은 전세대출, 비거주 1주택자 DSR부터 강화할듯
2026.06.11
잠실 김세빈 공인중개사무소
이재명 대통령이 전세자금대출을 집값 상승의 원인 중 하나로 지목하면서 전세대출 규제 강화가 금융 당국 가계대출 정책의 쟁점으로 떠올랐다. 1주택자의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 사각지대가 사라지고 고액 전세대출 등이 사정권에 오를 가능성이 있다.
10일 금융권에 따르면 금융위원회는 전세대출 규제 개선 방향을 검토하고 있다. 전세대출을 DSR 규제에 더 강하게 반영하는 방안이 거론된다. 유주택자가 받는 전세대출 규제부터 강화할 것으로 보인다. 자신의 집은 세를 주고 전세를 구하는 경우다. 지금은 수도권과 규제 지역에서 전세대출을 받은 1주택자의 이자 상환분만 DSR 규제에 포함된다. 규제가 강화하면 수도권 밖 비규제 지역으로 확대되거나 DSR 산정 시 원금 일부가 반영될 수 있다. 또 무주택자라도 보증금이 비싼 집에 살기 위해 고액 전세대출을 받는 경우 DSR에 반영될 수 있다.
전세대출이 집값을 자극했다는 주장의 배경에는 대출 규모의 급증이 있다. KB부동산에 따르면 2012년 말 23조원에 불과했던 전세대출 잔액은 2025년 말 167조원으로 7배 이상 급증했다. 이 기간 전세대출 이용 가구 비중은 5.6%에서 11%로 배 가까이 뛰었다. 전세대출이 증가하면 집값이 따라 오른다는 사실이 연구로 입증되기도 했다. 주택금융공사 학술지 주택금융연구에 2025년 실린 논문에 따르면 전세대출 보증 잔액이 1% 증가할 때 전세가 상승률은 0.083% 포인트, 매매가 상승률은 0.131% 포인트 높아지는 것으로 추산됐다. 은행권은 주금공 같은 보증기관의 보증을 바탕으로 전세대출을 내주므로 전세대출 보증 잔액이 증가했다는 것은 시중에 대출로 풀린 보증금이 많아졌다는 의미다.
전세대출이 집값에 영향을 미치는 경로는 세입자의 자금 조달 능력을 키우는 데서 출발한다. 전세대출이 가계대출 규제에서 제외되면 세입자는 보증금을 손쉽게 마련할 수 있다. 집주인 입장에서는 그만큼 보증금을 높여 받을 여지가 생긴다. 전세대출이 전세가를 떠받치는 장치로 작동하는 것이다. 전세가가 오르면 매매가도 따라 오를 개연성이 있다. 보증금이 높아질수록 집을 사려는 사람의 자기자본은 줄어 갭 투자가 쉬워진다.
집값 상승의 원인을 전세대출에서만 찾아서는 안 된다는 분석도 있다. 지난해 가계대출 동향을 보면 총액은 37조6000억원, 주택담보대출은 52조6000억원 증가했는데 은행권 전세대출은 1조2000억원 감소했다.