부동산24시
"잠실엘스아파트 거래 다시 살아날까｜1주택 세입자 승계 매매 가능성에 잠실아파트 술렁"
2026.05.12
잠실 김세빈 공인중개사무소
잠실엘스아파트·잠실 아파트·리센츠·
트리지움·레이크팰리스 아파트 등 잠실 핵심
단지들이 밀집한 송파구 일대는 현재
토지거래허가구역으로 묶여 있으며,
다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후
거래 절벽 우려가 고조되고 있는
대표적인 지역으로 꼽히고 있습니다.
잠실 부동산 시장은 항상 서울 전체
부동산 정책의 흐름을 가장 민감하게 반영하는
바로미터 역할을 해왔기에, 이번 정책 변화가
잠실 아파트 매매 시장에 어떤 영향을
줄 것인지 많은 분들이 촉각을
곤두세우고 있습니다.
지난 5월 9일부로 그토록 말도 많고
탈도 많던 다주택자 양도소득세 중과 유예가
종료되었습니다. 이에 따라 시장에서는
당분간 7월 세제개편 시점까지는 눈치 보기
장세가 이어지며 거래가 크게
줄어들 것으로 내다보고 있습니다.
바로 이런 거래 절벽 국면을 타개하기 위해
이재명 대통령은 2026년 5월 11일 자신의
SNS를 통해 토지거래허가구역 내 비거주
1주택자가 세입자가 있는 집을 팔 수 있도록
실거주 의무를 일정 기간 유예하는 방안을
공식화하면서 "사실상 갭투자 허용이라는
주장은 얼까에 가깝다"라고 직접
반박하고 나섰습니다.
이번 방안의 골자는 매수인을 무주택자로
한정하고, 기존 세입자의 잔여 임차 기간이
지난 뒤 입주하되 그 기간을 최대 2년을
넘지 못하도록 제한하며, 잔여 임대 기간 내에
보증금을 포함한 매매 대금 전액을
지급하도록 하는 구조입니다.
이처럼 이 정책은 조만간 정식 발표될
가능성이 높게 점쳐지고 있습니다.
특히 시장에서는 오는 7월 세제 개편
전까지는 거래가 다시 위축될 가능성이
크다는 전망이 많았지만 오늘 이재명
대통령이 1가구 1주택자 역시 세입자가
거주 중인 상태로 매매할 수 있도록
하겠다는 방향을 다시 한번 언급하면서
시장 분위기가 빠르게 흔들리고 있습니다.
그동안 토지거래허가구역에서는
실거주 목적이 강하게 요구되면서
세입자를 둔 상태의 매매가 사실상
제한되어 있었고 이로 인해 잠실 아파트
시장에서는 갈아타기 수요자가
상당 부분 막혀 있었습니다.
그러나 만약 이번 정책이 현실화된다면
잠실엘스아파트와 리센츠, 트리지움,
레이크팰리스 아파트 같은 대단지에서는
거래 흐름 자체가 크게 달라질
가능성이 높아 보입니다.
다만 시장에서는 긍정적인 반응만
있는 것은 아닙니다. 가장 큰 이유는
결국 갭투자 문제 때문입니다.
1주택자라고 할지라도 세입자를 둔 상태로
매매가 가능해질 경우 실거주 중심 시장이
다시 투자 중심으로 움직일 가능성이
존재하기 때문입니다.
특히 잠실처럼 상급지 이동 수요자가
강한 지역에서는 현재 거주 중인 집을
처분하고 더 넓은 평형이나 상급지로
이동하려는 움직임이 동시에
커질 가능성이 높습니다.
많은 분들이 전세 낀 매물이 늘어나면
공급이 증가해 시세가 안정될 것으로
예상하지만 실제 시장에서는 정반대
현상이 나타날 가능성도 적지 않습니다.
왜냐하면 기존에는 잔금 마련 부담 때문에
상급지 이동을 미뤘던 수요자들이
이번 제도를 활용해 상대적으로 자금
부담을 줄인 상태에서 바로 갈아타기에
나설 가능성이 높기 때문입니다.
