잠실 김세빈 공인중개사무소

잠실아파트 매매, 잠실엘스아파트 연말까지 세 낀 매물 줄어들면…리센츠·트리지움·레이크팰리스 10~11월이 매수 기회일

2026.09.17 잠실 김세빈 공인중개사무소

잠실 아파트, 잠실엘스아파트, 리센츠,

트리지움, 레이크팰리스 아파트를

현장에서 지켜보면서 요즘 매수하려는

분들이 가장 많이 물어보시는 부분이 있습니다.

바로 “지금 매수해도 되는

시기인가”라는 질문입니다.

필자가 잠실엘스 매매 현장에서

살펴본 현재 상황을 놓고 보면 조금은

생각해 볼 만한 시기가 다가오고

있다고 봅니다.

현재 잠실엘스 매매 물건은 25평,

33평, 45평을 합쳐 약 125개 정도가

나와 있습니다. 그런데 이 가운데

상당수가 전세나 월세가 들어 있는

이른바 세 낀 매물입니다.

현장에서 파악되는 물량 가운데

약 38% 정도가 전월세가 낀 매물이라는 점도

눈여겨볼 필요성이 있습니다.

문제는 이 세 낀 매물입니다.

현재 제도 아래에서는 토지거래허가구역 내

주택을 매수할 경우 실거주 의무가

발생하기 때문에 세입자가 있는 주택은

일반적인 매물과 거래 방식이

다를 수밖에 없습니다.

정부는 올해 5월 세입자가 있는

주택 전체에 대해 기존 임대차계약

종료일까지 매수자의 실거주를

유예하는 방안을 시행했지만,

이 조치는 올해 말까지 신청하는

한시적인 제도입니다.

따라서 지금 나온 세 낀 매물이

연말까지 거래되지 못한다면 매도인이

매물을 계속 시장에 내놓기 어려워지는

상황이 생길 수 있습니다.

물론 모든 매물이 실제로 사라진다고

단정할 수는 없습니다.

현재 약 125개 정도인 잠실엘스

매매 물건 가운데 일부가 시장에서

빠지면서 전체적으로 선택할 수 있는

물건도 줄어들 수 있습니다.

필자는 이 부분이 지금 매수를

생각하시는 분들이 관심을 가져야 할

대목이라고 봅니다.

매물은 많을 때 비교하기가 쉽습니다.

같은 평형에서도 동과 층, 방향,

내부 상태, 세입자 유무, 입주 가능

시기 등이 서로 다르기 때문에 여러

물건을 직접 비교할 수 있기 때문입니다.

지금은 세 낀 매물까지 포함하면

선택할 수 있는 범위가 넓다는 점에서

매수자에게 비교할 여지가 있는 시기입니다.

여기에 계절적인 흐름도

함께 봐야 합니다.

10월부터 11월까지는 부동산 시장에서

전통적으로 비수기에 접어드는 구간입니다.

이 기간에는 수능일이 끼어 있어

학군 수요자가 많은 잠실 일대는

전체적으로 조용한 분위기가 이어집니다.

문의도 줄고 움직임도 둔해지는

시기이기 때문에, 오히려 차분하게

물건을 살펴보고 협의할 여유가 생깁니다.

매도인과 매수인이 모두 서두르기보다는

시장 상황을 조금 더 지켜보는

분위기가 형성되기 쉽습니다.

이런 시기에는 매수인이 여러 매물을

살펴보면서 자신의 자금 여건에 맞는

주택을 고르는 과정에서 조금 더

여유를 가질 수 있습니다.

필자가 현장에서 보는 또 하나의 특징은

매수자와 매도자 사이의 힘의 균형입니다.

지금은 매물이 충분히 나와 있는 만큼

매수자가 여러 물건을 비교하면서

선택할 수 있는 여지가 있습니다.

반대로 연말까지 거래되지 않은

세 낀 매물이 시장에서 줄어들게 되면

상황은 달라질 수 있습니다.

매물 자체가 줄어들면 같은 평형을

찾더라도 선택할 수 있는 범위가

좁아지기 때문입니다.

결국 지금의 매물 상황과 연말

이후의 매물 상황을 함께

놓고 보는 것이 중요합니다.

그래서 잠실 아파트 매수를 생각하고

계신 분이라면 10월과 11월을 그냥

지나치기보다는 직접 현장에 나와

매물을 비교해 보실 필요성이

있다고 생각합니다.

다만 여기에는 반드시 한 가지

전제가 있습니다. 무리한 금융

부담을 감수하면서까지 매수하라는

뜻은 아닙니다. 내 자금과 대출

상환 능력을 먼저 살펴보고

감당할 수 있는 범위 안에서

내 집 마련을 결정해야 합니다.

부동산은 좋은 물건을 고르는 것도

중요하지만 자신의 자금 계획에 맞는

매수를 하는 것이 더 중요하기 때문입니다.

그리고 올해 가을 잠실 아파트

시장을 바라볼 때 반드시 확인해야 할

변수가 하나 더 있습니다.

바로 토지거래허가구역 내 세입자가 있는

주택의 실거주 유예 문제입니다.

현재 더불어민주당은 토지거래허가구역 내

주택을 매수할 때 적용되는

실거주 의무 유예를 내년까지 연장하고,

기존 임차인의 임대차계약 갱신도

허용하는 방안을 정부에 제안한 상태입니다.

이는 아직 확정된 제도가 아니라

향후 정부의 결정과 제도 변경 여부를

지켜봐야 하는 사안입니다.

2026년 9월 18일 예정된 이재명 대통령

기자회견에서 부동산 관련 내용이 어느 정도

언급될지 관심을 가지고 지켜볼 필요성이 있습니다.

따라서 저는 잠실엘스뿐만 아니라

리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 아파트까지

함께 살펴보면서 매수를 저울질하고

계신 분이라면 지금부터 10월과 11월 매물을

직접 비교해 보시라고 말씀드리고 싶습니다.

지금은 매물이 비교적 많이 나와 있고

세 낀 매물까지 포함해 선택의 폭이

넓다는 특징이 있습니다. 반면 연말

이후에는 제도 변화 여부에 따라

시장에 남아 있는 매물의 성격이

달라질 수 있습니다.

결국 지금이 무조건적인 매수

시기라고 단정하기보다는 현재의

매물 수와 향후 제도 변화를 함께

살펴보면서 본인에게 맞는 물건을

찾아가는 과정이 필요합니다.

필자가 잠실엘스 현장에서 오랫동안

매매를 지켜보면서 느끼는 것은

시장은 항상 한 가지 이유만으로

움직이지 않는다는 것입니다.

매물 수, 세입자 유무, 금융 여건,

계절적인 거래 흐름, 그리고 제도

변화가 함께 작용합니다.

결국 정리하면 이렇습니다.

지금은 물건이 많고 분위기는 조용한,

매수인에게 유리한 구간입니다.

연말이 지나면 이 구조가 바뀔 수 있다는

점도 분명합니다. 그러나 정책 변수가

하나 남아 있으니 그 결과를 지켜본 뒤

움직이는 것이 안전합니다.

지금은 바로 그 여러 조건이

겹쳐 있는 시점입니다.

따라서 9월 18일 이후 제도와

정책 방향을 확인한 뒤 10월과 11월에

실제 매물을 비교해 보는 것도

하나의 방법이 될 수 있습니다.

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