잠실 김세빈 공인중개사무소

잠실아파트 세제개편안의 허점, 잠실엘스아파트·리센츠·트리지움·레이크팰리스아파트 세입자 낀 집 매수자는 왜 제외됐나

2026.08.22 잠실 김세빈 공인중개사무소

잠실아파트, 잠실엘스아파트, 리센츠,

트리지움, 레이크팰리스아파트를 비롯한

여러 단지에서도 최근 정부의 세제

개편안을 둘러싸고 관심이 뜨거운데,

막대한 비용을 들여 용역을 통해

마련한 이번 개편안을 자세히 들여다보면

곳곳에서 허점이 드러나는 것을 확인할 수 있어

그 가운데 한 가지를 짚어보려고 합니다.

실거주 유예를 적용받아 세입자가 있는

주택을 매수한 무주택자에 대한 문제입니다.

정부는 지난 5월 9일 다주택자

양도소득세 중과 재개를 앞두고

매물 잠김을 완화하기 위한 방안으로

무주택자에게 세입자가 있는 이른바

‘세 낀 집’을 예외적으로 매수할 수 있도록 했습니다.

당시 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로

지정돼 있었기 때문에 원칙적으로 주택을

매수하면 거래 허가 이후 4개월 이내

입주하고 2년 동안 실거주해야 했습니다.

하지만 무주택자가 다주택자의 세 낀 집을

매수하는 경우에는 실거주 의무 이행 시점을

2028년 5월 11일까지 미룰 수 있도록 한 것입니다.

정부 입장에서는 다주택자 양도소득세

중과 재개로 매물이 시장에서 사라지는 것을 막고,

세입자가 거주하고 있는 주택도 무주택자가

매수할 수 있도록 길을 열어 주면 매물

출회와 거래 활성화에 도움이 될 것으로

판단했던 것으로 보입니다.

문제는 이번 8·3 세제개편안에서

이러한 제도적 배려를 받고 세 낀 집을

매수한 사람들을 실거주 1주택자와 다른

기준으로 취급하고 있다는 점입니다.

개편안에 따르면 종합부동산세 체계를

실거주 여부를 중심으로 손질하면서

비거주 1주택자의 기본공제를 내년부터

기존 12억원에서 9억원으로 낮추게 됩니다.

여기에 종부세 보유공제는

2028년 폐지하고 거주공제로 전환하는

방안까지 담겼습니다. 종부세 과세표준

6억원 초과 12억원 이하 구간부터

상위 4개 구간의 세율도 단계적으로

높아지게 됩니다.

기존 1.3~2.7% 수준에서 2.0~5.0% 수준으로

조정되는 만큼 실거주 여부에 따라

세 부담 차이가 더욱 커질 수 있습니다.

물론 비거주 1주택자라고 해서 모두 같은

기준으로 보는 것은 아닙니다.

현재 제시된 예외 기준을 보면

1년 이상 계속 거주하던 주택에서

취학이나 직장 변경, 질병, 해외 체류 등

사유로 이전하는 경우가 포함되고

재개발·재건축 등 정비사업으로

주택에 거주할 수 없는 경우도 예외로

인정됩니다. 또한 주택 수 산정에서

제외되는 일부 특례주택이나 등록임대주택

가운데 건설임대주택 또는 매수임대주택 등도

예외 대상에 포함됩니다.

그런데 정부 정책을 믿고 실거주

유예를 받아 세 낀 집을 매수한 무주택자

이 예외 대상에서 빠져 있다는 것이

핵심적인 문제입니다.

당시에는 정부가 정해 놓은 제도를 믿고

세입자의 계약 만기까지 기다린 뒤 직접

입주하겠다는 계획으로 주택을 매수했는데,

이후 세법이 달라지면서 실거주하지 않는

기간에 대한 세 부담이 커진다면 정책을 믿고

움직인 국민에게 예상하지 못한 부담을

떠넘기는 결과가 될 수 있습니다.

이들은 당시 제도상 허용된 방법을 활용했고

일정 기간이 지나면 직접 거주하겠다는

전제가 있었던 사람들입니다.

정부가 한쪽에서는 세 낀 집 거래를 허용해

매물 출회를 유도하고 다른 한쪽에서는

이후 세법을 바꿔 해당 주택을 보유한

사람에게 불리한 기준을 적용한다면 정책 간

연결성이 떨어질 수밖에 없습니다.

부동산 정책은 한 번의 발표만으로

끝나는 것이 아니라 국민들이 발표된

제도를 보고 매수와 매도, 거주 이전,

자금 계획을 결정한다는 점에서

정책의 일관성이 중요합니다.

이미 정부의 제도를 믿고 거래한 사람에게

새로운 기준을 소급하듯 적용한다는

인상을 주게 되면 앞으로 어떤 부동산

정책이 발표되더라도 국민들이 쉽게

믿고 따르기 어려워질 수 있습니다.

따라서 이번 세제개편안에서는 최소한

정부의 실거주 유예 제도를 믿고 세 낀

집을 매수한 무주택자에 대해서는 별도의

경과 규정을 마련할 필요가 있다고 봅니다.

이번 8·3 세제개편안이 실거주 중심의

과세체계로 전환하려는 취지를 갖고 있다

하더라도 과거 정부 정책에 따라 이미

거래한 사람들까지 불리하게 만드는 것은

신중하게 접근할 필요가 있습니다.

잠실처럼 토지거래허가구역과 실거주

규제가 시장에 큰 영향을 미치는 지역에서는

이런 제도 변화가 매수자와 매도자

모두에게 상당한 혼란을 줄 수 있습니다.

정부가 세제 개편의 목적을 조세 형평성과

실거주 중심의 과세라고 설명한다면

그 과정에서 정책을 믿고 움직인 무주택자까지

피해를 보는 일이 없도록 보완책을 함께

마련하는 것이 바람직해 보입니다.

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