결국 매물이 증가한다 해도 동시에
매수세 역시 살아나면서 거래가 활발해지고
오히려 시세가 추가 상승하는 역효과가
나타날 가능성도 충분히 존재합니다.
특히 잠실엘스아파트처럼 대기 수요자가
꾸준한 단지는 실거주 희망자뿐 아니라
미래 가치까지 고려하는 움직임이 많아
시장 반응이 더 빠르게 나타날 수 있습니다.
또한 세입자 입장에서도 우려가 적지 않습니다.
기존에는 임대인이 직접 입주하지
않는 이상 계약 갱신청구권을 통해
최대 4년 정도는 안정적으로 거주할 수 있다는
인식이 강했지만 세입자가 있는 상태로 매매가
자유롭게 이루어질 경우 상황은
달라질 수 있습니다.
새 매수자가 실거주를 이유로 입주를
추진하게 되면 세입자는 상대적으로 짧은
기간 안에 다시 이사를 준비해야 하는 상황이
발생할 가능성이 있기 때문입니다.
이는 처음 이사 온 세입자가 아무런
잘못도 없이 주거 불안을 떠안게 되는 구조여서
임차인 권리 침해 논란이 불가피합니다.
특히 학군과 생활권 때문에 잠실을 선택한
세입자들은 이동 부담이 더욱 크게
느껴질 수밖에 없습니다.
따라서 제도를 시행한다면 단순히
거래 활성화만 바라볼 것이 아니라
세입자 보호 장치 역시 매우 정교하게
설계되어야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.
필자 역시 이러한 부분은 반드시
보완되어야 한다고 생각합니다.
예를 들어 현 세입자가 이미 계약 갱신청구권을
사용한 상태의 물건만 제한적으로 매매를
허용하는 방식도 검토할 필요성이 있습니다.
이렇게 하면 막 이사 온 세입자가 갑작스럽게
거주 불안을 겪는 문제를 줄일 수 있으며
제도 시행 초기 충격도 일정
부분 완화할 수 있습니다.
또한 과거 다주택자 양도세 중과 유예처럼
일정 기간에 한해서만 1주택자의 세입자
승계 매매를 허용하는 방식 역시
현실적인 대안이 될 수 있습니다.
기간 제한 없이 허용할 경우 결국 시장에서는
이를 새로운 투자 수단으로 해석할
가능성이 높기 때문입니다.
일정 기간만 운영한다면 실수요자 중심
갈아타기라는 정책 명분을 유지하면서도
시장 과열 우려를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
더불어 이번 세제 개편에서는
장기보유특별공제 기준 역시 다시 손질될
필요성이 있어 보입니다. 단순 보유 기간보다는
실제 거주 기간 중심으로 혜택을 강화해야
실거주 중심 시장 흐름을
유지할 수 있기 때문입니다.
그래야만 투자 목적 움직임을 일정
부분 차단하면서도 자연스러운 매물
순환이 가능해질 수 있습니다.
아울러 정부가 7월 세제 개편에 보유세까지
손본다면 보유세 부담으로 고령 집주인을
중심으로 2차 매도 흐름이 형성될 수 있다”고 봅니다.
현재 잠실 부동산 시장은 단순히 거래량만으로
판단하기 어려운 매우 민감한 구간에 들어와 있습니다.
잠실엘스아파트와 리센츠, 트리지움,
레이크팰리스 아파트 모두 서울 대표
대단지라는 상징성이 강한 만큼
정책 변화에 따라 시장 분위기가 빠르게
달라질 가능성이 큽니다.
결국 핵심은 거래 활성화와 실거주
보호 사이 균형을 얼마나 섬세하게 맞추느냐에
달려 있으며 이번 정책 방향 역시 단순 규제 완화가
아니라 실제 현장에서 발생할 수 있는 부작용까지
충분히 고려한 형태로 추진되어야 시장 혼란을
최소화할 수 있을 것으로 보입니다.
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