부동산24시
잠실아파트·잠실엘스아파트·리센츠·트리지움·레이크팰리스아파트 거래에서도 있는 잔금 미지급 근저당 설정, 현장 경험으로 살펴봤습니다
2026.07.23
잠실 김세빈 공인중개사무소
부동산 현장 이야기를 하나 풀어보려고 합니다.
잠실아파트 잠실엘스아파트 리센츠 트리지움
레이크팰리스아파트 같은 대단지 거래 현장에서도
종종 마주치게 되는 사례인데요 최근 잔금을
다 받지 않은 상태에서 먼저 소유권을 넘겨주고
그 대신 미지급 잔금만큼 근저당을 설정해두는
거래 방식이 정치권과 언론에서
화제가 되고 있습니다.
최근 이재명 대통령 사례를 두고 잔금을
모두 지급하지 않은 상태에서 소유권을 먼저
이전하고 잔금에 해당하는 금액만큼 근저당을
설정한 부분이 큰 논란이 되고 있습니다.
일부에서는 이를 편법 거래처럼 해석하기도
하지만 실제 부동산 중개 현장에서 오랜 기간 거래를
진행해 본 경험으로 말씀드리면 매우 흔한 형태는
아니지만 특별한 사정이 있는 경우에는
가끔 이루어지는 거래 방식입니다.
언론 보도만 보면 마치 일반적이지 않은
이상한 거래처럼 보일 수 있지만 현장 사정을
하나씩 들여다보면 서로의 이해관계가 맞아
합의에 따라 진행되는 경우가 적지 않습니다.
먼저 매도인 측 사정을 살펴보면 여러 사례가 있습니다.
대표적으로 양도소득세와 관련된 일정 때문에
일정 기간 안에 소유권 이전이 반드시
이루어져야 하는 경우가 있습니다.
계약은 정상적으로 체결되었지만 잔금
지급 일정이 조금 늦어질 것으로 예상되는 상황이라면
소유권을 먼저 넘기고 남은 잔금은 근저당으로
담보를 확보하는 방식이 선택되기도 합니다.
또 일시적으로 상속을 받은 부동산을 일정
기간 안에 처분해야 하는 상황에서도 같은 방식이
활용되는 경우가 있습니다. 상속 이후 여러 절차와
일정이 겹치면서 계약 시점과 잔금 시점이
어긋나는 경우가 있기 때문입니다.
또 매도인이 건강이 좋지 않아 생전에
재산 정리를 신속하게 해야 하는 경우에도
잔금 지급을 기다리기보다 소유권을 먼저 이전하고
채권을 안전하게 확보하는 방법을
선택하는 사례가 있습니다.
여기에 더해 압류나 경매가 임박한 급박한
상황에서는 시간을 다투는 경우가 발생합니다.
이럴 때는 소유권 이전을 먼저 진행하고 잔금은
근저당으로 담보를 확보한 뒤 약속한 기간 안에
정산하는 방식이 실제 거래에서 사용되기도 합니다.
반대로 매수인에게도 불가피한 사정이
생길 수 있습니다. 대표적인 사례는 현재
거주 중인 전세나 월세 보증금을
아직 돌려받지 못한 경우입니다.
새로운 주택을 매수하기로 계약은 했지만
기존 주택의 보증금이 늦게 반환되면 잔금 마련이
며칠 또는 몇 주 정도 늦어질 수 있습니다.
이처럼 일시적인 자금 일정 차이가 발생하는 경우
매도인이 이를 이해하고 근저당을 설정해 주면
거래를 무리 없이 마무리할 수 있습니다.
결국 이러한 방식은 어느 한쪽이 일방적으로
이익을 얻기 위한 구조가 아니라 매도인과
매수인이 서로 사정을 충분히 이해하고
협의한 뒤 진행하는 계약입니다.
근저당은 매도인의 채권을 보호하는
장치라는 점을 함께 살펴봐야 합니다.
잔금을 받지 못한 상태에서 아무런 담보도 없이
소유권을 이전하는 것은 위험하지만 잔금 상당액을
근저당으로 확보하면 매도인의 권리를
일정 부분 보호할 수 있습니다.
그래서 실무에서는 계약서에 근저당 설정
금액과 말소 시기, 잔금 지급일을 명확하게
기재하고 이를 기준으로 절차를
진행하는 경우가 많습니다.
언론에서는 대출이 나오지 않아 이를
우회하기 위한 방법처럼 설명하는 경우도 있지만
모든 거래를 같은 기준으로 볼 수는 없습니다.
실제 현장에서 이루어지는 사례를 보면
금융기관의 대출을 대신하기 위한 목적보다
계약 당사자의 불가피한 사정을 해결하기 위한
임시적인 안전장치로 활용되는
경우가 대부분입니다.
또한 은행에서 설정하는 담보처럼 수년 또는
수십 년 동안 유지되는 것이 아니라 대부분
매우 짧은 기간만 유지됩니다.
길어도 6개월 정도이며 짧게는 한 달 안에
잔금이 지급되고 근저당이
말소되는 사례가 많습니다.
따라서 장기간 채권을 확보하기 위한
금융 담보와는 성격이 상당히
다르다고 볼 수 있습니다.
물론 이러한 거래가 모든 상황에서
가능한 것은 아닙니다. 매도인과 매수인
사이에 충분한 신뢰가 형성되어 있어야 하고
계약 내용을 명확하게 작성해야 하며
근저당 설정과 말소 절차도
정확하게 진행되어야 합니다.
어느 한쪽이라도 동의하지 않으면
진행될 수 없는 계약이기 때문에
강제성이 있는 방식도 아닙니다
결국 중요한 것은 거래 당사자의
합의와 권리 보호입니다.
부동산 거래는 계약마다 사정이 모두 다르기
때문에 겉으로 드러난 모습만 보고
일률적으로 판단하기는 어렵습니다.
실제 중개 현장에서는 법적 절차 안에서
서로의 권리를 보호하면서 계약을 마무리하기 위한
다양한 방법이 활용되고 있습니다.
이번 논란 역시 정치적 해석만으로
접근하기보다는 실제 부동산 거래 현장에서
왜 이런 방식이 사용되는지 함께
살펴볼 필요성이 있습니다.
근저당 설정은 잔금을 대신하는 것이 아니라
잔금 채권을 안전하게 확보하기 위한 장치이며
일정 기간이 지나 잔금이 지급되면
말소되는 것이 일반적인 절차입니다.
따라서 모든 사례를 편법으로 단정하기보다
계약이 체결된 배경과 당사자 사정,
근저당 설정 기간과 계약 내용을 종합적으로
살펴보는 것이 보다 현실적인
접근이라고 생각합니다.
실제 거래 현장에서는 다양한 상황이 발생하며
그에 맞는 합리적인 해결 방법도 존재합니다.
이러한 점을 이해하면 최근 논란이 되고 있는
사례도 조금 더 객관적으로
바라볼 수 있을 것입니다.
#잠실아파트 #잠실엘스아파트 #리센츠
#트리지움 #레이크팰리스아파트
#잠실부동산 #송파구아파트 #아파트매
#소유권이전 #근저당설정 #잔금미지급
#부동산실무 #부동산상식 #공인중개사
#부동산정책 #부동산뉴스
#잠실매매 #아파트거래
#부동산정보 #부동산중개