부동산24시
“일시적 2주택 제도, 집값을 올리는 구조인가? 잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스아파트 매물 잠김 현상”
2026.03.14
잠실 김세빈 공인중개사무소
일시적 1가구 2주택 제도, 과연 선의의 정책인가?
집값 상승의 숨은 원인을 짚어보다
부동산 시장을 이야기할 때 빠지지 않고 등장하는
제도 중 하나가 바로 '일시적 1가구 2주택' 정책입니다.
이 제도는 1주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을
추가로 취득해도 기존에 소유하고 있던 주택을 3년
이내에 처분하면 1가구 1주택으로 인정하여
각종 세제 혜택을 유지할 수 있도록 허용하는 제도입니다.
정책 입안자들이 이 제도를 만들게 된 배경에는
나름의 논리가 있습니다. 부동산이라는 재화는
주식이나 현금과 달리 거래에 상당한 시간이 소요됩니다.
매매 계약을 체결하고 잔금을 완납하기까지
통상 3개월 내외의 기간이 필요하며,
이 과정에서 일시적으로 두 채의 주택을
보유하게 되는 상황이 발생할 수밖에 없습니다.
현금처럼 즉각적인 유동성을 기대하기 어려운
부동산의 특성을 감안하여, 선의의 실수요자들이
불이익을 받지 않도록 배려한 것이라는 것이
제도 도입의 공식적인 명분이었습니다.
그러나 이 제도가 실제로 작동하는 방식을
냉정하게 들여다보면, 집값 상승을 억제하기는커녕
오히려 자극하는 구조적 원인이 되고
있다는 점을 주목해야 합니다.
잠실 아파트 시장을 예로 들어보겠습니다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 아파트는
서울 부동산 시장에서 이른바 대장주로 불리는 단지들입니다.
이 단지들의 거래 흐름을 살펴보면
일시적 2주택 제도의 영향을 명확하게
확인할 수 있습니다. 핵심은 간단합니다.
집값이 오른다는 전제가 성립하는 한, 합리적인 투자자라면
당연히 새집을 먼저 매수하고 기존 집을
나중에 파는 전략을 선택합니다.
반대로 기존 주택을 먼저 팔고 새 주택을 구입하면,
그 사이 집값이 오를 경우 손해를 보게 됩니다.
일시적 2주택 제도는 이러한 '선매수 후 매도' 전략에
세제상 불이익을 주지 않겠다는 국가의
공식적인 보장과 다름없습니다.
결국 집값 상승에 대한 기대감이 존재하는 한,
이 제도는 시장 참여자들에게 매수를
먼저 하라는 신호로 작용합니다.
만약 집값이 충분히 안정되어 상승 기대감 자체가
사라진다면 어떻게 될까요? 그렇다면 3년이라는
유예기간 동안 두 채를 보유하는 것은 오히려
리스크를 떠안는 행위가 됩니다.
집값이 하락하거나 정체된 상황에서 새 주택을 먼저 사고
기존 주택을 나중에 팔려는 사람은 거의 없을 것입니다.
그러므로 집값이 진정으로 안정된다면
일시적 2주택 제도는 별도의 폐지 조치 없이도
시장에서 자연스럽게 의미를 잃게 될 제도입니다.
반대로 이 제도가 활발하게 활용되고 있다는 것 자체가
시장에 집값 상승 기대감이 살아있다는 방증이기도 합니다.
더욱 심각한 문제는 공급 측면에서 발생합니다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 아파트와 같은
선호 단지들에서 일시적 2주택 제도를 활용하는
보유자들이 늘어날수록, 3년이라는 기간 동안
시장에 나와야 할 매물이 잠기는 현상이
구조적으로 발생합니다.
정부가 공급을 확대하는 정책을 아무리
강력하게 추진해도, 기존 주택 보유자들이
매도를 3년간 미루는 행위가 반복되면 실질적인
유통 물량은 오히려 줄어드는 모순이 생겨납니다.
매물 잠김 현상은 수요 대비 공급 부족으로 이어지고,
이는 다시 집값 상승 압력으로 연결되는 악순환
구조를 만들어냅니다. 물론 집을 팔고 나서 매수하면
이런 문제는 발생하지 않습니다.
기존 주택을 처분한 뒤 새로운 주택을 구입하는
순서를 따르면 매물 잠김도 없고 세제 혜택도
자연스럽게 유지됩니다. 그럼에도 불구하고
시장 참여자들이 굳이 '선매수 후 매도' 방식을
선택하는 이유는 명백합니다.
집값이 오를 것이라는 믿음이 있기 때문입니다.
그리고 일시적 2주택 제도는 그 믿음에 근거한 행동을
제도적으로 뒷받침해 주고 있습니다.
결론적으로 일시적 1가구 2주택 제도는 선의에서
출발했다 한다 해도, 집값 상승 기대 심리가
존재하는 시장 환경 속에서는 매물 잠김과
거래 왜곡을 초래하며 집값 상승에 일조하는
구조적 요인이 될 수 있습니다.
정책 입안자들이 진정한 부동산 시장 안정을
위해서는 이 제도의 순기능과 역기능을 함께 냉정하게
검토하고 재설계하는 시각이 반드시 필요합니다.